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재개발 정비구역 주택을 무상으로 사용한 거주자의 주거이전비 보상대상 해당 여부

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 11. 6.대법원 2023. 7. 27. 선고 2022두44392 판결

해당 판결

쟁점

주택재개발 정비사업 구역 안의 주택에 거주하던 원고들이 사업시행자인 피고에게 주거이전비를 청구했습니다. 첫째 쟁점은 사용대가를 내지 않고 주택을 무상으로 사용한 거주자도 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙(이하 '구 토지보상법 시행규칙') 제54조 제2항의 「세입자」로서 주거이전비를 받을 수 있는지였습니다. 둘째 쟁점은 그 지급요건인 「정비사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 경우」를 어떻게 판단하고 누가 증명하는지였습니다.

사실관계

• 피고는 주택재개발 정비사업의 사업시행자입니다. 이 정비사업의 공람공고일은 2008. 1. 21.이고, 사업시행인가 고시일은 2009. 12. 4.입니다.
• 원고 1 등은 정비사업 구역 안의 각 주거용 주택에 1999. 11.경부터 2007. 6.경까지 사이에 전입했습니다. 이들은 사업시행인가일까지 그 주택에 거주했습니다.
• 원고 1 등은 피고를 상대로 주거이전비와 이사비, 그에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 소를 제기했습니다.
• 원고 1 등은 각 임대차계약을 체결하여 사용대가를 지급하고 거주했다고 주장했습니다.
• 나머지 원고 4명은 원고 본인 또는 원고가 가구원이라고 주장한 사람들이 정비사업의 시행으로 인하여 이주했다고 주장하며 주거이전비를 청구했습니다.

원심의 판단

원심은 원고 1 등의 주거이전비 청구를 기각했습니다. 그 이유는 주거용 건축물을 무상으로 사용하는 거주자는 구 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항의 「세입자」에 포함되지 않는다는 것입니다. 또한 원고 1 등이 각 임대차계약을 체결하여 사용대가를 지급하고 거주했다는 사실을 인정하기 어렵다고 보았습니다.

나머지 원고 4명에 대해서는 이주 요건을 다음 기준으로 판단했습니다.

여기서 ‘이 사건 정비사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 경우’란 이 사건 정비사업의 시행이 주된 원인이 되어 이주하였거나 이주해야 하는 경우를 의미하고, 구체적으로는 당해 세입자 또는 거주자의 점유권원의 종류, 성질 및 존속기간, 이주시점, 당해 공익사업의 내용, 방식 및 절차 등을 종합적으로 고려하여 그 해당 여부를 판단하여야 한다.

원심은 이 기준에 따라 원고 본인 또는 원고가 가구원이라고 주장한 사람들이 정비사업의 시행으로 인하여 이주한 사실이 인정되지 않는다고 보았습니다. 그래서 나머지 원고 4명의 주거이전비 청구도 기각했습니다.

원심은 상고한 원고 10명의 주거이전비 청구를 기각한 제1심 결론을 유지했습니다. 제1심판결을 취소한 것은 상고하지 않은 원고 1명에 대한 피고 패소 부분뿐입니다.

대법원의 판단

대법원은 주거이전비를 받는 「세입자」의 범위와 이주 요건의 증명에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

구 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항의 ‘세입자’에는 주거용 건축물을 무상으로 사용하는 거주자도 포함된다고 봄이 타당하다.

이러한 주거이전비 지급요건을 충족하는지는 주거이전비의 지급을 구하는 세입자 측에 주장·증명책임이 있다고 할 것이나, 세입자에 대한 주거이전비의 보상 방법 및 금액 등의 보상내용은 원칙적으로 사업시행계획 인가고시일에 확정되므로, 세입자가 사업시행계획 인가고시일까지 해당 주거용 건축물에 계속 거주하고 있었다면 특별한 사정이 없는 한 정비사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 경우에 해당한다고 보는 것이 타당하다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 무상으로 사용하는 거주자도 세입자에 포함된다고 보았습니다.

• 구 토지보상법 제78조 제5항은 사용대가의 지급 여부를 구분하지 않고 주거용 건물의 거주자 일반에게 주거이전비 등을 보상하도록 정하고 있습니다. 시행규칙이 무상 거주자를 배제한다고 보면 모법 조항의 위임 범위를 벗어난 것이 됩니다.
• 주거이전비는 조기이주를 장려하려는 정책적 목적과 사회보장적 차원에서 지급하는 금원입니다. 그 필요성이 사용대가의 지급 여부에 따라 달라진다고 보기 어렵습니다.
• 같은 조항에 따라 보상되는 이사비는 무상으로 사용하는 거주자도 보상대상에 포함됩니다. 주거이전비를 이와 달리 취급할 합리적인 이유를 발견하기 어렵습니다.
• 시행규칙이 「세입자」라는 문언을 사용한 것은 같은 조 제1항의 「소유자」와 구분하기 위한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 이 해석이 문언의 가능한 의미를 벗어나지 않습니다.
• 2020. 12. 11. 개정 시행규칙은 세입자에 「무상으로 사용하는 거주자」도 포함됨을 명시했습니다. 대법원은 이를 기존 법령에서 도출되는 사항을 주의적·확인적으로 규정한 것이라고 보았습니다.

원심은 원고 1 등이 사용대가를 지급하며 거주했다고 인정하기 어렵다는 이유만으로 세입자에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 대법원은 이 판단에 주거이전비의 보상대상자에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았습니다. 나머지 원고 4명에 대해서는 원심 판단에 이주의 의미와 증명책임에 관한 법리를 오해하거나 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 없다고 보았습니다.

대법원은 원심판결 중 원고 1 등에 대한 부분을 파기하고 이 부분 사건을 수원고등법원에 환송했습니다. 원고 2, 원고 3, 원고 5, 원고 6의 상고는 각 기각했습니다. 원심판결 중 원고 1 등에 대한 부분은 환송 후 원심이 다시 심리·판단합니다.

관련 판례

• 대법원 2010. 9. 9. 선고 2009두16824 판결: 대법원은 주거이전비가 조기이주 장려라는 정책적 목적과 사회보장적 차원에서 지급하는 금원이라는 법리의 근거로 이 판결을 들었습니다.
• 대법원 2012. 9. 27. 선고 2010두13890 판결: 대법원은 세입자에 대한 주거이전비의 보상내용이 원칙적으로 사업시행계획 인가고시일에 확정된다는 법리의 근거로 이 판결을 들었습니다.
• 대법원 2017. 10. 26. 선고 2015두41913 판결: 대법원은 위 2010두13890 판결과 함께 보상내용이 사업시행계획 인가고시일에 확정된다는 법리의 근거로 이 판결을 들었습니다.

관련 법령

• 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조: 제2항의 「세입자」에 무상으로 사용하는 거주자가 포함되는지가 이 사건의 쟁점이었습니다.
• 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조: 제5항은 주거용 건물의 거주자 일반에게 주거이전비를 보상하도록 정하고 있습니다. 대법원은 이 조항을 근거로 시행규칙의 위임 범위를 판단했습니다.
• 구 도시 및 주거환경정비법 제40조: 제1항이 정비사업에 구 토지보상법을 준용하도록 하여 주거이전비 보상의 근거가 되었습니다.
• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조: 2020. 12. 11. 개정으로 제2항에 무상으로 사용하는 거주자가 명시되었습니다. 대법원은 이를 주의적·확인적 규정으로 보았습니다.

실무상 의미

• 개정 전 시행규칙이 적용되는 정비사업에서도 사용대가를 내지 않았다는 이유만으로 주거이전비 보상대상에서 제외되지 않습니다. 다만 고시 당시 3월 이상 거주와 정비사업의 시행으로 인한 이주 등 다른 요건은 따로 갖추어야 합니다.
• 주거이전비 지급요건은 청구하는 세입자 측이 주장·증명해야 합니다. 사업시행계획 인가고시일까지 계속 거주했다면 특별한 사정이 없는 한 이주 요건에 해당한다고 보므로, 그 날까지의 거주 사실을 뒷받침할 자료를 챙겨 둘 필요가 있습니다.
• 이주가 정비사업의 시행으로 인한 것인지는 점유권원의 성격, 소유자와의 관계, 계약기간의 종기 및 갱신 여부, 실제 거주기간, 이주시점 등을 종합하여 판단합니다. 이 사건에서 대법원은 원고 3 본인 또는 원고 2, 원고 5, 원고 6이 가구원이라고 주장한 사람들이 정비사업의 시행으로 인하여 이주한 사실이 인정되지 않는다는 원심 판단을 수긍하여 원고 2, 원고 3, 원고 5, 원고 6의 상고를 기각했습니다.

사건 표시

• 대법원 2023. 7. 27. 선고 2022두44392 판결 [주거이전비등] [공2023하,1561]
• 원심: 수원고등법원 2022. 5. 13. 선고 2021누12806 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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