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이주자택지 공급한도를 넘어 분양된 면적이 이주대책으로 특별공급된 것인지 판단하는 기준

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 11. 6.대법원 2023. 7. 13. 선고 2023다214252 판결

해당 판결

쟁점

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 제78조 제4항에 따르면 이주대책에는 통상적인 수준의 생활기본시설이 포함되어야 하고, 그 비용은 사업시행자가 부담합니다. 이 사건에서는 이주자택지 공급한도 265㎡를 넘어 분양된 면적까지 이주대책으로 특별공급된 것인지, 그래서 그 부분 분양대금에서도 생활기본시설 설치비용을 빼야 하는지가 문제 되었습니다. 사업지구 안 송파 IC 부분의 32번 교통광장이 생활기본시설에 해당하는지도 다투어졌습니다.

사실관계

• 피고는 택지개발사업의 시행자로, 내부 규정인 이주 및 생활대책 수립지침 제15조 제1항 제1호에서 점포겸용·단독주택용지 이주자택지 공급규모를 1필지당 265㎡ 이하로 정했습니다. 같은 조 제2항은 사업지구의 여건 등을 고려하여 불가피한 경우 기준을 다르게 정할 수 있다고 규정합니다.
• 2008. 8.경 이주자택지 특별 분양 안내문에는 점포겸용 단독주택용지 1필지당 265㎡ 이하의 기준면적에 이주대책용지를 공급한다고 기재되어 있었습니다.
• 피고는 265㎡를 상한으로 공급하되, 초과 면적에도 감정가격을 적용하지 않고 조성원가에서 생활기본시설 설치비용을 제외한 금액으로 공급한다는 공급공고와 보상안내를 했습니다.
• 분양계약은 2012. 12.경 체결되었고, 분양계약서에는 265㎡ 이하 부분과 초과 부분의 구분 없이 분양면적 전체가 이주자택지 점포겸용 용도로 표시되었습니다.
• 원고들(원고 승계참가인 포함)은 분양대금에 생활기본시설 설치비용이 포함되어 그 부분이 무효라며 부당이득반환을 청구했습니다.

원심의 판단

원심은 수립지침 제15조 제2항이 불가피한 경우 기준을 다르게 정할 수 있도록 한 점, 안내 시기(2008. 8.경)와 계약 시기(2012. 12.경) 사이 약 4년 동안 공급규모를 다르게 정할 사정이 생길 가능성이 없었다고 단정하기 어려운 점, 초과 면적의 공급가격도 같은 방식으로 정한 점, 분양계약서에 분양면적 전체가 이주자택지로 표시된 점 등을 들어 다음과 같이 판단했습니다.

피고는 원고들에게 이주자택지 특별 공급면적의 한도를 265㎡으로 한정하지 않고 그 초과면적도 이주자택지로 특별 공급하였다고 봄이 타당하다.

원심은 피고가 든 대법원 2014. 3. 13. 선고 2013다48708 판결은 초과분에 감정가격을 적용한 사안이어서 이 사건과 다르다고 보았습니다. 또 32번 교통광장도 사업지구 내 주민들의 통행을 위한 필수적인 시설로서 생활기본시설에 해당한다고 보았습니다. 원심은 제1심판결과 결론이 같다고 보아 항소와 부대항소를 모두 기각했습니다.

대법원의 판단

대법원은 공급한도 265㎡를 초과한 부분이 이주대책으로 특별공급된 것인지에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

이주대책대상자들에게 이주자택지 공급한도로 정한 265㎡를 초과하여 공급한 부분이 사업시행자가 정한 이주대책의 내용이 아니라 일반수분양자에게 공급한 것과 마찬가지로 볼 수 있는 경우 그 초과 부분에 해당하는 분양면적에 대해서는 일반수분양자와 동등하게 생활기본시설 설치비용을 부담시킬 수 있다(대법원 2013. 11. 14. 선고 2012다4770 판결 등 참조).

특별공급으로 인한 분양대금 중 부당이득반환을 구하는 원고들로서는 피고가 정한 이주자택지 공급한도를 초과하는 부분까지 특별공급된 것임을 증명하여야 하고, 원심으로서는 공급규모에 관한 기준 자체가 달리 정하여졌다고 볼 만한 불가피한 사정까지 구체적으로 심리하여 원고들 청구의 당부를 판단하였어야 한다.

이 사건에서는 다음 사정 등을 들어 피고가 공급한도를 265㎡로 정하였을 뿐 초과 부분까지 특별공급한 것으로 단정하기 어렵다고 보았습니다.

• 피고는 이주대책기준 설정에 관한 재량에 따라 수립지침 등 내부 규정으로 1필지당 265㎡ 기준을 정하고, 공급공고와 보상안내로 이를 명확하게 고지했습니다.
• 초과 부분의 공급가격을 그 이하 부분과 동일하게 산정하기로 했다거나 분양계약서에 분양면적 전체가 이주자택지로 표시되어 있다고 하여, 그로써 당연히 공급규모 기준을 변경하는 의미로 볼 수 없다고 보았습니다.
• 기준을 달리 정했다고 보려면 수립지침 제15조 제2항에 따라 획지분할 여건, 토지이용계획 등 사업지구의 여건과 인근지역 부동산시장동향 등을 고려한 불가피한 사정이 있어야 한다고 보았습니다.

대법원은 원심이 불가피한 사정이 발생할 가능성이 없었다고 단정하기 어렵다는 등의 이유만으로 초과 부분까지 모두 특별공급된 것으로 보아 부당이득반환의 범위를 산정했다고 보았습니다. 대법원은 이 원심판단에 생활기본시설 설치비용의 산정과 부당이득반환의 증명책임에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 않은 잘못이 있다고 판단했습니다.

32번 교통광장에 관하여도 대법원은 이 시설이 고속국도인 구 서울외곽순환고속도로 송파 IC 부분에 부속되어 있고 광역교통개선대책에 따라 개량된 시설로서 생활기본시설에 해당하지 않는다고 볼 여지가 크다고 보았습니다. 대법원은 이를 생활기본시설로 본 원심 판단에도 법리오해 등의 잘못이 있다고 보았습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 수원고등법원에 환송했습니다.

관련 판례

• 대법원 2011. 6. 23. 선고 2007다63089, 63096 전원합의체 판결: 택지 특별공급이 이주대책의 한 방법이고, 생활기본시설이 도로와 상하수도시설 등 간선시설을 뜻한다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2013. 12. 26. 선고 2013두17701 판결: 사업시행자가 공급할 택지의 내용이나 수량을 정함에 재량을 갖는다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2013. 11. 14. 선고 2012다4770 판결: 공급한도를 넘어 일반수분양자와 마찬가지로 공급된 부분에는 생활기본시설 설치비용을 부담시킬 수 있다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2017. 12. 22. 선고 2015다202292 판결: 고속국도에 부속된 교통광장 같은 광역교통시설광장은 생활기본시설로 보기 어렵다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조: 이주대책 수립 의무(제1항)와 생활기본시설 비용의 사업시행자 부담(제4항)을 정하여 부당이득반환 청구의 근거가 되었습니다.
• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제40조: 제2항 단서에 따른 택지 공급이 이주대책의 한 방법인 특별공급에 해당하는 근거가 되었습니다.
• 구 주택법 제23조: 생활기본시설의 범위를 사업주체가 설치하도록 되어 있는 간선시설로 정하는 기준이 되었습니다.
• 대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법 제7조의2: 32번 교통광장이 광역교통개선대책에 따라 개량된 시설인지와 관련된 조문입니다.

실무상 의미

• 사업시행자가 공급공고와 보상안내로 공급한도를 정해 알렸다면, 초과 면적의 가격을 같은 방식으로 정하고 계약서에 이주자택지로 표시한 사정이 있어도 그로써 당연히 공급규모 기준이 바뀐 것으로 보지 않습니다.
• 대법원은 초과 부분까지 특별공급되었다는 점을 부당이득반환을 구하는 원고들이 증명하여야 한다고 보았으므로, 청구하는 쪽은 수립지침상 불가피한 사정 등 기준이 달리 정해졌다고 볼 자료를 살펴 둘 필요가 있습니다.
• 고속국도에 부속된 교통광장 같은 광역교통시설광장은 특별한 사정이 없는 한 생활기본시설로 보기 어렵다는 종전 법리가 이 사건에도 적용되었습니다.

사건 표시

• 대법원 2023. 7. 13. 선고 2023다214252 판결 [채무부존재확인] [공2023하,1450]
• 원심: 수원고등법원 2023. 1. 12. 선고 2022나11223 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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