민사 · 부동산/재개발/재건축/수용

재개발 수용 뒤 임차인이 늦게 퇴거하면 건물을 임대한 소유자도 손해배상책임을 질까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 11. 6.대법원 2023. 8. 18. 선고 2021다249810 판결

해당 판결

쟁점

재개발조합이 토지를 수용하고 그 위 건물을 지장물로 보상한 뒤에도 종전 소유자의 임차인들이 건물에 남아 있었을 때, 종전 소유자가 그 기간 토지를 권원 없이 점유한 것으로 보아 차임 상당 손해를 배상해야 하는지가 문제 되었습니다. 특히 지장물 보상만으로 건물 소유권이 조합에 넘어가는지, 수용으로 임대차가 토지보상법 제45조 제1항에 따라 소멸하면 종전 소유자의 간접점유도 끝나는지가 다투어졌습니다.

사실관계

• 원고는 서울 동대문구 일대에서 주택재개발사업을 시행하는 조합으로서 2018. 5. 10. 관리처분계획인가를 받았습니다.
• 피고들은 사업구역 안의 토지 두 필지와 그 위 건물을 공유하던 사람들입니다.
• 서울특별시 지방토지수용위원회는 2018. 10. 26. 토지를 수용하고 지장물로 분류된 건물을 이전하게 하며 수용개시일을 2018. 12. 14.로 하는 수용재결을 했습니다. 원고는 2018. 12. 11.과 2018. 12. 12. 건물 등에 관한 지장물 보상액을 포함한 손실보상금을 공탁했습니다.
• 원고는 2019. 1. 31. 및 2019. 2. 8. 건물을 포함한 각 부동산에 대한 피고들의 각 지분 전부에 관하여 2018. 12. 14. 수용을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다.
• 피고들은 수용재결 전에 건물의 지층·1층·2층을 세 임차인에게 임대했고, 임차인들은 수용개시일 이후에도 각 113일간, 260일간, 350일간 임차부분을 더 점유·사용하다가 2019. 4. 6., 2019. 8. 31., 2019. 11. 29. 퇴거했습니다.
• 원고는 피고들이 불법점유했다며 피고들에게 각 44,677,145원과 지연손해금의 지급을 구했습니다.

원심의 판단

원심은 제1심판결 이유를 그대로 인용하여 원고의 항소를 모두 기각했습니다. 대법원 판결이 전하는 원심 판단은, 피고들이 수용개시일인 2018. 12. 14. 부동산 소유권을 상실했고 임대차계약은 토지보상법 제45조에 따라 소멸했으며, 그 뒤 피고들이 임차인들을 통하여 간접점유했다고 인정할 증거가 부족하다는 것입니다. 원심은 설령 간접점유가 인정되더라도 피고들이 수용개시일 이전부터 직접점유하지 않은 점 등에 비추어 고의 또는 과실로 인도의무를 지연했다거나 손해와 상당인과관계가 있다고 인정할 증거가 부족하다고 보았습니다.

제1심과 원심의 결론은 같았습니다.

대법원의 판단

대법원은 지장물인 건물의 소유권과 수용개시일 이후의 간접점유에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

앞서 본 인정 사실을 관련 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 건물은 지장물 보상대상으로 분류되어 이전할 대상이 되었을 뿐 사업시행자가 해당 물건을 취득하는 수용재결이 내려지지 않았으므로, 위 건물의 소유권은 여전히 피고들에게 있다고 보아야 한다.

대법원은 이어서, 설령 원고가 이 사건 건물을 수용으로 원시취득했다고 보더라도 다음과 같다고 판단했습니다.

따라서 원고의 이 사건 건물 소유권 취득만으로 피고들과 임차인들 사이의 임대차계약이 토지보상법 제45조 제1항에 따라 곧바로 소멸된다고 볼 수는 없고, 피고들은 수용개시일 이후에도 이 사건 건물을 직접점유한 임차인들을 통하여 간접점유하고 있었다고 볼 수 있다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 판단했습니다.

• 건물에 관하여 원고 앞으로 수용을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌더라도, 그 등기는 법률상 원인 없는 등기로서 무효일 뿐이라고 보았습니다.
• 설령 원고가 건물을 수용으로 원시취득했다고 보더라도, 도시정비법 제70조 제1항 및 제81조 제1항에 따라 권리자는 손실보상이 완료되기 전까지 계속 사용·수익할 수 있고 임차권자는 그의 선택에 따라 임대차계약을 해지할 수 있을 뿐이라고 보았습니다.
• 임대차계약이 종료된 뒤에도 직접점유자가 목적물을 반환하지 않고 있으면 간접점유의 점유매개관계가 단절된다고 할 수 없다는 법리를 적용했습니다.
• 피고들은 토지 수용 이후에도 건물의 소유를 위하여 대지인 토지를 권원 없이 점유했고, 손실보상 이후에는 지장물인 건물을 원고에게 인도할 의무도 있었다고 보았습니다. 따라서 임차인들에게 임대보증금을 반환하면서 적시 인도를 위해 노력했다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 인도하지 않은 토지의 차임 상당액 등의 손해를 배상할 의무가 있다고 볼 수 있다고 판단했습니다.
• 다만 손해배상책임은 영업손실보상금 등 손실보상이 완료된 다음 날부터 피고들의 점유가 종료된 것으로 볼 수 있는 날까지의 토지 임료에 한하여 인정되고, 건물은 여전히 피고들 소유이므로 그 임료는 배상할 손해에 해당하지 않는다고 보았습니다.

대법원은 원고가 건물도 수용으로 원시취득했다는 전제에 선 원심 판단은 그 자체로 받아들이기 어렵다고 보았습니다. 또한 간접점유 자체를 인정하지 않고 가정적으로 고의·과실과 상당인과관계도 인정할 증거가 없다고 본 원심에는 토지 수용과 지장물 보상, 간접점유에 관한 법리나 불법행위의 고의, 과실에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않은 잘못이 있다고 보았습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송했습니다. 환송 후 원심은 수용재결의 효력을 살펴 피고들 또는 임차인들의 점유권원 유무와 그 종기를 다시 심리한 뒤, 피고들의 고의 또는 과실 유무와 권원 없이 점유한 것으로 볼 수 있는 기간의 임료 상당 손해액 유무 등을 판단해야 합니다.

관련 판례

• 대법원 2022. 9. 29. 선고 2018다243133, 243140 판결: 타인 소유의 토지 위에 권원 없이 건물을 소유하는 자는 그 자체로 부지를 점유하여 토지 차임 상당의 손해를 준다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2019. 8. 14. 선고 2019다205329 판결: 임대차계약 등이 종료된 뒤에도 직접점유자가 목적물을 반환하지 않으면 간접점유의 점유매개관계가 단절되지 않는다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2022. 11. 17. 선고 2022다242342 판결: 지장물을 그 가격으로 보상한 경우 특별한 사정이 없는 한 지장물 소유자가 사업시행자에게 인도할 의무가 있다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결: 손실보상이 완료되려면 주거이전비 등의 지급절차까지 이루어져야 하고 그 전에는 권리자가 종전 토지나 건축물을 사용·수익할 수 있다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제75조 제1항: 건물을 지장물의 가격으로 보상한 것만으로는 사업시행자가 그 소유권을 취득하지 않는다는 판단의 바탕이 되었습니다.
• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제43조: 지장물 보상 이후 종전 소유자가 건물을 사업시행자에게 인도할 의무를 지는 근거가 되었습니다.
• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항: 원심은 임대차 소멸의 근거로 보았으나, 대법원은 건물 소유권 취득만으로 임대차계약이 곧바로 소멸된다고 볼 수 없다고 보았습니다.
• 도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항: 손실보상이 완료되기 전까지 권리자가 종전 토지나 건축물을 사용·수익할 수 있게 하여, 배상책임이 인정되는 기간의 시작점을 정하는 기준이 되었습니다.
• 민법 제194조: 종전 소유자가 임차인을 통하여 건물을 간접점유했다고 볼 수 있는지를 판단하는 근거가 되었습니다.

실무상 의미

• 재개발 구역의 건물이 수용재결로 사업시행자에게 취득되지 않고 이전 대상 지장물로 보상되었다면, 대법원은 그 소유권이 종전 소유자에게 남아 있다고 보아야 하고 수용을 원인으로 한 등기가 마쳐졌더라도 같다고 보았습니다.
• 종전 소유자가 건물을 직접 쓰지 않고 임대만 했더라도 건물 소유권이 남아 있다면 건물의 소유를 위하여 대지인 토지를 권원 없이 점유한 것으로 보아 토지 차임 상당액 배상책임이 문제 될 수 있고, 임차인이 수용개시일 이후 계속 남아 있으면 임차인을 통한 건물 간접점유도 인정될 수 있습니다. 판결은 임차인들에게 임대보증금을 반환하면서 적시 인도를 위해 노력했다는 사정을 특별한 사정의 예로 들었습니다.
• 대법원은 배상책임을 손실보상이 완료된 다음 날부터의 토지 임료로 한정했으므로, 영업손실보상금 등 보상이 언제 완료되었는지와 임차인이 언제 퇴거했는지를 자료로 확인해 둘 필요가 있습니다.

사건 표시

• 대법원 2023. 8. 18. 선고 2021다249810 판결 [부당이득금] [공2023하,1646]
• 원심: 서울고등법원 2021. 6. 3. 선고 2021나2005742 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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