민사 · 매매/분양계약

지역주택조합 조합원 모집에서 토지사용권원 확보비율 광고가 기망행위에 해당하는지 판단하는 기준

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 11. 6.대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결

해당 판결

쟁점

원고는 지역주택조합 설립추진위원회인 피고와 조합가입계약을 체결하고 업무대행비와 분담금 등을 지급한 뒤, 피고가 사업부지의 토지확보비율에 관하여 기망했다는 등의 이유로 계약을 취소하고 부당이득반환을 구했습니다. 문제는 인터넷 게시물 등 광고와 계약서에 첨부된 「사업계획 동의서」의 「매입대지면적」 기재가 민법 제110조의 기망행위 또는 민법 제109조의 착오에 해당하는지, 광고의 작성 주체가 다투어질 때 일반인이 무엇까지 증명해야 하는지였습니다.

사실관계

• 피고는 지역주택조합 아파트 건립 사업을 추진하는 비법인사단인 지역주택조합 설립추진위원회입니다.
• 피고는 2017. 5.경 제1심 공동피고 회사를 업무대행자로 한 사업협약서를 작성했고, 그 회사 대표이사는 관련 형사사건 수사과정에서 아파트 홍보 및 모집과 관련해서 분양대행사와 업무계약을 맺었다고 진술했습니다.
• 2017. 5.경부터 이 사업에 관한 인터넷 게시물이 게시되었고, 게시물에는 「주택조합설립 동의율 달성」이라는 현수막 사진이나 「토지확보완료에 대한 공증서도 공개」한다는 내용 등이 포함되어 있었습니다.
• 원고는 2018. 12. 31. 피고와 조합가입계약을 체결하고, 같은 날 신탁사 계좌로 업무대행비 9,200,000원을 포함한 41,000,000원을 송금했습니다.
• 계약서에 첨부된 「사업계획 동의서」에는 매입대지면적 39,450.00㎡, 사업면적 45,233.00㎡가 기재되어 있었고, 사업의 토지이용계획도에는 공동주택용지 39,450㎡, 합계 45,233㎡로 기재되어 있었습니다.
• 피고 대표자에 대한 사기 피의사실은 2020. 6.경 혐의없음(증거불충분) 불기소처분되었고, 불기소이유에는 피고의 토지확보 면적 비율이 66.6%임이 확인된다는 내용이 있었습니다.

원심의 판단

원심은 지역주택조합이 확보한 토지사용권원의 비율은 조합가입계약에서 중요하게 고려되는 사항이므로, 피고가 이를 사실과 다르게 고지했다면 거래상 중요 사항을 허위 고지한 경우에 해당할 수 있다고 전제했습니다. 그러나 분양홍보관에서 85% 확보를 설명했다는 증거가 없고, 사업계획 동의서는 최초 조합원 모집 때부터 부동문자로 마련되어 있으며 사업계획이 변경될 수 있다는 내용이 적혀 있고, 입간판과 인터넷 게시물은 피고가 관여했는지와 원고가 그것을 보고 계약했는지가 확인되지 않는다는 등의 이유로 기망 및 착오 주장을 배척했습니다.

피고가 원고에게 위 사업계획동의서를 교부함으로써 이미 확보한 토지사용권원의 비율이 87.22%라고 확정적으로 설명하였다고 보기는 어렵다.

제1심은 원고의 피고에 대한 청구에 관하여 원심과 결론을 달리했고, 원심은 제1심 판결 중 피고에 대한 부분을 취소하고 청구를 기각했습니다.

대법원의 판단

대법원은 지역주택조합 조합원 모집 광고의 기망성 판단 기준과 광고 작성 주체의 증명에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

일반인은 광고에서 직접적으로 표현된 문장, 단어 등과 그 결합에 의하여 제시되는 표현뿐만 아니라 간접적으로 암시하고 있는 사항, 관례적이고 통상적인 상황 등 여러 사정을 종합하여 전체적·궁극적 인상을 형성하게 되므로, 지역주택조합 조합원 모집 광고가 계약상대방을 속이거나 계약상대방으로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반인이 그 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하여야 한다.

일반인의 입장에서 인터넷 광고의 주체가 주택건설사업 시행자와의 계약관계나 의사연결에 기하여 광고를 한 것인지를 확인할 방법은 없으므로, 인터넷 광고나 입간판 등 홍보물을 이용한 광고의 작성 주체가 문제 되는 경우 그러한 광고의 상대방인 일반인이 광고가 해당 사업 시행자에 의하여 이루어졌다는 사정까지 증명하여야 하는 것은 아니다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원심의 판단을 그대로 수긍하기 어렵다고 보았습니다.

• 피고가 업무대행자와 사업협약서를 작성했고 업무대행자 대표이사가 분양대행사와 업무계약을 맺었다고 진술했으므로, 광고가 피고나 업무대행자 등과 관련하여 작성·게시되었을 가능성을 배제하기 어렵다고 보았습니다.
• 인터넷 게시물의 현수막 사진이나 공증서 공개 내용 등은 계약상대방을 속이거나 착오에 빠지게 할 우려가 있고, 광고가 피고와 무관한 제3자의 것이라면 피고가 작성자 등을 상대로 문제 삼았어야 하는데 그런 사정은 찾기 어렵다고 보았습니다.
• 피고 대표자가 불기소처분을 받았더라도 대표자가 직접 허위·과장 광고를 하여야만 피고의 허위·과장 광고가 인정되는 것은 아니고, 불기소이유의 토지확보 면적 비율 66.6%는 게시물 내용과 상당한 차이가 있다고 보았습니다.
• 허위고지와 의사표시 사이의 인과관계는 당해 상대방을 기준으로 법적·규범적 관점에서 상당인과관계가 인정되면 증명이 있다고 볼 수 있고, 원고가 주장하는 계약 체결 경위는 자연스럽고 특별히 신빙성을 부정할 사정은 보이지 않는다고 보았습니다.
• 「매입대지면적」에는 사업 계획안 등의 「공동주택용지」와 같은 면적이 용어만 바뀌어 기재되어 있어, 계약상대방은 계약 당시 사용권원이 확보된 면적으로 이해하였을 여지가 충분하고, 사업계획이 변경될 수 있다는 문구는 계약 당시 확보 면적과 직접적인 관련성이 부족해 보인다고 보았습니다.

대법원은 원심이 광고들이 피고나 업무대행자 등과 아무런 관련 없이 피고의 의사와 무관하게 작성·게시되었는지, 그렇다면 피고가 어떤 조치를 취했는지, 피고가 「공동주택용지」에 해당하는 부분을 「매입대지면적」으로 바꾸어 기재한 경위는 어떠한지 등을 심리하지 않은 채 원고의 주장을 배척한 것은 필요한 심리를 다하지 않고 의사해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이라고 보았습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 서울남부지방법원에 환송했습니다. 피고의 기망행위 존부 등은 환송 후 원심이 다시 심리·판단합니다.

관련 판례

• 대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결: 선전·광고에 수반된 다소의 과장이나 허위는 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하면 기망행위에 해당한다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2020. 6. 25. 선고 2020다215469 판결: 위와 같은 선전·광고의 기망행위 법리의 근거로 함께 들었습니다.
• 대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다257743 판결: 지역주택조합 조합원 모집에서 허위 고지에 해당하는지는 관련 법령과 규약의 내용, 모집공고의 내용 등 여러 사정을 종합하여 합목적적으로 판단해야 한다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 민법 제110조: 원고가 피고의 기망을 이유로 조합가입계약을 취소한다고 주장한 근거 조문입니다.
• 민법 제109조: 원고가 기망이 인정되지 않더라도 계약 내용의 중요 부분에 착오가 있었다며 계약 취소를 주장한 근거 조문입니다.
• 구 주택법(2020. 1. 23. 법률 제16870호로 개정되기 전의 것) 제11조: 주택조합의 설립에 관한 조문으로, 토지사용권원 확보비율이 조합가입계약의 중요한 사항인지 판단하는 배경이 되었습니다.

실무상 의미

• 대법원은 모집 광고의 기망성을 직접 표현된 문구와 함께 암시하는 사항 등을 종합한 전체적·궁극적 인상을 기준으로 판단한다고 보았으므로, 계약 전에 본 광고·게시물·현수막 사진을 날짜와 함께 보관해 두는 것이 도움이 될 수 있습니다.
• 광고 작성 주체가 다투어질 때 일반인이 광고가 사업 시행자에 의하여 이루어졌다는 사정까지 증명하여야 하는 것은 아니라고 보았으나, 이 판결은 업무대행 관계와 관련자 진술 등 구체적 사정을 함께 들어 판단한 것입니다.
• 계약서 첨부 서류의 면적·비율 기재(이 사건에서는 「매입대지면적」)가 이미 확보한 것인지 계획에 불과한지는 계약상대방의 이해가 문제 될 수 있으므로, 계약 당시 확인하고 기록해 두는 것이 좋습니다.

사건 표시

• 대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결 [부당이득금반환청구의소] [공2023하,1521]
• 원심: 서울남부지방법원 2022. 10. 13. 선고 2021나72558 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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