민사 · 매매/분양계약

분양권 매매에서 잔금 지급기일 전 매수인의 일방적 송금이 이행의 착수에 해당하는지 여부

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 11. 2.대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결

해당 판결

쟁점

민법 제565조에 따르면 매도인은 매수인이 이행에 착수할 때까지만 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서는 매수인이 약정 잔금일보다 훨씬 앞서 잔금 일부를 매도인에게 송금한 것이 이행의 착수에 해당하여 매도인의 해제권을 소멸시키는지가 문제 되었습니다. 특히 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있는지, 잔금 지급기일이 매도인에게도 기한의 이익을 주는 것인지가 다투어졌습니다.

사실관계

• 원고(매수인)는 2020. 11. 3. 피고(매도인)로부터 이 사건 아파트의 분양권을 매매대금 401,400,000원에 매수하고, 같은 날 계약금 20,000,000원을 지급했습니다.
• 계약에는 중도금 정함이 없었습니다. 잔금은 원고가 2021. 1. 4. 91,230,000원을 지급하고, 시공사에 102,790,000원을 지급하며, 금융기관 중도금 대출 관련 187,380,000원 상당을 승계하여 상환하는 것으로 정했습니다.
• 계약 제2조는 매수인이 중도금(중도금이 없으면 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 해제할 수 있다고 정했습니다. 특약사항으로 잔금일은 2021. 1. 4.로 하되 시공사 본사 일정 및 상호협의하에 앞당겨질 수 있다고 정했습니다.
• 원고는 2020. 11. 9. 피고 명의 계좌로 거래 명목을 「축 생신」으로 적어 4회에 걸쳐 합계 20,000,000원을 송금했으나, 그 전후로 피고 측에 송금 사실을 알리지 않았습니다.
• 피고는 2020. 11. 13.경 송금 사실을 알고 그 직후부터 수차례 반환하겠다고 알렸으나 원고가 거부했습니다.
• 피고는 2020. 11. 23. 해제 의사를 표시하고, 2020. 12. 1. 원고를 피공탁자로 하여 계약금의 배액을 포함한 60,000,000원을 공탁했습니다.

원심의 판단

원심은 계약 제2조의 해제권유보 조항이 민법 제565조의 해약금 조항과 취지를 같이한다고 보았습니다. 그리고 원고가 송금 전후로 잔금 지급의 취지를 알리지 않았고 거래 명목도 「축 생신」으로만 입력한 점, 송금액이 원고가 출연할 나머지 금액 대비 약 5.2%인 점, 시공사 일정 변경 사유나 상호협의가 있었다고 볼 수 없는 점 등을 들어 원고가 이행에 착수했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 나아가 잔금일 약정의 의미를 다음과 같이 보았습니다.

원고와 피고는 이 사건 계약의 잔금일을 2021. 1. 4.로 정함으로써 시공사 일정 및 상호협의가 이루어지는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 잔금일 전에는 매수인이 일방적으로 이행에 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하였다고 봄이 상당하다.

원심은 매도인의 해제권을 허용하더라도 원고가 예측하지 못한 손해를 입게 된다고 볼 수도 없다고 보았습니다. 제1심은 원고의 청구를 받아들였으나, 원심은 피고의 해제가 적법하다고 보아 결론을 달리했습니다.

대법원의 판단

대법원은 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 있는지에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

이행기의 약정이 있더라도 당사자가 채무의 이행기 전에 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등의 특별한 사정이 없는 이상, 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.

부동산 매매계약에서 중도금 또는 잔금 지급기일은 일반적으로 계약금에 의한 해제권의 유보기간의 의미를 가진다고 이해되고 있으므로, 계약에서 정한 매매대금의 이행기가 매도인을 위해서도 기한의 이익을 부여하는 것이라고 볼 수 있다면, 채무자가 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 할 수 있다.

대법원은 이에 해당하는지는 채무 내용, 이행기를 정한 목적, 이행기 전 이행행위가 상대방의 해제권 행사를 부당하게 방해하기 위한 것으로 볼 수 있는지 등 여러 사정을 종합하여 판단해야 한다고 보았습니다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 잔금 지급기일과 관련하여 매도인인 피고에게도 기한의 이익이 인정된다고 보았습니다.

• 원고는 계약일로부터 6일 후인 2020. 11. 9. 피고에게 아무런 고지 없이, 나머지 금액 대비 약 5.2%인 20,000,000원을 일방적으로 송금했습니다.
• 계약은 잔금 지급기일을 정하는 외에 시공사 일정 및 상호협의 아래 앞당길 수 있다는 사전 지급에 관한 특약까지 명시했습니다.
• 피고는 송금 사실을 안 직후부터 수차례 반환하겠다는 뜻을 전했고, 원고가 응하지 않자 송금액에 계약금 배액을 더하여 공탁하고 해제 의사표시를 했습니다.
• 그런 상황에서 피고의 해제권 행사가 신의칙에 반하거나 원고에게 예측하지 못한 손해를 가한 것으로 볼 수 있는지 등도 함께 고려했습니다.

따라서 대법원은 잔금 지급기일 전에 원고가 잔금 중 일부를 일방적으로 지급했더라도, 그러한 사정만으로 이행에 착수했다거나 피고의 해제권이 소멸했다고 볼 수 없다고 보았습니다. 대법원은 기한의 이익과 특별한 사정의 법리로 판단하면서, 이행착수 금지 특약을 인정한 원심의 판단도 「이와 같은 취지」로 보아 수긍했습니다.

결론적으로 대법원은 원고의 상고를 기각하고 상고비용을 원고가 부담하도록 했습니다.

관련 판례

• 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결: 대법원은 이행의 착수의 의미, 해제권 행사 시기를 제한한 취지, 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있다는 법리의 근거로 이 판결을 들었습니다.
• 대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결: 대법원은 위 판결과 함께 같은 법리의 근거로 이 판결을 들었습니다.

관련 법령

• 민법 제565조: 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있는 근거이자, 그 해제를 매수인이 이행에 착수할 때까지로 제한하는 조문입니다.
• 민법 제153조: 잔금 지급기일이 매도인을 위해서도 기한의 이익을 부여하는 것인지 판단하는 데 관련된 조문입니다.
• 민법 제468조: 이행기의 약정이 있어도 이행기 전에 이행에 착수할 수 있는지에 관한 판단과 관련된 조문입니다.

실무상 의미

• 매도인의 계약금 해제를 막으려고 잔금일 전에 일부 금액을 일방적으로 송금해도, 계약 내용과 송금 경위에 따라 이행의 착수로 인정되지 않을 수 있습니다. 이 사건에서는 송금 액수와 명목, 고지 여부, 매도인의 반환 시도 등이 함께 고려되었습니다.
• 이 사건에서는 잔금일과 함께 상호협의로 앞당길 수 있다는 사전 지급 특약을 명시한 점이 매도인의 기한의 이익을 인정하는 사정으로 고려되었습니다. 계약서의 잔금일 관련 조항 문구를 미리 살펴 둘 필요가 있습니다.
• 대법원은 특별한 사정이 없으면 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있다는 원칙을 유지했습니다. 결론은 여러 사정을 종합하여 사안마다 달라질 수 있습니다.

사건 표시

• 대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결 [분양자명의변경절차이행청구] [공2024상,338]
• 원심: 서울고등법원 2022. 6. 30. 선고 2022나2005213 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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