민사 · 매매/분양계약

매수인이 임대차보증금을 인수하기로 한 매매를 중개한 공인중개사는 채무인수의 법적 성격까지 설명해야 할까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 27.대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결

해당 판결

쟁점

아파트 매매에서 매수인이 임대차보증금 반환채무를 인수하고 그 금액을 매매대금에서 공제하기로 약정했는데, 매수인은 임차인에 대하여 채무인수 조치를 취하지 않았습니다. 그 뒤 임차인에게 보험금을 지급한 보험자가 매도인을 상대로 구상금 소송을 냈고, 매도인에게 2억 원과 지연손해금의 지급을 명하는 판결이 선고되었습니다. 이 매매를 중개한 공인중개사에게 그 채무인수가 어떤 법적 성격을 갖는지까지 조사·확인하여 매도인에게 설명할 의무가 있는지가 문제 되었습니다. 공인중개사법 제2조 제1호, 제3호, 제29조 제1항과 변호사법 제3조의 관계가 쟁점입니다.

사실관계

• 원고(매도인)는 아파트 소유자로서 2018. 11. 20. 공단인 임차인과 임대차보증금 2억 원의 임대차계약을 체결했습니다.
• 원고는 공인중개사인 피고 1의 중개로 2020. 5. 16. 매수인과 매매대금 2억 8,000만 원의 매매계약을 체결하면서, 임대차보증금 2억 원은 매수인이 인수하여 매매대금에서 공제하기로 약정했습니다.
• 원고는 2020. 5. 18. 보증금을 공제한 잔금을 받으면서 매수인에게 소유권이전등기를 마쳐 주었습니다.
• 매수인은 임차인에 대하여 채무인수 조치를 취하지 않고 2020. 5. 25. 채권최고액 2억 5,000만 원의 근저당권을, 2020. 5. 29. 채권최고액 1,200만 원의 근저당권을 각 설정해 주었습니다.
• 임차인은 2020. 8. 3. 전세금보장신용보험의 보험자에게 보험금을 청구했고, 보험금을 지급한 보험자가 원고를 상대로 낸 구상금 소송에서 2021. 7. 14. 원고에게 2억 원과 지연손해금의 지급을 명하는 판결이 선고되어 확정되었습니다.
• 피고 2 협회는 2019. 5. 26. 피고 1과 공제금액을 1억 원으로 하는 공제계약을 체결한 공제사업자입니다.

원심의 판단

원심은 피고 1이 임차인의 동의가 없으면 매수인이 원고의 보증금 반환채무를 면책적으로 인수할 수 없다는 것을 예상할 수 있었음에도, 그 상황과 대비책에 관한 정확한 설명 없이 매매계약을 중개하여 공인중개사로서의 주의의무를 위반했다고 보았습니다. 원심은 보증금 반환채무가 매매대금의 약 70%를 차지하는 거액인 점, 계약 체결 2일 뒤에 소유권이전등기가 마쳐진 점 등을 들었습니다.

결국 피고 1은 공인중개사법 제29조 제1항에 따라 원고에게 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 필요한 요건과 이를 갖추지 못할 시의 위험성에 관해 성실하고 정확하게 설명해야 할 의무가 있었다고 판단되는바, 이 사건 매매계약서의 ‘특약사항’란에는 ‘4. 전세 2억(2021. 10. 10. 만기) 매수인 인수조건으로 계약’이라는 기재가 있을 뿐이고, 이 사건 임차인의 동의가 없는 임대차보증금 반환채무의 인수는 이행인수로서의 효력밖에 없다는 취지의 설명을 성실하고 정확하게 하였다고 볼 만한 자료가 없다.

원심은 원고의 손해를 131,566,748원으로 산정한 뒤, 원고도 권리관계를 직접 확인할 책임을 게을리했다고 보아 피고 1의 책임을 50%인 65,783,374원으로 제한했고, 피고 2 협회는 공제계약에 따라 피고 1과 공동하여 배상할 책임이 있다고 보았습니다. 원심은 제1심판결이 원심과 결론을 달리하여 부당하다고 보아 원고의 항소를 일부 받아들였습니다.

대법원의 판단

대법원은 공인중개사가 채무인수의 법적 성격까지 설명할 의무가 있는지에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

공인중개사법 제2조 제1호, 제3호의 규정에 의하면, 부동산중개업의 대상이 되는 중개행위는 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로서, 당사자 사이에 매매 등 법률행위가 용이하게 성립할 수 있도록 조력하고 주선하는 사실행위에 불과하고, 변호사법 제3조에서 규정한 법률사무와는 구별된다(대법원 2006. 5. 11. 선고 2003두14888 판결 참조). 그런데 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 당사자의 의사, 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었는지 여부, 임차인의 명시적 또는 묵시적 동의 여부 등에 따라 위와 같은 채무인수의 법적 성격이 면책적 채무인수, 이행인수 또는 병존적 채무인수로 달라질 수 있으므로, 각 채무인수의 요건에 관한 분석 등을 통하여 채무인수의 법적 성격을 가리는 행위는 단순한 사실행위가 아닌 법률사무에 해당한다고 보아야 한다.

따라서 공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무인수의 법적 성격까지 조사·확인하여 설명할 의무가 있다고 보기 어려우므로, 중개 과정에서 그릇된 정보를 전달하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 채무인수의 법적 성격에 관하여 조사·확인하여 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 의무를 위반하였다고 볼 수 없다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 피고 1이 공인중개사법 제29조 제1항의 주의의무를 위반하여 중개행위를 하였다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

• 피고 1에게 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3항의 요건을 갖추어 대항력이 존재하는지 여부 등을 분석하여 이 사건 약정의 법적 성격까지 조사·확인하고 원고에게 설명할 의무가 있다고 보기 어렵습니다.
• 피고 1이 중개 과정에서 원고에게 면책적 채무인수에 해당하여 채무를 면하게 되었다는 등의 그릇된 정보를 제공하였다고 볼만한 정황도 찾아볼 수 없습니다.

대법원은 원심이 그 판시와 같은 이유만으로 피고 1의 주의의무 위반을 인정하여 피고들의 손해배상책임을 인정한 것은 공인중개사의 주의의무에 관한 법리를 오해한 잘못이라고 보았습니다. 또한 공인중개사법 제30조 제1항에 의한 손해배상청구 부분을 파기하는 이상, 이와 선택적 병합 관계에 있는 민법 제750조, 제760조 제3항 또는 채무불이행에 의한 손해배상청구 부분도 함께 파기되어야 한다고 보았습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 울산지방법원에 환송했습니다.

관련 판례

• 대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다44156 판결: 중개업자가 위임관계에 따라 선량한 관리자의 주의로 중개업무를 처리하고 공인중개사법 제29조 제1항에 따라 신의와 성실로 공정하게 중개할 의무가 있다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결: 위와 같은 중개업자의 의무에 관한 법리의 근거로 함께 들었습니다.
• 대법원 2006. 5. 11. 선고 2003두14888 판결: 중개행위는 법률행위의 성립을 조력하고 주선하는 사실행위로서 변호사법 제3조의 법률사무와 구별된다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 공인중개사법 제29조 제1항: 원심은 피고 1이 이 조항의 주의의무를 위반했다고 보았고, 대법원은 이를 법리오해라고 보았습니다.
• 공인중개사법 제2조 제1호, 제3호: 중개행위를 매매 등의 성립을 조력하고 주선하는 사실행위로 보는 근거가 되었습니다.
• 변호사법 제3조: 채무인수의 법적 성격을 가리는 행위가 해당하는 법률사무의 근거 조문입니다.
• 민법 제454조: 채무자와의 계약에 의한 채무인수에 관한 조문으로, 이 사건 약정이 면책적 채무인수인지 이행인수인지와 관련됩니다.
• 민법 제680조, 제681조: 중개업자와 중개의뢰인의 관계를 위임관계로 보아 중개업자에게 선량한 관리자의 주의의무를 지우는 근거입니다.

실무상 의미

• 매수인이 임대차보증금을 인수하고 매매대금에서 공제하는 조건이라도 당사자의 의사, 임차인의 대항력, 임차인의 동의 여부 등에 따라 채무인수의 법적 성격이 달라질 수 있으므로, 매도인은 소유권을 넘기기 전에 보증금 반환채무가 어떻게 되는지 확인할 필요가 있습니다.
• 대법원은 채무인수의 법적 성격을 가리는 일을 법률사무로 보았으므로, 공인중개사가 채무인수의 법적 성격에 관하여 조사·확인하여 설명하지 않았다는 사정만으로는 원칙적으로 공인중개사의 주의의무 위반이 인정되지 않습니다.
• 공인중개사가 중개 과정에서 그릇된 정보를 전달하였다는 등의 특별한 사정이 있으면 달리 볼 여지가 있고, 이 사건 피고들의 책임 유무도 환송 후 원심에서 다시 판단됩니다.

사건 표시

• 대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결 [손해배상(기)] [공2024하,1623]
• 원심: 울산지방법원 2024. 4. 18. 선고 2023나12234 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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