민사 · 매매/분양계약

분양보증사고 뒤 주택도시보증공사에 중도금 환급을 청구하는 수분양자가 환급이행의 요건을 증명해야 할까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 11. 1.대법원 2024. 2. 29. 선고 2023다295213 판결

해당 판결

쟁점

아파트 시행사업에 분양보증사고가 발생하자, 수분양자인 원고들은 분양보증을 한 피고에게 납부한 중도금의 환급을 청구했습니다. 이 사건의 쟁점은 두 가지입니다. 하나는 보증이행방법이 분양이행으로 결정되었다는 사실이 인정된 상태에서도 환급이행을 인정할 수 있는지이고, 다른 하나는 환급이행의 요건을 누가 주장·증명해야 하는지입니다. 주택도시기금법 시행령 제21조 제1항 제1호 (가)목과 민사소송법 제288조가 관련됩니다.

사실관계

• 원고들은 시행사인 유한회사와 아파트 분양계약 등을 체결한 후 계약금 및 중도금을 납부했습니다.
• 피고(주택도시보증공사)는 시행사와 주택분양보증계약을 체결했습니다. 시행사가 부도·파산 등의 보증사고로 분양계약을 이행할 수 없을 경우, 피고가 당해 주택의 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임진다는 내용입니다.
• 분양보증약관은 보증사고일 현재 감리자가 확인한 실행공정률이 80% 이상인 사업장은 최고 없이 분양이행으로 결정한다고 정했습니다. 최고통지서를 받은 보증채권자의 3분의 2 이상이 환급이행을 선택한 경우에는 환급이행으로 결정한다고 정했습니다.
• 같은 약관 제8조 제6항은 제8조 제1항 단서 제2호, 제3항, 제4항에 따라 보증채무 이행방법이 분양이행으로 결정된 경우 보증채권자는 환급이행을 요구할 수 없고, 환급이행으로 결정된 경우 분양이행을 요구할 수 없다고 정했습니다.
• 아파트 공사가 지연되어 오다가 2020. 4.경 보증사고가 발생했습니다. 피고는 보증이행방법을 분양이행으로 결정하고 잔여공사를 진행했습니다.

원심의 판단

원고들은 제1심에서 분양이행을 청구했으나 기각되었습니다. 원고들은 항소심에서 이 분양이행청구를 취하하고, 분양보증계약에 따른 환급이행청구를 선택적으로 추가했습니다. 원심은 원고들이 「주택공급에 관한 규칙」에서 정한 절차와 방법에 따라 분양공급계약을 체결한 선의의 수분양자로서 분양보증계약에 따라 보호되는 보증채권자에 해당한다고 보았습니다. 그리고 보증사고가 발생한 이상 피고는 환급이행으로 원고들이 납부한 중도금 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다.

제1심은 원고들의 청구를 모두 기각했고, 원심은 항소심에서 추가된 환급이행청구의 대부분을 인용했습니다.

대법원의 판단

대법원은 분양보증계약에 따른 환급이행청구에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

이 사건 분양보증약관 제3조 및 제8조에 따르면, 피고가 이 사건 분양보증약관에 따라 부담하는 보증채무의 이행방법은 분양이행 또는 환급이행으로 명확히 구분되고, 그 각각의 성립 요건 역시 구분되어 있어 그에 따라 보증채무 이행방법이 결정된 경우에는, 보증채권자라도 다른 방법으로 보증채무의 이행을 청구할 수 없도록 명시되어 있다.

원심에서 원고들이 피고에 대하여 환급이행청구를 한 이상, 이 사건 분양보증약관 제8조에 따른 환급이행의 요건사실에 대하여는 원고들이 주장·증명책임을 부담한다. 따라서 원심은 원고들이 선의의 수분양자로서 이 사건 분양보증계약에 따라 보호되는 보증채권자에 해당하더라도 이 사건 분양보증약관 제8조 제1항 단서 제2호, 제3항 등에서 정한 환급이행의 요건사실이 주장·증명되었는지 여부를 면밀히 살펴보았어야 한다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원심의 판단을 수긍할 수 없다고 보았습니다.

• 분양보증약관은 실행공정률, 보증채권자의 선택 비율 등에 따라 보증채무 이행방법을 결정하도록 정했습니다. 분양이행으로 결정된 경우 보증채권자는 환급이행을 요구할 수 없도록 정했습니다.
• 원심은 환급이행의 요건사실에 관한 충실한 심리를 거치지 않은 채 곧바로 원고들의 이 부분 청구의 대부분을 인용했습니다.
• 원심은 제1심판결의 기초 사실을 대부분 그대로 인용했습니다. 제1심판결은 피고가 「보증이행방법을 분양이행으로 결정하고 잔여공사를 진행하였다.」고 명시했고, 원심은 이 부분을 달리 고쳐 쓰지 않았습니다.
• 대법원은 원고들의 환급이행청구를 받아들인 원심의 판단이 사정에 따라서는 원심의 위와 같은 사실인정과 양립하기 어려울 수 있다고 보았습니다.

대법원은 원고들이 선의의 수분양자에 해당한다는 원심의 판단을 다투는 상고이유는 사실인정을 다투는 취지에 불과하다고 보아 받아들이지 않았습니다. 다만 피고에게 환급이행의무를 인정한 부분에는 환급이행청구권 성립 등에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았습니다.

결론적으로 대법원은 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략했습니다. 그리고 원심판결 중 피고 패소 부분을 모두 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 광주고등법원에 환송했습니다.

관련 법령

• 주택도시기금법 시행령 제21조 제1항 제1호 (가)목: 분양보증약관 제3조는 이 조문에 따라 보증사고 시 피고가 분양이행 또는 환급이행 책임을 부담한다고 정했습니다.
• 민법 제428조: 피고가 시행사의 분양계약상 의무에 관하여 부담하는 책임이 보증채무라는 점과 관련됩니다.
• 민사소송법 제288조: 환급이행의 요건사실에 관한 주장·증명책임을 원고들이 부담한다고 본 판단과 관련됩니다.

실무상 의미

• 이 사건 약관처럼 보증이행방법을 분양이행과 환급이행으로 나누고, 한쪽으로 결정되면 다른 방법을 청구할 수 없게 정한 경우가 있습니다. 이때는 보증사고 뒤 보증기관이 어떤 이행방법을 결정했는지와 그 근거를 먼저 확인해야 합니다.
• 대법원은 선의의 수분양자로서 보증채권자에 해당한다는 점만으로는 부족하다고 보았습니다. 환급이행을 청구하는 쪽이 약관 제8조 제1항 단서 제2호, 제3항 등이 정한 환급이행의 요건사실을 주장·증명해야 한다고 판단했습니다.

사건 표시

• 대법원 2024. 2. 29. 선고 2023다295213 판결 [수분양자지위확인] [공2024상,568]
• 원심: 광주고등법원 2023. 10. 12. 선고 2023나20609 판결

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다.

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