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구분소유자가 아닌 공유자의 집합건물 대지 공유물분할 청구가 허용되는 경우

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 11. 5.대법원 2023. 9. 14. 선고 2022다271753 판결

해당 판결

쟁점

이 사건 토지 두 필지는 집합건물의 대지로 쓰이고 있었는데, 그 지분 일부를 집합건물의 구분소유자가 아닌 원고들이 가지고 있었습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법) 제8조는 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대한 분할청구를 금지하므로, 원고들이 이 대지의 분할을 청구할 수 있는지가 문제 되었습니다. 원고들은 민법 제268조 제1항, 제269조 제1항에 따라 다른 공유자들을 상대로 분할을 청구했고, 분할이 허용된다면 원고들의 지분을 구분소유자에게 넘기고 그 가격을 받는 방식으로 분할할 수 있는지도 다투어졌습니다.

사실관계

• 이 사건 제1토지(53㎡)와 제2토지(20㎡)는 3개 동으로 이루어진 이 사건 집합건물의 대지로 이용되고 있습니다.
• 원고들은 피상속인이 경매절차에서 취득한 지분을 상속하여, 두 토지에 관하여 원고 1이 9/56, 원고 2와 원고 3이 각 6/56 지분을 가지고 있습니다. 원고들은 이 사건 집합건물의 구분소유자가 아닙니다.
• 피고 1은 1999. 2. 27.경부터 제1토지의 5/8지분을 상속받아 소유했고, 2015. 5. 18. 무권리자로부터 원고들 공유지분에 해당하는 3/8지분을 10,000,000원에 매수했습니다.
• 이 사건 집합건물에 관한 소유권보존등기는 2016. 12. 6. 마쳐졌고, 피고 1과 피고 2는 구분소유자였습니다.
• 피고 2의 승계인수인은 2019. 7. 12. 피고 2로부터 제2구분건물을 매수하면서 이 사건 각 토지의 일부 지분을 승계취득했습니다.
• 원고들은 자신들의 지분을 피고 1과 피고 2의 승계인수인에게 이전하고 가격을 보상받는 방식의 공유물분할과, 피고들의 토지 사용에 따른 부당이득반환을 청구했습니다.

원심의 판단

원심은 먼저 집합건물의 모든 구분소유자를 당사자로 해야 한다는 피고 1의 본안전항변을, 이 사건 각 토지의 공유자 전원이 당사자가 되었다는 이유로 받아들이지 않았습니다. 이어서 집합건물법 제8조(원심 판결의 「이 사건 금지규정」)가 대지의 공유물분할을 절대적으로 금지하는 취지는 아니라고 보고, 원고들의 지분을 구분소유자에게 귀속시키면 구분소유자들이 대지권을 취득하게 되어 제8조의 취지에 부합한다는 등의 사정을 들어 다음과 같이 판단했습니다.

이 사건의 경우 이 사건 금지규정에도 불구하고 전면적 가액보상 방식의 현물분할이 허용되는 특별한 사정이 있다고 봄이 상당하다. 따라서 원고들의 이 사건 각 공유물분할청구에는 분할청구에 관한 위 금지규정은 적용되지 않는다고 보아야 한다.

분할방법에 관하여 원심은 피고 1이 원고들의 피상속인이 지분을 낙찰받았다는 사실을 알았거나 알 수 있었던 것으로 보이는 점, 피고 2의 승계인수인도 대지권에 하자가 있음을 알았거나 알 수 있었다고 보아야 하는 점, 원고들 지분에 담보물권이 없는 점 등을 들어, 원고들 지분을 피고 1과 피고 2의 승계인수인에게 이전하고 감정평가액을 기준으로 한 보상액을 동시이행으로 지급하게 했습니다.

제1심은 원고들의 공유물분할청구를 모두 기각했으나, 원심은 이를 받아들여 전면적 가격보상 방식의 분할을 명했습니다.

대법원의 판단

대법원은 집합건물 대지에 관한 공유물분할 청구가 허용되는지에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제8조는 “대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다.”라고 규정하고 있다. 위 법률 규정의 입법 취지는 1동의 건물로서 개개의 구성부분이 독립한 구분소유권의 대상이 되는 집합건물의 존립 기초를 확보하려는 데 있는바, 집합건물의 대지는 그 지상의 구분소유권과 일체성 내지 불가분성을 가지는데 일반의 공유와 같이 공유지분권에 기한 공유물분할을 인정한다면 그 집합건물의 대지사용관계는 파탄에 이르게 되므로 집합건물의 공동생활관계의 보호를 위하여 분할청구가 금지된다.

따라서 집합건물 대지의 공유자가 청구한 대지의 분할청구가 허용되는지 여부를 판단함에 있어서는 집합건물법 제8조의 입법 취지가 우선 고려되어야 하는바, 집합건물의 대지를 집합건물의 구분소유자인 공유자와 구분소유자가 아닌 공유자가 공유하고 있고, 당해 대지를 집합건물의 구분소유자인 공유자에게 취득시키고 구분소유자가 아닌 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있어 그와 같이 공유물을 분할하는 것이 허용되는 경우에는, 그러한 공유물에 대한 분할청구는 집합건물법 제8조의 입법 취지에 비추어 허용된다고 보는 것이 타당하다.

이 사건에서 대법원은 다음 사정을 들어 원심의 공유물분할 판단에 잘못이 없다고 보았습니다.

• 원고들은 이 사건 집합건물의 구분소유자가 아니고, 피고 1과 피고 2의 승계인수인은 구분소유자입니다.
• 원심은 원고들의 공유지분을 전면적 가격보상에 의한 공유물분할로 구분소유자에게 귀속시키면 집합건물법 제8조가 의욕하는 집합건물의 존립 기초 확보와 공동생활관계 보호에 부합하는 결과가 된다는 등의 이유로 분할을 명했습니다.
• 대법원은 원심 판단에 공유물분할 청구의 소의 당사자 적격, 공유물의 분할방법, 집합건물법상 분할청구의 금지 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다고 보았습니다.

대법원은 원심 이유를 그대로 수긍했고, 바로잡은 부분은 없습니다. 피고 1의 부당이득반환 부분 상고이유도, 2016. 12. 6.부터 2019. 4. 10.까지 피고 1이 제1토지를 배타적으로 점유·사용했으므로 원고들에게 지분비율에 따른 차임 상당액의 부당이득을 반환할 의무가 있다는 원심 판단에 잘못이 없다고 보아 받아들이지 않았습니다.

결국 대법원은 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 피고 1과 피고 2의 승계인수인이 부담하도록 했습니다.

관련 판례

• 대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다66374, 66381 판결: 집합건물법 제8조의 입법 취지와 집합건물의 대지에 대한 분할청구가 금지되는 이유에 관한 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결: 공유물을 특정 공유자에게 취득시키고 다른 공유자에게 지분 가격을 취득시키는 것이 실질적인 공평을 해치지 않는 특별한 사정이 있으면 그러한 분할이 허용된다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제8조: 건물 사용에 필요한 범위의 대지 분할청구를 금지하는 규정으로, 원고들의 분할청구가 허용되는지 판단하는 기준이 되었습니다.
• 민법 제268조 제1항: 원심은 원고들이 이 조항 등에 따라 다른 공유자들을 상대로 이 사건 각 토지의 분할을 청구할 수 있다고 보았습니다.
• 민법 제269조 제1항: 원고들과 피고들 사이에 분할 합의가 이루어지지 않은 상황에서 원고들이 법원에 분할을 청구할 수 있는 근거가 되었습니다.

실무상 의미

• 집합건물의 대지 지분을 구분소유자가 아닌 사람이 가진 경우에도, 대지를 구분소유자에게 취득시키고 지분 가격을 받는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는 특별한 사정이 있으면 분할청구가 허용될 수 있습니다.
• 이 사건에서 원심은 분할 합의가 이루어지지 않은 점, 피고 1이 원고들의 피상속인이 지분을 낙찰받은 사실을 알았거나 알 수 있었던 점, 피고 2의 승계인수인이 대지권의 하자를 알았거나 알 수 있었던 점, 원고들 지분에 담보물권이 설정되어 있지 않은 점 등을 들어 전면적 가격보상에 의한 분할을 명했고, 대법원은 이 판단에 법리오해가 없다고 보았습니다.
• 대지를 다수지분권자로서 배타적으로 사용한 구분소유자는 소수지분권자에게 지분비율에 따른 차임 상당액의 부당이득을 반환할 의무를 질 수 있습니다.

사건 표시

• 대법원 2023. 9. 14. 선고 2022다271753 판결 [공유물분할] [공2023하,1801]
• 원심: 서울북부지방법원 2022. 8. 18. 선고 2021나30892 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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