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조합원 자격 없이 재건축 아파트를 분양받은 매수인에게 조합이 그 아파트를 매도청구할 수 있을까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 11. 4.대법원 2023. 11. 2. 선고 2022다290327, 290334 판결

해당 판결

쟁점

구 도시 및 주거환경정비법(2021. 4. 13. 법률 제18046호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 도시정비법') 제39조 제2항, 제3항은 투기과열지구 재건축사업에서 조합설립인가 후 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없고, 사업시행자는 그 양수인에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하도록 정합니다. 이 사건에서는 조합이 양수인의 조합원 자격이 없다는 점을 놓친 채 신축 아파트를 분양하고 이전고시까지 마친 뒤, 도시 및 주거환경정비법 제73조 제2항을 준용하여 그 신축 아파트에 대하여 매도청구를 할 수 있는지가 문제 되었습니다.

사실관계

• 원고는 재건축정비사업조합으로 2010. 4. 22. 조합설립인가를 받았고, 국토교통부장관은 2017. 8. 3. 사업구역을 포함한 서울특별시 전역을 투기과열지구로 지정했습니다.
• 기존 조합원은 2015. 7. 30. 기존 아파트에 관하여 원고를 수탁자로 하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 2016. 12. 21. 신축 아파트(이하 '이 사건 아파트')를 488,100,000원에 분양받기로 계약했습니다.
• 기존 조합원은 2019. 5. 30. 피고에게 조합원 입주권을 8억 5,000만 원에 매도했고, 같은 날 대지 공유지분(이하 '이 사건 공유지분')을 617,197,000원에 매매하는 등기용 토지매매계약서도 작성했습니다.
• 2019. 7. 29. 이 사건 공유지분에 관하여 피고 명의로 지분이전등기가 마쳐졌고, 피고는 같은 날 원고를 수탁자로 하여 신탁을 원인으로 한 지분이전등기를 마쳤습니다.
• 피고는 2019. 7. 31. 조합원 명의 변경 신고서를 제출하고 2019. 8. 2. 이 사건 아파트를 488,100,000원에 분양받는 계약을 체결했으며, 원고는 2019. 11. 20. 이전고시를 했고 피고는 2019. 12. 10. 소유권보존등기를 마쳤습니다.
• 원고는 피고가 조합원이 될 수 없다며 이 사건 아파트에 대한 매도청구권을 행사하고 소유권이전등기를 구하는 소를 제기했고, 그 의사표시가 담긴 소장부본은 2020. 7. 25. 피고에게 송달되었습니다.

원심의 판단

원심은 피고가 구 도시정비법 제39조 제2항 본문에 따라 원고의 조합원이 될 수 없다고 보면서도, 이 조항을 효력규정으로 보기 어려워 2019. 8. 2.자 분양계약이 당연히 무효가 되지는 않는다고 판단하여 본소와 반소의 주위적 청구를 기각했습니다. 예비적 청구에 관하여는 관리처분계획의 인가·고시와 이전고시를 거쳐 피고에게 이 사건 아파트를 분양했으므로 이 사건 공유지분에 관한 권리가 이 사건 아파트에 관한 권리로 강제적으로 교환·변경되었다고 보고, 매도청구의 대상을 다음과 같이 판단했습니다.

원고가 행사하는 매도청구의 대상도 이 사건 공유지분이 아니라 이 사건 아파트라고 보는 것이 타당하다.

원심은 협의절차를 다시 거칠 필요가 없고 매매계약 성립이 의제되는 날은 2019. 7. 29.이라고 보아, 그날 기준 감정가액 963,000,000원에서 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액 합계 660,500,000원을 공제한 302,500,000원의 지급과 소유권이전등기·인도를 동시이행하도록 했습니다.

제1심은 원고의 주위적 본소청구를 인용했으나, 원심은 주위적 청구를 기각하고 예비적 청구를 일부 인용하는 것으로 제1심판결을 변경했습니다.

대법원의 판단

대법원은 원고가 이 사건 아파트에 대하여 매도청구권을 행사할 수 있는지에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

그러나 매도청구권의 위와 같은 기본권 제한성을 감안하면 위 규정을 적용함에 있어 그 행사요건을 엄격히 해석해야 하고, 함부로 유추해석하거나 확장해석하여서는 아니 된다.

조합원 자격을 취득할 수 없음을 간과하고 해당 양수인에게 대지 또는 건축물을 분양하는 것을 내용으로 하는 관리처분계획의 변경 및 이전고시가 이루어지고, 해당 양수인이 그에 따른 권리를 취득하기에 이른 경우라면, 그러한 관리처분계획 또는 이전고시의 효력을 다투는 것은 별론으로 하고, 해당 양수인이 취득한 대지 등에 대하여 도시정비법 제73조 제2항에 기해 매도청구를 하는 것은 재건축사업의 시행과 무관하여 허용되지 않는다고 보는 것이 타당하다.

대법원은 아래와 같이 법리를 설시하고(둘째 법리는 대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다110477, 110484 판결 등을 참조한 것입니다) 이를 원고의 정관 규정과 신탁등기 사실에 적용하여, 원고가 이 사건 아파트에 대하여 매도청구권을 행사할 수 없다고 보았습니다.

• 조합이 양수인과 협의했으나 협의가 성립하지 않으면 도시 및 주거환경정비법 제73조 제2항을 준용하여 건축물 또는 토지에 관한 매도청구권을 행사하는 것은 재건축사업의 시행을 위한 것으로서 허용됩니다.
• 조합이 양수인의 조합원 자격이 없다는 사실을 뒤늦게 알았고 그 전에 이미 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 받았다면, 그 소유권을 취득하기 위하여 새로 매도청구권을 행사할 필요가 없습니다.
• 원고의 정관 제9조 제5항, 제6항은 투기과열지구 내 양수인으로서 조합원 자격을 취득할 수 없으면 현금으로 청산하고, 이미 신탁등기된 조합원의 토지 및 건축물의 소유권은 조합에 자동 귀속된다고 정합니다.
• 원고는 기존 아파트를 기존 조합원으로부터, 이 사건 공유지분을 피고로부터 각각 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 받았으므로, 피고에게 이 사건 아파트를 분양했더라도 구 도시정비법 제39조 제3항, 도시 및 주거환경정비법 제73조 제2항을 근거로 이 사건 아파트에 대하여 매도청구권을 행사할 수 없습니다.

대법원은 원심 판단에 구 도시정비법 제39조, 도시정비법 제73조의 ‘손실보상’, ‘매도청구의 대상’에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았습니다. 피고의 반소 중 예비적 청구는 본소 예비적 청구가 인용될 것을 전제로 한 것이어서 합일확정을 위하여 함께 파기했고, 피고의 나머지 상고이유에 관한 판단은 생략했습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결의 본소 중 예비적 청구에 관한 피고 패소 부분과 반소 중 예비적 청구에 관한 부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울동부지방법원에 환송했으며, 원고의 상고를 기각했습니다.

관련 판례

• 대법원 1999. 12. 10. 선고 98다36344 판결: 매도청구 규정이 재건축 불참자 등의 재산권을 제한하지만 위헌이라고 할 수 없다는 판단의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다110477, 110484 판결: 조합이 이미 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 받았다면 새로 매도청구권을 행사할 필요가 없다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 도시 및 주거환경정비법 제64조 제4항: 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자 등에 대한 매도청구 규정으로, 대법원은 이 규정의 행사요건을 엄격히 해석해야 한다고 보았습니다.
• 도시 및 주거환경정비법 제73조 제2항: 원고가 이 사건 아파트에 대한 매도청구의 근거로 준용한 조항이며, 대법원은 이 사건에서 이 조항에 기한 매도청구가 허용되지 않는다고 판단했습니다.
• 구 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항: 투기과열지구에서 조합설립인가 후 토지 등을 양수한 피고가 조합원이 될 수 없는 근거입니다.
• 구 도시 및 주거환경정비법 제39조 제3항: 조합원이 될 수 없는 양수인에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하도록 정한 조항으로, 매도청구가 어느 범위에서 허용되는지 판단하는 출발 규정이 되었습니다.

실무상 의미

• 이 사건에 적용된 구 도시정비법 제39조 제2항에 따르면, 투기과열지구 재건축에서 조합설립인가 후 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 양도인이 같은 항 단서 각 호에 해당하지 않는 한 조합원이 될 수 없었으므로, 매수 전에 매도인이 예외 사유에 해당하는지 확인할 필요가 있습니다.
• 조합원 자격을 취득할 수 없음을 간과하고 양수인에게 분양하는 관리처분계획의 변경과 이전고시가 이루어져 양수인이 그 권리를 취득한 경우, 대법원은 그 대지 등에 대하여 도시정비법 제73조 제2항에 기해 매도청구를 하는 것은 허용되지 않는다고 보았고, 관리처분계획이나 이전고시의 효력을 다투는 것은 별론으로 했습니다.
• 이 사건은 일부 파기환송되어, 원심이 인정한 302,500,000원 동시이행 판단을 포함한 본소 예비적 청구에 관한 피고 패소 부분과 반소 예비적 청구 부분은 환송 후 원심이 다시 심리·판단합니다.

사건 표시

• 대법원 2023. 11. 2. 선고 2022다290327, 290334 판결 [소유권이전등기·매매대금] [공2023하,2079]
• 원심: 서울동부지방법원 2022. 9. 28. 선고 2021나28268, 37071 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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