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재건축부담금 부과처분 취소소송에서 제출기한이 지난 개발비용 증명자료의 증거 제출 가능 여부

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 11. 2.대법원 2023. 12. 28. 선고 2020두49553 판결

해당 판결

쟁점

재건축부담금은 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액, 정상주택가격상승분, 개발비용 등을 공제하여 산정하고, 인가 조건에 따라 국가나 지방자치단체에 제공한 토지의 가액은 개발비용에 합산됩니다(구 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제7조 제3호, 제11조 제1항 제3호). 같은 법 제20조는 개발비용 산정 자료의 제출기한을 두고 있는데, 처분 전에 증명자료를 갖추어 제시하지 못한 개발비용을 부과처분 취소소송에서 새로 낸 자료로 반영할 수 있는지가 문제 되었습니다.

사실관계

• 원고들은 재건축 사업을 위한 주택재건축정비사업조합으로, 피고 구청장으로부터 2004. 2. 19. 사업시행인가와 2008. 7. 9. 관리처분계획인가를 받고 2010. 10. 20. 준공인가를 받았습니다.
• 피고는 사업시행인가를 하면서 사업대지 경계부 건축선 후퇴 부분을 지역 주민들이 도로로 이용할 수 있도록 기존 도로와 같은 재질로 공사하라는 조건을 붙였습니다. 원고들은 아파트 2개동과 함께 단지 외부에 위치하여 공공에 제공되는 도로를 신축했습니다.
• 피고는 2014. 12. 29. 원고들에게 재건축부담금 431,171,110원을 부과하면서 도로 부분 부지 가액을 개발비용으로 공제하지 않았습니다.
• 원고들은 도로 부분 부지 가액을 증명할 자료로 작성 일자가 처분 일자보다 늦은 2015. 3. 5.로 기재된 「도로제공 토지 공시지가 산정보고서」를 제출했습니다. 이 보고서는 부지 면적을 271.05㎡로 보고 가액을 1,773,500,153원으로 산정했습니다.
• 원심 감정인의 측량 감정 결과 준공인가일 이후 실제 조성된 도로 부분 부지 면적은 248㎡였습니다.

원심의 판단

원심은 구 재건축이익환수법 시행령 제9조 제3항이 개발비용을 감사인의 회계감사를 받은 후 증명자료를 갖추어 제시한 금액에 한한다고 정한 점을 들어, 원고들이 처분 전에 도로 부지 면적과 조성비용을 확인할 증명자료를 갖추어 피고에게 제시했다고 인정하기 어렵다고 보았습니다. 산정보고서는 처분일 전에 제출되었는지 불분명하고, 실제 현황을 확인하지 않은 채 시공계획안만을 기초로 면적과 가액을 산정했다고 보이며, 회계사도 도로 부지 가액을 뒷받침할 회계 자료를 확인하지 못했다고 보았습니다.

따라서 이 사건 도로에 관한 비용은 도로의 제공 여부와 상관없이 구법 시행령 제9조 제3항에 따라 개발비용에 포함되어 산정될 수 없으므로, 피고가 개발비용에 이 사건 도로 부지 가액을 포함하지 않은 것이 위법하다고 볼 수 없다.

원심은 일반분양분의 종료시점 주택가액 산정 등 원고들의 나머지 주장도 받아들이지 않고, 제1심과 같이 원고들의 청구가 이유 없다고 판단했습니다.

대법원의 판단

대법원은 항고소송에서 고려할 수 있는 자료의 범위와 개발비용 자료 제출기한의 의미에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

항고소송에서 행정처분의 위법 여부는 행정처분이 있을 때의 법령과 사실 상태를 기준으로 판단하여야 하고, 법원은 행정처분 당시 행정청이 알고 있었던 자료뿐만 아니라 사실심 변론종결 당시까지 제출된 모든 자료를 종합하여 처분 당시 존재하였던 객관적 사실을 확정하고 그 사실에 기초하여 처분의 위법 여부를 판단할 수 있다.

따라서 납부의무자가 개발비용 공제를 위한 자료의 제출기한이 지나도록 관련 자료를 제출하지 않았더라도, 구 재건축이익환수법 제24조에 따라 그 해태기간에 비례한 과태료가 부과되는 것을 넘어서 재건축부담금 부과처분을 다투는 항고소송에서까지 그 자료를 증거로 제출할 수 없게 되는 것은 아니다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원심 판단에 잘못이 있다고 보았습니다.

• 제출기한을 둔 취지는 재건축부담금의 신속한 산정 및 부과를 통한 행정의 원활한 수행을 보장하는 데 있을 뿐, 항고소송에서 개발비용 산정에 반영할 수 있는 증명자료의 범위를 제한하려는 것으로 해석할 수 없습니다.
• 도로가 국가 또는 지방자치단체에 제공된 것으로 볼 수 있다면, 산정보고서 등 사실심 변론종결 전까지 제출된 증명자료는 그 증명력이 부족한 경우가 아닌 이상 개발비용 산정에 반영될 수 있습니다.
• 원심은 도로 제공 여부를 심리한 다음, 제공 사실이 인정되면 원심의 측량 감정 결과 등을 토대로 도로 부지에 관한 개발비용을 산출하고 정당한 재건축부담금을 초과하는 부분에 대하여 처분을 취소하여야 했습니다.

그런데 원심은 도로 부지가 국가 또는 지방자치단체에 제공되었는지 심리·판단하지 않은 채, 원고들이 처분 전에 증명자료를 갖추어 개발비용을 제시했다고 인정하기 어렵다는 이유로 처분이 위법하지 않다고 판단했습니다. 대법원은 이 판단에 개발비용의 증명시기, 증명방법 등에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 하지 않은 잘못이 있다고 보았습니다. 일반분양분의 종료시점 주택가액에 관한 상고이유는 받아들이지 않았습니다.

대법원은 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 서울고등법원에 환송했습니다.

관련 판례

• 대법원 2010. 1. 14. 선고 2009두11843 판결: 항고소송에서 처분의 위법 여부를 처분 당시의 법령과 사실 상태를 기준으로 판단하되 사실심 변론종결 당시까지 제출된 모든 자료를 종합할 수 있다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 구 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제7조: 재건축부담금 부과기준을 정하면서 제3호에서 제11조의 개발비용 등을 공제하도록 하여, 도로 부지 가액 공제 여부가 부담금 액수에 영향을 주는 근거가 되었습니다.
• 구 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제11조: 제1항 제3호가 인가 등의 조건에 따라 국가나 지방자치단체에 제공한 토지 등의 가액을 개발비용에 합산하도록 하여, 도로 제공 여부가 심리 대상이 되었습니다.
• 구 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제20조: 개발비용 산정에 필요한 내역서의 제출기한을 정한 조항으로, 대법원은 이 기한이 소송에서 증명자료의 범위를 제한하는 취지는 아니라고 보았습니다.
• 구 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제24조: 제출을 게을리한 자에게 해태기간에 비례한 과태료를 부과하는 조항으로, 대법원은 기한을 넘기면 과태료가 부과되는 것을 넘어 소송에서 자료를 증거로 낼 수 없게 되는 것은 아니라고 보았습니다.
• 구 재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령 제9조: 제3항이 개발비용을 회계감사를 받은 후 증명서류를 갖추어 제시한 금액에 한정하고 있어, 원심이 도로 부지 가액을 공제하지 않은 처분을 적법하다고 본 근거가 되었습니다.

실무상 의미

• 대법원은 구 재건축이익환수법(2012. 12. 18. 개정 전)이 적용된 이 사건에서, 개발비용 자료의 제출기한이 지났더라도 재건축부담금 부과처분을 다투는 항고소송에서 그 자료를 증거로 제출할 수 있다고 보았습니다. 대법원은 도로가 국가 또는 지방자치단체에 제공된 것으로 볼 수 있다면, 사실심 변론종결 전까지 제출된 증명자료는 증명력이 부족한 경우가 아닌 이상 개발비용 산정에 반영될 수 있다고 보았습니다.
• 제출기한을 넘기면 해태기간에 비례한 과태료가 부과될 수 있으므로, 법정 기한 안에 개발비용 내역서를 내는 것이 바람직합니다.
• 이 사건 산정보고서는 271.05㎡를 전제로 했으나 측량 감정 결과 실제 도로 부지는 248㎡였습니다. 인가 조건에 따라 조성한 도로 부지를 개발비용으로 공제받으려면 제공 사실과 실제 조성 현황을 확인한 자료를 갖추어 두는 것이 좋습니다.

사건 표시

• 대법원 2023. 12. 28. 선고 2020두49553 판결 [재건축부담금부과처분취소] [공2024상,284]
• 원심: 서울고등법원 2020. 9. 2. 선고 2015누55808 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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