민사 · 건설/하자

분양자에 대한 채무의 소멸시효가 완성된 경우 집합건물 시공자의 구분소유자에 대한 하자보수를 갈음하는 손해배상채무의 소멸 여부

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 11. 3.대법원 2023. 12. 7. 선고 2023다246600 판결

해당 판결

쟁점

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법) 제9조 제1항은 분양자와 시공자가 구분소유자에게 담보책임을 지도록 하고 민법 제667조를 준용합니다. 같은 조 제2항은 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임 범위를, 제3항은 그 발생요건과 소멸사유를 정하고 있습니다. 이 사건에서는 분양자가 시공자에게 가지는 하자보수를 갈음하는 손해배상청구권의 소멸시효가 완성되면 시공자가 구분소유자에게 지는 손해배상채무도 함께 소멸하는지가 문제 되었습니다.

사실관계

• 원고는 이 사건 아파트의 입주자대표회의입니다. 피고 중 한 회사는 아파트를 분양한 분양자, 다른 한 회사는 아파트를 건축한 시공자이고, 시공자의 하자보수의무를 보증한 보증채무자도 피고였습니다.
• 아파트는 2016. 9. 2. 사용검사를 받았고, 그 무렵 각 세대가 구분소유자들에게 인도되었습니다.
• 아파트 공용부분과 전유부분에 균열, 누수, 들뜸 등의 하자가 발생했고, 원심은 하자보수비와 안전관리비를 합계 1,501,448,127원으로 산정했습니다.
• 원고는 구분소유자들로부터 피고들에 대한 하자보수를 갈음하는 손해배상채권을 양수하고 채권양도 통지를 한 뒤, 2019. 4. 3. 이 사건 소를 제기했습니다.
• 피고 시공자는 분양자가 시공자에게 가지는 하자보수를 갈음하는 손해배상청구권이 소멸시효 완성으로 소멸했으므로 집합건물법 제9조 제2항에 따라 이 부분은 원고에게 책임이 없다고 주장했습니다. 원심에서는 사용검사 전 하자에 관한 채권이 사용검사일부터 5년이 지난 2021. 9. 2. 상사소멸시효 완성으로 소멸했다고 주장했습니다.

원심의 판단

원심은 분양자에게 무자력 또는 이에 준하는 사유가 있다고 보아, 피고 시공자가 집합건물법 제9조 제3항, 제1항, 민법 제667조에 따라 원고에게 직접 손해배상책임을 진다고 판단했습니다. 소멸시효 주장에 관하여는 구분소유자의 시공자에 대한 직접청구가 실질적으로 분양자의 시공자에 대한 청구와 그 내용이 동일한 점 등을 들어 다음과 같이 판단했습니다.

구분소유자가 집합건물법 제9조에 따라 시공자에 대하여 직접청구권을 재판상 행사한 경우 분양자의 시공자에 대한 손해배상채권의 소멸시효도 중단된다고 봄이 타당하다.

원심은 원고가 소멸시효기간 5년이 지나기 전인 2019. 4. 3. 이 사건 소를 제기했으므로 분양자의 시공자에 대한 채권의 소멸시효도 중단되었다고 보아 피고 시공자의 주장을 받아들이지 않았고, 손해배상책임은 90%로 제한했습니다. 원심은 제1심판결이 원심과 결론을 일부 달리하여 부당하다고 보아 원고와 피고 분양자의 항소를 일부 받아들여 제1심판결을 변경했습니다.

대법원의 판단

대법원은 시공자가 구분소유자에게 부담하는 하자보수를 갈음하는 손해배상채무(제1 채무)와 시공자가 분양자에게 부담하는 하자보수를 갈음하는 손해배상채무(제2 채무)의 관계에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

그러나 시공자의 구분소유자에 대한 제1 채무와 시공자의 분양자에 대한 제2 채무는 엄연히 별도의 채무이므로 제2 채무의 소멸시효가 완성되었다고 하여 제1 채무가 이를 이유로 당연히 소멸한다고 할 수 없다.

집합건물법 제9조 제2항은 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임 범위, 제3항은 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임 발생요건 및 소멸사유에 관하여 각각 규정함으로써 양 채무가 서로 일정하게 관련되어 있음을 나타내고 있으나, 그렇다고 이러한 규정들로부터 제2 채무의 시효 소멸로 인하여 제1 채무가 소멸된다는 점을 도출할 수는 없다.

대법원은 위 판단에 앞서 집합건물법 제9조 각 항의 내용을 다음과 같이 정리한 뒤, 이 규정들이 두 채무의 관련성을 나타낼 뿐이라고 보았습니다.

• 집합건물법 제9조 제1항에 따라 시공자는 구분소유자에게 제1 채무를 부담합니다.
• 같은 조 제2항에 따라 다른 법률에 시공자의 분양자에 대한 담보책임 범위를 제한하거나 면제하는 등의 규정이 있다면, 시공자는 구분소유자에게 그 범위에서만 손해배상채무를 부담합니다.
• 같은 조 제3항에 따라 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임은 분양자의 무자력 등 일정한 사유가 있는 경우에만 발생하고, 시공자가 분양자에게 제2 채무 등을 이행하면 그 범위에서 소멸합니다.
• 이 규정들은 두 채무가 서로 일정하게 관련되어 있음을 나타낼 뿐, 제2 채무의 시효 소멸로 제1 채무가 소멸한다는 점까지 도출되지는 않습니다.

대법원 판결 이유는 원심이 근거로 든 소멸시효 중단은 다루지 않고, 두 채무가 별도의 채무라는 점을 들어 원심의 결론이 정당하다고 보았습니다. 원심의 이유 설시에는 일부 적절하지 않은 부분이 있으나, 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임의 범위 등에 관한 법리를 오해한 잘못은 없다고 판단했습니다. 피고 분양자의 상고는 상고장에 상고이유의 기재가 없고 상고이유서 제출기간 내에 상고이유서를 제출하지도 않았다는 이유로 받아들이지 않았습니다.

대법원은 피고들의 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 피고들이 부담하도록 했습니다.

관련 법령

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항: 시공자가 구분소유자에게 하자보수를 갈음하는 손해배상채무(제1 채무)를 지는 근거가 되었습니다.
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제2항: 피고 시공자가 분양자에 대한 채무의 시효 소멸을 들어 책임이 없다고 주장한 조항이며, 대법원은 이 조항을 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임 범위에 관한 규정으로 보았습니다.
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제3항: 분양자의 무자력 등 사유가 있는 경우에만 시공자의 손해배상책임이 생기고, 시공자가 분양자에게 배상한 범위에서 책임을 면하게 하는 조항으로, 원심은 이 조항에 따라 분양자의 무자력 등 사유를 먼저 인정했습니다.
• 민법 제667조 제2항: 집합건물법 제9조 제1항이 준용하는 조문으로, 하자보수를 갈음하는 손해배상청구의 근거가 되었습니다.

실무상 의미

• 구분소유자나 그 채권을 양수한 입주자대표회의가 시공자에게 직접 하자보수를 갈음하는 손해배상을 청구할 때, 시공자가 분양자에 대한 채무의 소멸시효 완성을 내세워도 그 이유로 구분소유자에 대한 채무가 당연히 소멸하지는 않는다는 것이 대법원의 판단입니다.
• 시공자의 구분소유자에 대한 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 생깁니다. 이 사건 원심도 분양자의 재무상태표와 예금 채권 압류 결과 등을 살펴 무자력 또는 이에 준하는 사유를 먼저 인정했습니다.
• 원심은 같은 2년차 하자라도 하자보수 요구가 담긴 채권양도 통지가 2018. 8. 14. 도달한 시공자에 대해서는 제척기간 안에 권리를 행사했다고 보았으나, 채권양도 통지가 2019. 4. 3. 도달한 분양자에 대해서는 제척기간이 지났다고 보았습니다. 상대방마다 권리를 행사한 시점을 따로 살필 필요가 있습니다.

사건 표시

• 대법원 2023. 12. 7. 선고 2023다246600 판결 [손해배상(기)] [공2024상,114]
• 원심: 서울고등법원 2023. 5. 10. 선고 2022나2003484 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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