민사 · 건설/하자

관리단이 분양자에게 하자담보책임을 묻는 소송에서 미분양 세대를 소유한 분양자의 의결권 배제

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 17.대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다213134 판결

해당 판결

쟁점

관리단이 관리단집회 결의를 거쳤다는 증거 없이 분양자를 상대로 하자보수비 소송을 낸 뒤 구분소유자들의 서면결의로 추인을 받으려 할 때, 분양자가 소유한 미분양 세대를 구분소유자 수와 의결권에 넣어 계산해야 하는지가 문제 되었습니다. 이 문제는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법) 제41조 제1항의 서면 결의요건, 그리고 사원과의 관계사항에 관하여 그 사원의 결의권을 배제하는 민법 제74조가 관리단집회에도 유추적용되는지와 연결됩니다.

사실관계

• 원고는 지하 3층, 지상 7층 규모 오피스텔 208세대(오피스텔 192세대, 근린생활시설 16세대)의 관리단이고, 피고는 이 건물을 신축하여 분양한 사업주체입니다. 건물은 2016. 6. 30. 사용승인을 받았습니다.
• 설계도면대로 시공하지 않거나 부실시공 또는 변경시공을 하여 공용부분과 전유부분에 균열·누수 등의 하자가 생겼습니다. 원고는 2017. 8. 3.부터 피고에게 하자보수를 요청했습니다.
• 원고는 208세대 중 94세대로부터 하자보수를 갈음하는 손해배상채권을 양수하고 채권양도통지를 한 뒤, 2018. 3. 28. 피고를 상대로 이 사건 소를 제기했습니다. 소 제기에 앞서 관리단집회 결의를 거쳤다는 증거는 없었습니다.
• 원심 변론종결일 기준으로 208세대 중 68세대는 분양되지 않아 피고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐져 있었고, 그 전유면적 합계는 1958.3891㎡였습니다. 원심은 나머지 140세대(전유면적 합계 3,714.0225㎡)의 구분소유자 전원이 동의해도 의결권의 65.47%에 그친다고 보았습니다.
• 원고는 소 제기를 추인받기 위하여 2024. 12.경부터 2025. 3.경까지 구분소유자들에게서 서면결의서를 받았습니다. 피고를 뺀 구분소유자 113명 중 93명(82.30%)이 서면결의서를 냈고, 그 전유면적은 140세대 전유면적의 85.10%였습니다.

원심의 판단

원심은 관리단이 양수한 하자보수에 갈음하는 손해배상채권은 관리단 구성원들의 준총유에 속하므로 소 제기에 관리단집회 결의가 필요하고, 뒤에 적법한 결의로 추인하면 행위 시에 소급하여 효력이 생긴다고 보았습니다. 이어 피고가 담보책임자 지위와 68세대 구분소유자 지위를 함께 가지고 있어 자신을 상대로 한 청구에 동의하거나 추인하기를 기대할 수 없다는 사정 등을 들어, 다음과 같이 판단했습니다.

이러한 제반 사정을 고려하면 이 사건과 같이 집합건물 분양자가 미분양 세대를 보유하는 경우에는 수분양자인 구분소유자들이 관리단을 통해 분양자에게 담보책임을 구하기 위한 결의 요건을 판단하는 데에 있어서는 분양자가 보유한 집합건물에 대한 구분소유자 지위는 같은 이해관계를 가지고 있는 분양자 지위에 혼동된다고 봄이 신의칙상 타당하다.

원심은 미분양 세대를 제외하면 서면결의가 구분소유자의 4분의 3 및 의결권의 4분의 3 이상에 해당하여 소 제기가 적법하게 추인되었다고 보고 피고의 본안전항변을 배척했습니다. 본안에서는 손해배상액 225,652,026원에서 책임을 75%로 제한한 169,239,019원의 지급을 명했습니다.

원심은 제1심판결 중 원고에 대한 부분이 원심과 결론을 일부 달리한다고 보아, 원고가 원심에서 추가한 청구를 포함하여 그 부분을 변경했습니다.

대법원의 판단

대법원은 미분양 세대를 소유한 분양자의 의결권에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

민법 제74조는 “사단법인과 어느 사원과의 관계사항을 의결하는 경우에는 그 사원은 결의권이 없다.”라고 정하고 있다. 이는 집합건물의 관리단집회에서 관리단과 어느 구분소유자와의 관계사항을 결의하는 경우에도 유추적용되므로 그 구분소유자에게는 의결권이 없다고 보아야 한다.

분양자는 집합건물에 발생한 하자에 관하여 구분소유자에게 담보책임을 부담하므로(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항) 하자담보책임이 문제 되는 경우 미분양 세대를 소유한 분양자에게는 구분소유자 지위와 담보책임자 지위가 병존한다. 그런데 이러한 하자담보책임은 구분소유자 지위와는 관계없이 담보책임자 지위에서 이해관계를 가지는 사항이므로 미분양 세대를 소유한 분양자는 자신을 상대방으로 하여 하자담보책임을 구하는 안건에 관한 관리단집회에서 의결권이 없다고 보아야 한다. 따라서 관리단이 분양자를 상대로 하자담보추급권을 행사하는 소를 제기한 경우 해당 소 제기에 필요한 관리단집회 결의요건이 갖추어졌는지는 분양자가 소유한 미분양 세대 부분을 제외하고 구분소유자 수와 의결권 비율을 계산하여 판단하여야 한다.

대법원은 그 전제로, 집합건물의 일부 세대가 미분양되어 분양자가 그대로 소유하고 있다면 분양자는 미분양된 전유부분의 구분소유자로서 관리단의 구성원이 된다고 보았습니다. 이 사건에서는 사안의 개요로 다음 사정을 정리했습니다.

• 원고는 94세대에서 손해배상채권을 양수한 뒤 2018. 3. 28. 피고를 상대로 하자담보추급권을 행사하는 이 사건 소를 제기했습니다.
• 원고는 소 제기에 대한 추인을 받기 위하여 2024. 12.경부터 2025. 3.경까지 구분소유자들에게서 동의 의결권을 행사한다는 서면결의서를 교부받았습니다.
• 원심 변론종결일 기준 208세대 중 68세대는 피고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐져 있었고, 이 미분양 세대 부분을 구분소유자 수와 의결권 비율에서 제외하면 서면결의는 「구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상」의 요건을 충족합니다.

원심은 신의칙상 지위의 혼동을 근거로 미분양 세대를 제외했고, 대법원은 민법 제74조의 유추적용 법리를 제시한 뒤 이 법리와 기록에 비추어 원심 판단을 살폈습니다. 대법원은 원심판단에 필요한 심리를 다하지 않은 채 집합건물법 제41조 제1항의 서면 결의요건, 신의칙의 적용 범위와 한계에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다고 보았습니다.

대법원은 피고의 상고를 기각하고 상고비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

관련 판례

• 대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결: 관리단은 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 설립된다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2012. 8. 30. 선고 2012다38216 판결: 민법 제74조가 관리단과 어느 구분소유자와의 관계사항을 결의하는 관리단집회에도 유추적용된다는 법리의 근거로 그 취지를 들었습니다.

관련 법령

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항: 관리단이 구분소유자 전원을 구성원으로 성립한다는 근거로, 미분양 세대를 소유한 분양자도 관리단 구성원이 된다는 판단에 쓰였습니다.
• 민법 제74조: 관리단집회에 유추적용되어, 하자담보책임을 구하는 안건에서 분양자의 의결권을 배제하는 근거가 되었습니다.
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항: 분양자가 구분소유자에게 하자담보책임을 진다는 근거로, 분양자에게 구분소유자 지위와 담보책임자 지위가 병존한다고 본 바탕이 되었습니다.
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제41조 제1항: 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 서면 합의로 관리단집회 결의를 갈음하는 조문으로, 미분양 세대를 빼고 이 요건 충족 여부를 계산했습니다.

실무상 의미

• 관리단이 분양자를 상대로 하자담보추급권을 행사하는 소를 낼 때, 분양자가 소유한 미분양 세대는 결의요건 계산에서 빠집니다. 나머지 구분소유자 수와 의결권 비율로 요건 충족 여부를 판단합니다.
• 이 사건에서는 소 제기에 앞서 관리단집회 결의를 거쳤다는 증거가 없었으나, 원심은 2024. 12.경부터 2025. 3.경까지 받은 서면결의로 소 제기가 적법하게 추인되었다고 보았습니다. 원심은 적법한 결의가 있는지는 변론종결시를 기준으로 판단한다는 대법원 판례를 들었습니다.
• 대법원은 특정 구분소유자가 구분소유자 지위와 관계없이 개인적 이해관계를 가지는 사항을 결의할 때 그 구분소유자와 의결권을 제외하여 결의요건을 판단해야 한다고 보았습니다. 관리단이 특정 구분소유자를 상대방으로 하는 안건을 결의할 때에는 이 기준을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다213134 판결 [하자보수비등] [공2026상,143]
• 원심: 서울고등법원 2025. 5. 1. 선고 2020나2027066 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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