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재건축 이전고시 이후 분양받은 공동주택을 양도한 조합원의 조합원 지위 승계 여부

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 30.대법원 2024. 4. 25. 선고 2022두52874 판결

해당 판결

쟁점

도시정비법 제86조에서 정한 이전고시가 있기 전까지 조합원이 재건축사업 시행 중에 종전 토지나 멸실 이전의 건축물에 관한 소유권을 양도하면 조합원 지위도 당연히 이전·승계됩니다. 이 사건에서는 이전고시로 새 공동주택의 소유권을 취득한 조합원이 그 이후 공동주택을 양도한 경우에도 조합원 지위가 양수인에게 자동으로 승계되는지가 문제 되었습니다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제40조 제1항 제2호, 제3호, 제86조, 제129조와 피고 조합 정관의 해석이 함께 다투어졌습니다.

사실관계

• 원고는 피고 주택재건축정비사업조합의 조합원으로서, 재건축사업의 시행 결과 공동주택을 분양받았습니다.
• 원고는 이전고시 이후 분양받은 공동주택을 제3자에게 양도했고, 그 과정에서 조합원의 지위와 권리를 매도인인 원고가 계속 유지한다는 특약을 했습니다.
• 피고 조합 정관에는 조합원의 권리가 이전된 때 권리를 양수받은 자가 조합원의 권리·의무 등을 포괄승계하고(제9조 제5항), 건축물의 소유권 등을 양도하였을 때는 조합원 자격을 즉시 상실한다(제11조 제1항)는 규정이 있었습니다.
• 정관은 또 조합 청산이 종결된 후 조합의 채무 및 잔여재산이 있을 때에는 해산 당시의 조합원에게 공정하게 배분하도록 정하고 있었습니다(제61조).
• 원고는 피고 조합을 상대로 원고가 조합원 지위에 있음을 확인해 달라는 소를 제기했습니다.

원심의 판단

원심은 제1심 판결 이유를 인용하면서, 이전고시의 법적 성격이 구 도시재개발법상 분양처분과 본질적으로 다르지 않으므로 재개발조합에 관한 대법원 2001다64479 판결의 취지를 이 사건에도 적용할 수 있다고 보았습니다. 이어 이전고시 이후에는 조합원 지위와 소유권을 일치시킬 필요가 없다고 보고, 다음과 같이 판단했습니다.

일단 이전고시의 효력이 발생하여 조합원 등이 관리처분계획에 따라 분양받을 대지 또는 건축물에 관한 권리귀속이 확정되고 조합원에게 대지 또는 건축물의 소유권 등이 획일적·일률적으로 귀속된 후에는, 반드시 조합원의 지위와 분양받은 대지 또는 건축물의 소유권을 일치시켜 조합사무를 처리하여야 한다고 볼 수 없다.

원심은 정관 제9조 제5항의 포괄승계 규정도 이전고시 이후 소유권만을 조합원 지위와 별도로 처분하는 것을 금지하는 취지로 해석할 수 없다고 보았습니다. 조합원 해당 여부를 파악하기 어렵다는 피고의 주장도 받아들이지 않았습니다. 제1심과 원심의 결론은 같습니다.

대법원의 판단

대법원은 이전고시 전후 재건축사업조합 조합원 지위의 승계에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

위 법률 및 정관의 규정에 의하면, 도시정비법 제86조에서 정한 이전고시가 있기 전까지 조합원이 재건축사업 시행 중에 종전 토지나 멸실 이전의 건축물에 관한 소유권을 양도할 경우 그에 따라 조합원으로서의 지위 내지 권리·의무도 당연히 이전·승계되고, 사업시행 과정에서 종전 건물이 멸실되는 경우와 같은 예외적인 경우를 제외하면 소유권과 조합원으로서의 지위를 분리하여 양도하는 것은 상정할 수 없다.

결국 조합원 자격의 자동득실변경에 관한 도시정비법이나 피고 조합 정관의 규정은 이전고시 이전의 상황에 적용되는 것이고, 이전고시 이후의 경우에도 당연히 적용된다고 볼 수는 없다. 오히려, 이전고시 이후에는 민법의 사단법인 사원의 지위 및 그 득실변경에 관한 일반법리로 돌아가 대지 또는 건축물을 분양받은 조합원이 그 대지 또는 건축물을 제3자에게 양도 등 처분하는 경우에도 도시정비법과 정관에 특별한 정함이 없는 이상 조합원의 지위 역시 당연히 제3자에게 자동승계되지는 않는다고 봄이 타당하다(대법원 2003. 9. 26. 선고 2001다64479 판결 참조).

대법원은 이전고시 전후를 구별하는 이유로 다음 사정 등을 들었습니다.

• 분양받은 자는 이전고시 다음 날에 분양받은 대지 또는 건축물의 소유권을 취득합니다(도시정비법 제86조 제2항).
• 재건축사업조합은 그 이후에도 청산금 또는 부과금을 정산하는 등 잔존 목적사업을 완수하고 법인청산이 완료될 때까지 존립목적 범위 내에서 법인격을 유지하고, 조합원의 지위도 그 한도에서 계속 유지됩니다.
• 이전고시가 이루어진 이후에는 조합원의 지위와 분양받은 대지 또는 건축물의 소유권을 결부 지어 조합사무를 처리할 「필연성이 없다」고 보았습니다.

대법원은 이전고시 이후 공동주택을 양도하면서 조합원 지위를 원고가 유지한다고 약정한 이상 양도 사정만으로 조합원 지위가 양수인에게 자동승계되지 않는다고 본 원심의 판단이 정당하다고 보았습니다. 재건축사업의 성질, 피고 조합 정관의 해석 등에 관한 법리 오해나 채증법칙 위반의 잘못도 없다고 판단했습니다.

결론적으로 대법원은 상고를 기각하고 상고비용을 피고가 부담하도록 했습니다.

관련 판례

• 대법원 2003. 9. 26. 선고 2001다64479 판결: 대법원은 이전고시 이후 분양받은 대지 또는 건축물을 제3자에게 처분하는 경우에도 도시정비법과 정관에 특별한 정함이 없는 이상 조합원 지위가 당연히 제3자에게 자동승계되지 않는다는 법리의 근거로 이 판결을 참조했습니다.

관련 법령

• 도시 및 주거환경정비법 제40조 제1항 제2호, 제3호: 조합원의 자격과 교체 등을 정관으로 정하게 한 조문으로, 대법원은 이에 따른 정관의 자동득실변경 규정이 이전고시 이전 상황에 적용된다고 보았습니다.
• 도시 및 주거환경정비법 제86조: 이전고시 다음 날 분양받은 자가 소유권을 취득하도록 한 조문으로, 조합원 지위 승계를 이전고시 전후로 나누어 판단하는 근거가 되었습니다.
• 도시 및 주거환경정비법 제129조: 권리자의 변동이 있을 때 종전 권리자의 권리·의무를 새 권리자가 승계하도록 한 조문으로, 이전고시 전 양도 시 조합원 지위가 당연히 승계된다는 판단의 근거가 되었습니다.

실무상 의미

• 이전고시 전에 종전 토지나 건축물을 양도하면 조합원 지위도 당연히 이전·승계되고, 종전 건물이 멸실되는 경우 같은 예외를 제외하면 소유권과 조합원 지위를 나누어 양도할 수 없다는 것이 대법원의 판단입니다.
• 이전고시 이후 분양받은 주택을 매매할 때에는 도시정비법과 조합 정관에 조합원 지위에 관한 특별한 정함이 있는지 확인하고, 조합원 지위를 누가 가질지 계약에 정해 두는 것이 필요합니다.
• 원심은 조합이 양수인으로부터 지위 승계 신고를 받고 승낙한 경우에만 양수인을 조합원으로 취급하고, 그렇지 않으면 이전고시 당시의 소유자를 조합원으로 보게 된다고 보았습니다.

사건 표시

• 대법원 2024. 4. 25. 선고 2022두52874 판결 [조합원지위확인] [공2024상,855]
• 원심: 부산고등법원 2022. 7. 20. 선고 (창원)2021누11459 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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