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상속재산분할로 임대 상가를 단독 소유하게 된 상속인의 임대차보증금과 재산세 구상 여부

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 27.대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결

해당 판결

쟁점

망인이 임대하던 상가 부동산을 상속재산분할심판에서 피고의 단독소유로 하고 차액을 현금으로 정산하게 하는 분할(이른바 대상분할)이 이루어졌고, 피고는 그 뒤 임차인에게 임대차보증금을 반환했습니다. 원고가 상속개시 후 피고가 받은 차임에 관하여 부당이득반환을 청구하자, 피고가 반환한 임대차보증금과 상속재산분할 전에 납부했다는 재산세를 다른 공동상속인인 원고에게 법정상속분에 따라 구상할 수 있는지가 문제 되었습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조, 민법 제1007조, 제1015조가 관련됩니다.

사실관계

• 망인은 2012. 6. 27. 임대차보증금을 3,750만 원으로 하여 임차인에게 이 사건 부동산을 임대했습니다. 임차인은 사업자등록을 하고 이 사건 부동산에서 제조업 등 영업을 했습니다.
• 망인은 2014. 8. 23. 사망했고, 상속인은 배우자와 원고·피고를 포함한 자녀 4명이었습니다. 배우자는 2019. 5. 9. 사망했습니다.
• 상속재산분할심판 절차에서 2020. 12. 21. 이 사건 부동산을 피고의 단독소유로 분할하되, 피고가 그 구체적 상속분과 이 사건 부동산 가액의 차액을 현금으로 정산하여 원고 등 다른 상속인들에게 지급하라는 결정이 내려졌고, 이 결정은 2021. 4. 30. 확정되었습니다.
• 임대차계약은 갱신되어 오다가 2022. 5. 11. 종료되었고, 피고는 그 무렵 임차인에게 임대차보증금 3,750만 원을 반환했습니다.
• 원고는 피고가 2014. 9. 10.부터 2021. 4. 30.까지 받은 차임 중 원고의 상속분에 해당하는 금액의 부당이득반환을 청구했고, 피고는 반환한 임대차보증금과 자신이 납부했다는 재산세 상당액을 공제하거나 상계해야 한다고 주장했습니다.

원심의 판단

원심은 상속개시 후 분할 결정 확정 때까지의 차임이 상속재산의 과실이라고 보고, 피고가 원고에게 원고의 구체적 상속분 0.2638에 해당하는 78,843,225원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 임대차보증금에 관하여는, 상속으로 이 사건 부동산 소유권을 취득한 피고가 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인 지위를 당연히 승계했으므로 보증금 반환은 피고 자신의 채무를 변제한 것에 불과하다고 보았습니다.

따라서 임대인의 지위를 승계한 피고로서는 임대차보증금을 반환하였다고 하더라도, 피고 자신의 채무를 변제한 것에 불과하므로, 공동면책을 전제로 하는 피고의 주장은 이유 없다.

재산세에 관하여는 피고가 2019. 7. 15.부터 2020. 9. 23.까지 재산세 합계 3,504,940원을 납부한 사실을 인정하면서도, 분할 결정 확정으로 이 사건 부동산이 상속개시일인 2014. 8. 23.에 소급하여 피고의 단독소유가 되었으므로 피고에게 그때부터 부과되는 재산세를 납부할 의무가 있다고 보아 피고의 주장을 배척했습니다.

제1심은 68,026,122원을 인정했고, 원심은 부당이득 범위를 78,843,225원으로 보아 10,817,103원을 추가로 인정했습니다.

대법원의 판단

대법원은 임대차보증금 반환과 재산세 납부에 따른 공동상속인 사이의 구상에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

그런데 상속재산분할심판에서 임대차보증금반환채무가 분할대상에서 제외된 가운데 임대차 목적물을 단독으로 상속받게 된 공동상속인이 그 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하면서 다른 공동상속인들에게는 이러한 채무인수를 고려하지 않은 방식에 따라 산정된 차액을 지급하게 되면, 그는 본래 상속재산분할에서 의도되었던 것보다 과도한 부담을 안을 수 있어 부당하다. 이러한 경우 다른 공동상속인들이 임대차보증금반환채무를 면하는 것을 정당화할 만한 특별한 사정이 없는 한 공동상속인들 사이에서는 임대차보증금반환채무에 관하여 법정상속분에 따른 내부적 부담부분이 그대로 유지되고, 그 임대차 목적물을 단독소유하게 된 공동상속인이 나중에 임대차보증금을 반환한 때에는 다른 공동상속인들을 상대로 구상할 수 있다.

공동상속인들이 각자의 법정상속분에 따라 상속재산을 공유하는 동안 상속재산에 부과된 재산세는 공동상속인들이 연대하여 납부할 의무를 지고, 그중 1인이 위 재산세를 납부함으로써 공동면책을 얻었다면 그 공동상속인은 특별한 사정이 없는 한 다른 공동상속인들을 상대로 각자의 법정상속분에 따라 구상할 수 있다. 그리고 구상을 하지 않은 상태에서 상속재산분할 절차가 진행되는 경우 그 절차에서 위와 같이 납부된 재산세가 고려될 수 있으나, 이에 대한 고려가 이루어지지 않았다면 그 상속재산을 재산세를 납부한 공동상속인의 단독소유로 하는 내용의 상속재산분할이 이루어졌다고 해도 여전히 다른 공동상속인들을 상대로 구상할 수 있다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원심 판단에 잘못이 있다고 보았습니다.

• 피고의 주장은 상속재산분할로 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적물인 이 사건 부동산을 취득한 다음 임대차보증금을 반환했음을 이유로 원고에게 구상권을 행사하는 것으로 볼 여지가 있다고 보았습니다.
• 그러므로 원심은 피고에게 그 주장이 의미하는 것을 보다 분명히 하도록 촉구하고 그에 따라 심리했어야 한다고 보았습니다.
• 상속재산분할에 소급효가 인정되더라도 상속개시 이후 공동상속인들이 상속재산의 공유관계에 있었던 사실 자체가 소급하여 소멸하는 것은 아니라고 보았습니다.
• 원심은 피고가 상속개시 이후의 재산세를 납부하여 공동면책이 이루어졌는지, 그렇다면 상속재산분할심판 절차에서 이것이 고려되었는지 등을 심리하여 구상권 존재 여부를 판단했어야 한다고 보았습니다.

대법원은 원심이 피고가 자신의 임대차보증금반환채무를 이행했다는 이유만으로 보증금 부분 주장을 배척하고, 피고가 상속개시 시에 소급하여 소유권을 취득했으므로 재산세를 납부할 의무가 있다는 이유로 재산세 부분 주장을 배척한 것은 각각 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이라고 보았습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원인 창원지방법원에 환송했습니다.

관련 판례

• 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결: 상속으로 임차건물 소유권을 취득한 자도 임차건물의 양수인에 해당하고, 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무라는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2023. 4. 27. 선고 2020다292626 판결: 민법 제1007조의 상속분은 법정상속분을 의미하고 공동상속인들은 분할 때까지 법정상속분에 따라 상속재산을 공유한다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결: 대상분할로 대항요건을 갖춘 임대차 목적물을 단독소유하게 된 공동상속인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수한다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2020. 7. 9. 선고 2020두34841 판결: 상속재산분할에 소급효가 있어도 공동상속인들이 공유관계에 있었던 사실 자체는 소급하여 소멸하지 않는다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 상가건물 임대차보호법 제3조: 이 사건 부동산이 제1항의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적물이어서, 상속으로 소유권을 취득한 상속인이 제2항에 따라 임대인 지위를 승계한 것으로 보는 근거가 되었습니다.
• 민법 제1007조: 공동상속인이 법정상속분에 따라 피상속인의 권리·의무를 승계하므로, 보증금과 재산세의 구상 기준을 법정상속분으로 정하는 근거가 되었습니다.
• 민법 제1015조: 원심은 분할의 소급효를 근거로 피고의 재산세 납부의무를 인정했으나, 대법원은 소급효가 있어도 공유관계였던 사실 자체는 소멸하지 않는다고 보았습니다.
• 민법 제425조: 출재채무자의 구상권에 관한 조문으로, 불가분채무인 보증금반환채무와 공유물에 관계되는 지방세를 납부한 상속인의 구상권 근거가 되었습니다.
• 지방세기본법 제44조: 공유물에 관계되는 지방세를 공유자가 연대하여 납부할 의무를 정하여, 공유 기간의 재산세를 공동상속인들이 연대하여 부담하는 근거가 되었습니다.

실무상 의미

• 상속재산분할심판에서 임대차보증금반환채무를 분할대상에서 빼고 그 채무인수를 고려하지 않은 채 차액이 산정되었다면, 목적물을 단독소유하게 된 상속인은 특별한 사정이 없는 한 보증금을 반환한 뒤 다른 상속인들에게 법정상속분에 따라 구상할 수 있습니다.
• 분할 전 공유 기간에 재산세를 낸 상속인은 그 재산세가 상속재산분할 절차에서 고려되었는지에 따라 구상 여부가 달라질 수 있으므로, 납부 시기와 금액을 증명할 자료를 갖추어 두는 것이 좋습니다.
• 이 사건에서 대법원은 피고의 공제 주장을 구상권 행사로 볼 여지가 있다고 보았으므로, 비슷한 주장을 할 때에는 다른 상속인의 법정상속분 부담부분에 대한 구상권을 행사한다는 취지를 처음부터 분명히 해 두는 것이 좋습니다.

사건 표시

• 대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결 [부당이득금] [공2024하,1561]
• 원심: 창원지방법원 2023. 12. 14. 선고 2022나61547 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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