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관리인이 없는 집합건물에서 구분소유자가 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있을까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 27.대법원 2024. 8. 19. 선고 2024마6239 결정

해당 판결

쟁점

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법) 제24조의2 제1항은 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 없는 경우 이해관계인이 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있다고 정합니다. 이 사건에서는 현재까지 관리인이 선임되지 않은 건물의 구분소유자가 이 조항에 따라 청구했는데, 관리인이 없다는 사정 외에 곧바로 임시관리인을 선임하지 않으면 손해가 생길 염려가 있다는 사정까지 필요한지가 문제 되었습니다.

사실관계

• 사건본인은 지하 2층, 지상 5층 집합건물(이하 이 사건 건물)의 구분소유자들을 구성원으로 하여 집합건물법 제23조 제1항에 의하여 설립된 관리단입니다.
• 이 사건 건물은 2020. 10. 21. 사용승인을 받았고, 같은 날 집합건축물대장이 신규 작성되었습니다.
• 이 사건 건물에는 134개 호실이 있고, 구분소유자는 10명 이상입니다.
• 신청인은 이 사건 건물 제5층 한 호실에 관하여 2021. 7. 19. 소유권이전등기를 마친 구분소유자입니다.
• 현재까지 관리단의 관리인은 선임되지 않았습니다.
• 신청인은 선임된 관리인이 없다는 이유로 집합건물법 제24조의2에 따라 법원에 임시관리인의 선임을 청구했습니다.

원심의 판단

대법원 결정에 따르면, 원심은 집합건물법 제24조의2에 따른 임시관리인 선임 청구는 통상의 절차에 따른 관리인의 선임이 극히 곤란한 상태로서 곧바로 임시관리인을 선임하지 않으면 손해가 생길 염려가 있다는 특별한 사정이 있는 때에 할 수 있다고 전제했습니다. 그리고 신청인이 제출한 자료만으로는 이러한 사정이 있는 경우라고 보기 어렵다는 이유로, 신청인의 신청을 기각한 제1심결정을 그대로 유지했습니다.

대법원의 판단

대법원은 집합건물법 제24조의2에 따른 임시관리인 선임 청구의 요건에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

임시관리인 선임에 관한 집합건물법 제24조의2는 집합건물법이 2020. 2. 4. 법률 제16919호로 일부 개정되면서 신설되었는데, 그 이전에는 이사의 부존재나 결원으로 인하여 손해가 생길 염려가 있는 때에 이해관계인이나 검사의 청구로 법원이 임시이사를 선임할 수 있도록 규정한 민법 제63조를 유추적용하여 임시관리인을 선임할 수 있었다(대법원 2009. 11. 19. 자 2008마699 전원합의체 결정 참조). 그런데 신설된 집합건물법 제24조의2는 ‘선임된 관리인이 없는 경우’만 임시관리인 선임 청구의 요건으로 정할 뿐 선임된 관리인의 부존재로 인한 손해 발생 염려를 요건으로 정하지 않았다.

위와 같은 집합건물법의 문언, 입법 취지, 임시관리인의 의무 및 임기 등에 비추어 보면, 집합건물법 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 없는 경우 특별한 사정이 없는 한 구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자, 분양자 등 이해관계인은 집합건물법 제24조의2 제1항에 의하여 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있고, 이와 별도로 곧바로 임시관리인을 선임하지 아니하면 손해가 생길 염려가 있다는 사정이 요구되는 것은 아니다.

대법원은 위 기준의 근거로 제24조의2의 입법 취지가 관리인이 없는 경우에 발생할 수 있는 집합건물의 관리공백이나 관리인 선임을 둘러싼 분쟁을 예방하는 데 있다는 점을 들었습니다. 또한 임시관리인은 선임된 날부터 6개월 이내에 관리인 선임을 위한 관리단집회 또는 관리위원회를 소집하여야 하고, 임기는 관리인이 선임될 때까지로 하되 규약으로 정한 임기를 초과할 수 없어, 법이 임시관리인의 지위가 임시적인 것임을 분명히 하고 있다는 점 등을 들었습니다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 신청인이 임시관리인 선임을 청구할 수 있다고 보았습니다.

• 신청인은 2021. 7. 19. 소유권이전등기를 마친 이 사건 건물의 구분소유자입니다.
• 현재까지 관리단의 관리인이 선임되지 않았습니다.
• 그러므로 신청인은 관리인이 없는 이 사건 건물의 구분소유자로서 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있습니다.

대법원은 손해가 생길 염려가 있다는 특별한 사정을 요구하여 신청을 배척한 원심의 판단에 집합건물법상 임시관리인 선임에 관한 법리를 오해하여 재판에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았습니다.

그 결과 대법원은 원심결정을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 수원고등법원에 환송했습니다.

관련 법령

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항: 사건본인 관리단은 이 조항에 의하여 이 사건 건물의 구분소유자들을 구성원으로 설립되었습니다.
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제3항: 관리인은 관리단집회의 결의(규약으로 정하면 관리위원회의 결의)로 선임되는데, 이 조항에 따라 선임된 관리인이 없다는 것이 임시관리인 선임 청구의 요건입니다.
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조의2: 제1항은 이해관계인의 임시관리인 선임 청구를, 제2항과 제3항은 임시관리인의 관리단집회 등 소집 의무와 임기를 정하며, 대법원은 이 조항들을 근거로 손해 발생 염려를 별도 요건으로 보지 않았습니다.
• 민법 제63조: 제24조의2 신설 전에는 이 조항을 유추적용하여 손해가 생길 염려가 있는 때에 임시관리인을 선임했고, 대법원은 신설된 제24조의2가 그 요건을 두지 않은 점을 판단 근거로 들었습니다.

실무상 의미

• 집합건물에 집합건물법 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 없다면, 구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자, 분양자 등 이해관계인은 특별한 사정이 없는 한 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있습니다.
• 이 결정에 따르면 청구할 때 곧바로 임시관리인을 선임하지 않으면 손해가 생길 염려가 있다는 사정은 따로 요구되지 않습니다. 다만 대법원은 「특별한 사정이 없는 한」이라는 단서를 붙였습니다.
• 임시관리인은 선임된 날부터 6개월 이내에 관리인 선임을 위한 관리단집회 또는 관리위원회를 소집하여야 하므로, 임시관리인 선임 뒤에는 정식 관리인 선임 절차가 이어진다는 점을 염두에 두어야 합니다.

사건 표시

• 대법원 2024. 8. 19. 자 2024마6239 결정 [임시관리인선임] [공2024하,1593]
• 원심: 수원고등법원 2024. 4. 22. 자 2023라10381 결정
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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