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집합건물 관리인이 관리단집회 결의 없이 맺은 공용부분 관리 계약도 효력이 있을까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 26.대법원 2024. 9. 27. 선고 2023다287861 판결

해당 판결

쟁점

집합건물 관리인이 관리단을 대표하여 공용부분 조명등 교체공사계약과 지하 주차장 무인주차시스템 설치계약을 맺었는데, 관리단집회 결의를 거치지 않았습니다. 이때 그 계약의 효력이 문제 되었습니다.

구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 합니다) 제16조 제1항은 공용부분의 관리에 관한 사항을 통상의 집회결의로 결정하도록 정하고 있습니다. 쟁점은 두 가지 중 어느 쪽인지였습니다. 하나는 이 결의 요건이 관리인의 대표권을 제한하는 데 그쳐, 결의가 없었음을 모른 상대방에게는 무효를 주장할 수 없다는 견해입니다. 다른 하나는 결의 없이 한 법률행위 자체가 효력이 없다는 견해입니다.

사실관계

• 피고는 집합건물의 구분소유자들을 구성원으로 하여 설립된 관리단입니다. 관리단집회는 2015. 1. 13. 관리인을 선임했고, 2017. 4. 19.과 2018. 5. 11.에 같은 사람을 관리인으로 재신임하는 결의를 했습니다.
• 관리인은 2017. 10. 2. 피고를 대표하여 에너지절약전문기업인 원고 회사와 계약을 맺었습니다. 원고 회사가 공용부분 조명등을 LED조명등으로 교체하되 설치비용을 선 투자하고, 피고가 2017. 10. 10.부터 41개월 동안 분할 상환하는 내용입니다.
• 관리인은 2018. 4. 10. 피고를 대표하여 원고 1과 계약을 맺었습니다. 원고 1이 지하 주차장에 무인주차시스템을 설치하고, 피고가 2018. 5. 1.부터 2023. 4. 30.까지 60개월 동안 매월 영업이익금 2,200,000원을 지급하는 내용입니다.
• 원고 회사는 2018. 3. 31. 조명등 교체공사를 완료했으나 피고는 2019. 4. 23. 583,340원만 상환했습니다. 원고 1은 2018. 5. 1. 계약이행보증금 중 20,000,000원을 피고 계좌로 송금했습니다.
• 원고 회사는 소장 부본으로 조명공사계약을 해지하는 의사표시를 했고, 소장 부본은 2020. 3. 31. 피고에게 송달되었습니다. 원고들은 미지급 대금 등을 청구했습니다.
• 피고는 두 계약에 필요한 관리단집회 결의를 거친 바 없으므로 계약이 무효라고 다투었습니다.

원심의 판단

원심은 먼저 관리인을 재신임한 2017. 4. 19.자 결의를 무효로 볼 수 없다고 보았습니다. 따라서 관리인이 관리인의 지위에서 피고를 대표하여 두 계약을 체결했다고 판단했습니다.

이어 원심은 계약 체결 당시 피고의 관리규약이 존재하였다고 보기 부족하다고 판단했습니다. 그래서 공용부분의 관리행위에 해당하는 두 계약을 체결하려면 관리단집회의 결의가 필요하다고 보았습니다. 다만 원심은 관리인의 대표권 제한으로 선의의 제3자에게 대항할 수 없다는 집합건물법 제25조 제2항을 들어 다음과 같이 판단했습니다.

앞에서 본 바와 같이 구 집합건물법 제16조 제1항에 따라 관리행위에 관리단집회의 결의가 필요하다고 하더라도 이는 관리인의 대표권을 제한하는 것에 해당한다고 할 것이므로 대표권 제한 사실 뿐만 아니라 대표권 제한 사실에 대한 이 사건 각 계약의 상대방인 원고들의 악의 등에 관하여 주장·증명이 있어야만 이 사건 각 계약이 무효라고 인정할 수 있다.

원심은 원고들이 결의 없이 계약이 체결되었음을 알았다고 볼 증거가 없고, 알지 못한 데 중대한 과실이 있다고 볼 수도 없다고 보았습니다. 따라서 피고는 원고들에게 계약의 무효를 주장할 수 없다고 판단했습니다. 원심은 계약이 유효한 이상, 계약이 무효인 경우를 대비한 원고들의 예비적 청구(부당이득반환 청구, 불법행위로 인한 손해배상청구)는 따로 판단하지 않았습니다.

원심은 제1심판결이 원심과 결론을 일부 달리하여 부당하다고 보았습니다. 그래서 원고들의 항소를 일부 받아들여 제1심판결을 변경했습니다.

대법원의 판단

대법원은 공용부분의 관리에 관한 사항을 관리단집회 결의 없이 정한 관리인의 법률행위의 효력에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

이러한 구 집합건물법의 규정 형식과 내용 및 취지 등에 비추어 보면, 집합건물 공용부분의 ‘관리에 관한 사항’은 규약에 달리 정함이 없는 한 구분소유자들로 구성된 관리단집회의 결의로써 결정되어야 하고, 관리인은 그와 같이 관리단집회에서 결의된 사항에 관하여 공용부분 관리를 위한 행위를 구체적으로 집행할 수 있을 뿐이다. 따라서 관리인이 구 집합건물법 제16조 제1항에 따라 관리단집회의 결의로 결정되어야 하는 공용부분의 ‘관리에 관한 사항’에 대해서 관리단규약에 정함이 없는데도 관리단집회를 거치지 않은 채 그러한 사항에 관하여 한 법률행위는 그 효력이 없다고 보아야 한다.

그러나 원심의 위와 같은 판단은 받아들이기 어렵다. 즉, 앞서 본 법리에 비추어 구 집합건물법 제16조 제1항에 따른 공용부분의 관리행위에 관한 관리단집회 결의 요건은 단순히 관리인의 대표권을 제한하는 것에 그친다고 볼 수 없다. 따라서 공용부분의 관리행위에 해당하는 이 사건 각 계약을 피고가 관리단집회의 결의 없이 체결하였으므로 이 사건 각 계약은 효력이 없다고 보아야 한다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 두 계약은 효력이 없다고 보았습니다.

• 조명공사계약과 주차설비계약은 모두 공용부분의 관리행위에 해당합니다.
• 피고는 두 계약을 관리단집회의 결의 없이 체결했습니다.
• 구 집합건물법 제16조 제1항에 따른 관리단집회 결의 요건은 단순히 관리인의 대표권을 제한하는 것에 그친다고 볼 수 없습니다.

원심은 이 결의 요건을 관리인의 대표권 제한으로 보아 원고들의 악의 등이 증명되어야 계약이 무효라고 보았습니다. 대법원은 이와 다른 전제에 있는 원심의 판단에 집합건물 공용부분의 관리에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았습니다. 나머지 상고이유에 관한 판단은 생략했습니다.

대법원은 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 대구지방법원에 환송했습니다. 원고들이 피고에게서 무엇을 얼마나 받을 수 있는지는 이 판결로 정해지지 않았습니다.

관련 법령

• 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조: 공용부분이 구분소유자 전원의 공유에 속한다는 점이 법리의 전제가 되었습니다.
• 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제11조: 각 공유자가 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다는 규정으로, 공용부분의 법률관계를 설명하는 전제가 되었습니다.
• 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조: 공용부분의 변경에 관한 사항을 특별결의로 결정하도록 정한 조항입니다. 관리에 관한 사항과 구별하는 기준이 되었습니다.
• 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조: 공용부분의 관리에 관한 사항은 규약으로 달리 정하지 않는 한 통상의 집회결의로 결정하도록 정한 조항입니다. 두 계약에 관리단집회 결의가 필요하고, 결의 없이 한 계약은 효력이 없다고 본 근거가 되었습니다.

실무상 의미

• 대법원은 규약에 달리 정함이 없는 한 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단집회의 결의로 결정되어야 하고, 관리인은 결의된 사항을 구체적으로 집행할 수 있을 뿐이라고 보았습니다. 보존행위는 각 공유자가 할 수 있습니다.
• 원심은 계약 상대방이 결의가 없었음을 알았다고 볼 증거가 없다는 이유로 관리단이 무효를 주장할 수 없다고 보았습니다. 대법원은 결의 요건이 단순히 관리인의 대표권 제한에 그친다고 볼 수 없다고 보아 그 전제를 받아들이지 않았습니다. 관리단과 공용부분에 관한 계약을 맺는 쪽은 관리규약의 내용과 해당 사항에 관한 관리단집회 결의가 있었는지를 확인해 둘 필요가 있습니다.
• 이 판결은 2020. 2. 4. 개정 전의 구 집합건물법이 적용된 사안입니다. 원심은 계약이 무효인 경우를 대비한 원고들의 예비적 청구를 판단하지 않았으므로, 환송 후 원고들이 받을 수 있는 금액 등은 다시 심리하게 됩니다.

사건 표시

• 대법원 2024. 9. 27. 선고 2023다287861 판결 [미지급대금등청구] [공2024하,1699]
• 원심: 대구지방법원 2023. 9. 13. 선고 2022나321403 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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