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아파트와 일반건물이 한 대지에 있을 때 일반건물 철거 청구에 적용되는 공유물 변경 법리

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 25.대법원 2024. 10. 31. 선고 2024다202317 판결

해당 판결

쟁점

같은 토지 위에 아파트와 일반건물이 함께 있는 상황에서, 아파트 구분소유자인 원고들이 토지 지분의 과반수를 가졌다며 일반건물 소유자인 피고들에게 건물 철거와 토지 인도를 구했습니다. 원고들과 피고들 사이의 대지 이용관계에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법') 제20조의 대지사용권 법리와 민법의 공유 법리 중 어느 것이 적용되는지가 문제 되었습니다. 또 건물 철거가 지분의 과반수로 정할 수 있는 공유물의 관리(민법 제265조)인지, 공유자 전원의 동의가 필요한 공유물의 변경(민법 제264조)인지가 문제 되었습니다.

사실관계

• 원고들은 집합건물인 5동 및 8동 아파트의 구분소유자로서, 그 대지인 이 사건 각 토지에 관한 대지지분을 집합건물법상 대지사용권으로 가지고 있습니다.
• 피고들은 같은 토지 위에 있는 일반건물인 가동 및 나동 건물(이하 '이 사건 각 건물')의 공유자로서, 이 사건 각 토지에 관한 민법상 공유지분을 가지고 있습니다.
• 이 사건 각 건물은 소외 회사가 1984. 7.경 이 사건 각 토지 지상에 적법하게 신축했고, 피고들은 소외 회사로부터 토지 공유지분과 건물 소유권을 취득했습니다.
• 원고들은 한 토지 지분의 61.7%, 다른 토지 지분의 65.5%를 소유한다고 주장했습니다. 이를 근거로 민법 제265조에 따라 과반수 지분권자로서 이 사건 각 건물의 철거와 토지 인도를 구했습니다.
• 5동 및 8동 아파트의 관리단도 피고들을 상대로 같은 건물의 철거와 토지 인도를 구하는 소송을 따로 제기했습니다. 이 소송은 원심 판결 당시 항소심(서울북부지방법원 2023나30520호)에 계속 중이었습니다.

원심의 판단

원심은 집합건물법이 집합건물의 관리 및 소유관계에서 민법에 대하여 특별법의 관계에 있다고 보았습니다. 그래서 집합건물 대지의 공유관계에는 민법상 공유물에 관한 일반 법리가 그대로 적용될 수 없다고 보았습니다. 이어 집합건물 대지의 변경에 관한 사항은 관리단집회의 결의 등을 거쳐 관리단이 처리할 수 있을 뿐이라고 보고, 다음과 같이 판단했습니다.

피고들 소유인 별지목록 기재 각 건물을 철거하고 그 토지를 인도받는 것은 집합건물의 대지의 관리를 변경하는 행위로서, 관리단집회에서의 결의 등을 거쳐 관리단이 직접 또는 타인에게 위임하여 업무를 처리할 수 있을 뿐이므로, 원고들이 위 토지의 과반수 지분권자라 하더라도 민법 제265조를 근거로 피고들에 대하여 위 각 건물의 철거 및 그 토지의 인도를 청구할 수는 없다.

원심은 원고들이 제출한 증거만으로는 필요한 의결정족수를 충족하는 관리단집회 결의가 있었다고 인정하기 부족하다고 보았습니다. 관리단이 원고들에게 업무를 위임했다고 인정할 증거도 없다고 보았습니다. 그래서 제1심판결과 결론을 같이하여 원고들의 항소를 모두 기각했습니다.

대법원의 판단

대법원은 대지 이용관계에 적용되는 법리와 건물 철거가 공유물의 변경에 해당하는지에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

1필의 대지 위에 집합건물과 일반건물이 공존하고 있고, 집합건물 구분소유자들에게는 집합건물법상 대지사용권이 있는 반면 일반건물 소유자들에게는 대지에 대한 민법상 공유지분이 있는 경우, 집합건물 구분소유자들과 일반건물 소유자들 사이의 대지 이용관계에는 공유물에 관한 민법의 일반 법리가 적용되어야 한다.

한편 대지 공유자 중 일부가 대지에 적법하게 건축된 건물을 소유하고 있는데 그 건물을 철거하게 하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 공유물인 대지의 변경에 해당한다.

대법원은 공유물의 변경이 지분의 과반수로 결정하는 공유물의 관리(민법 제265조 본문)와 달리 공유자 전원의 동의가 있어야 할 수 있다고 보았습니다(민법 제264조). 이 사건에서는 다음 사정을 들어 원고들의 청구를 받아들이기 어렵다고 보았습니다.

• 원고들은 이 사건 각 토지에 관한 대지지분을 집합건물법상 대지사용권으로 가지고 있습니다. 피고들은 민법상 공유지분을 가지고 있으므로, 원고들과 피고들 사이의 대지 이용관계에는 공유물에 관한 민법의 일반 법리가 적용되어야 합니다.
• 이 사건 각 건물은 소외 회사가 1984. 7.경 적법하게 신축했고, 피고들이 소외 회사로부터 토지 공유지분과 건물 소유권을 취득했습니다. 그러므로 피고들에게 건물을 철거하게 하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 공유물인 대지의 변경에 해당합니다.
• 공유물의 변경은 공유자 전원의 동의가 있어야 할 수 있는데, 원고들이 피고들의 동의를 얻었다고 볼 만한 아무런 자료가 없습니다.
• 건물 철거를 공유물의 관리행위로 보고 과반수 지분에 근거하여 한 원고들의 청구는 받아들이기 어렵습니다.

대법원은 원고들과 피고들 사이의 대지 이용관계에 집합건물법이 적용되어야 한다는 전제에서 원고들의 청구를 받아들이지 않은 원심의 판단은 잘못되었다고 보았습니다. 원심의 이유 설시에는 집합건물법 제19조, 제16조에 관한 법리를 오해한 부분이 있다고 보았습니다. 그러나 원고들의 청구를 모두 기각한 결론은 정당하므로, 그 잘못이 판결에 영향을 미쳤다고 할 수는 없다고 판단했습니다.

그 결과 대법원은 원고들의 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 원고들이 부담하도록 했습니다.

관련 판례

• 대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결: 대지에 관하여 구분소유자 외의 다른 공유자가 있는 경우에는 공유물에 관한 민법의 일반 법리에 따라 대지를 사용·수익·관리할 수 있다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조: 대법원은 이 조문에 따라 분리처분이 금지되는 대지사용권이 구분소유의 성립을 전제로 한다고 보았습니다. 그래서 일반건물 소유자인 피고들과의 대지 이용관계에는 민법의 공유 법리를 적용했습니다.
• 민법 제264조: 공유물의 변경에는 공유자 전원의 동의가 필요하다는 근거입니다. 피고들의 동의 없이 한 건물 철거 청구를 받아들이지 않은 이유가 되었습니다.
• 민법 제265조: 원고들이 과반수 지분에 따른 공유물 관리라며 철거를 구한 근거 조문입니다. 대법원은 건물 철거가 이 조문의 관리를 넘어 공유물의 변경에 해당한다고 보았습니다.

실무상 의미

• 같은 대지 위에 아파트와 일반건물이 함께 있고, 아파트 구분소유자들은 집합건물법상 대지사용권을, 일반건물 소유자들은 대지에 대한 민법상 공유지분을 가진 경우, 두 소유자들 사이의 대지 이용관계에는 공유물에 관한 민법의 일반 법리가 적용됩니다.
• 대지 공유자 중 일부가 적법하게 지은 건물을 철거하게 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 공유물의 변경입니다. 대지 지분의 과반수를 가졌다는 사정으로는 부족하고 공유자 전원의 동의가 있어야 할 수 있습니다.
• 대지에 관한 어떤 행위가 공유물의 변경인지는 외관이나 용도의 변화, 사용·수익 방법에 미치는 영향, 비용, 목적의 정당성, 소수 지분권자 보호 필요성 등을 종합적으로 고려하여 판단하게 됩니다.

사건 표시

• 대법원 2024. 10. 31. 선고 2024다202317 판결 [건물등철거] [공2024하,1864]
• 원심: 서울고등법원 2023. 11. 30. 선고 2023나2033345 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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