민사 · 매매/분양계약

토지거래허가를 잠탈하여 확정적으로 무효인 매매계약을 허가구역 해제 후 추인한 경우의 효력

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 25.대법원 2024. 10. 31. 선고 2024다255328 판결

해당 판결

쟁점

토지거래계약 허가구역 안의 토지를 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 매수한 계약은 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 제6항에 따라 확정적으로 무효입니다. 이 사건에서는 그 뒤 허가구역 지정이 해제되고 매매 당사자들이 무효임을 알면서 다시 유효로 하기로 합의한 경우, 민법 제139조 단서에 따른 무효행위의 추인으로 매매계약이 유효하게 되는지가 문제 되었습니다. 원고들은 매도인을 대위하여 소를 냈으므로, 원고들이 매도인에 대해 소유권이전등기청구권(피보전채권)을 가지는지가 소의 적법 여부와 직결되었습니다.

사실관계

• 원고들(2명)과 피고는 2005. 5. 23.경 매매대금을 1/3씩 부담하여 토지거래허가구역 내 농지를 공동으로 매수하고 각 1/3 지분씩 소유하되, 소유권이전등기는 피고 단독 명의로 하기로 약정했습니다. 같은 무렵 매도인과 매매대금 3억 9,000만 원의 매매계약을 체결했습니다.
• 피고와 매도인은 2006. 2. 22. 매수인을 피고로 하여 토지거래허가를 받았고, 매도인은 2006. 3. 10. 피고 단독 명의로 소유권이전등기를 마쳐 주었습니다.
• 이 토지는 2013. 5. 24.경 토지거래허가구역 지정이 해제되었고, 그 뒤 분할, 합병 및 재분할을 거쳐 이 사건 각 부동산 등이 되었습니다.
• 원고들은 피고 명의 등기가 3자간 명의신탁약정에 따라 무효라며 매도인을 대위하여 말소를 구하는 소(선행 소송)를 냈습니다. 그러나 원고들이 매수한 2/3 지분 부분의 매매가 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이어서 확정적 무효라는 이유로 해당 청구 부분이 각하되었고, 그 판결이 확정되었습니다.
• 원고들과 매도인은 2022. 11. 30. 선행 소송 판결로 무효로 판단된 원고들 지분 부분 매매계약을 유효로 하고, 매도인이 그 약정 체결일자 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐 주기로 합의했습니다(이하 「이 사건 약정」).
• 원고들은 이 사건 약정에 따른 소유권이전등기청구권을 피보전채권으로 하여, 매도인을 대위해 피고를 상대로 이 사건 각 부동산 중 2/3 지분에 관한 소유권이전등기의 말소등기를 구하는 이 사건 소를 냈습니다.

원심의 판단

대법원 판결에 따르면, 원심은 이 사건 청구가 원고들이 매도인에 대해 가지는 2/3 지분 소유권이전등기청구권을 피보전채권으로 하는 채권자대위소송이라고 보았습니다. 그리고 원고들과 매도인 사이의 매매계약은 토지거래계약 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이어서 확정적으로 무효이고, 강행법규 위반으로 확정적으로 무효인 경우에는 추인의 효력이 발생하지 않는다는 이유로 피보전채권이 인정되지 않아 원고들에게 당사자적격이 없다고 판단했습니다. 원심 판결 원문은 제1심판결 이유를 그대로 인용한 뒤 다음과 같이 맺었습니다.

그렇다면 이 사건 소는 부적법하므로 각하할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각한다.

대법원의 판단

대법원은 토지거래허가를 잠탈한 매매계약을 허가구역 지정 해제 후 추인한 경우의 효력에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

구 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(2016. 1. 19. 법률 제13782호로 개정되기 전의 것)상 토지거래계약 허가구역 내의 토지에 관하여 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 매매계약이 체결된 경우에는 위 법 제118조 제6항에 따라 그 계약은 체결된 때부터 확정적으로 무효이다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다96328 판결 등 참조). 다만 그 후 해당 토지가 토지거래계약 허가구역의 지정에서 해제되고, 매매계약 당사자들이 기존 매매계약이 무효임을 알면서 이를 추인하였다면 민법 제139조 단서에 따라 무효였던 기존 매매계약은 추인한 때로부터 새로운 법률행위로서 유효하게 된다고 보아야 한다.

사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고들과 소외인은 이 사건 매매계약 중 이 사건 각 부동산 2/3 지분에 관한 부분이 토지거래허가를 받지 않아 확정적으로 무효임을 알면서도 이 사건 약정을 통해 그 행위의 효과를 자기에게 귀속시키도록 하는 의사로 이를 추인하였다고 보아야 한다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원고들과 매도인이 무효임을 알고 추인하였다고 보았습니다.

• 기존 매매계약 당시 이 사건 각 부동산은 토지거래허가구역 안에 있었으나, 그 뒤 지정 해제가 이루어져 매매계약의 무효원인이 소멸했습니다.
• 이 사건 약정은 허가구역 지정이 해제된 뒤, 원고들 지분 부분 매매계약이 무효임을 선행 소송의 확정판결로 알게 된 것을 전제로 이를 유효로 하기로 합의한 내용이어서, 당사자들이 무효임을 알고 추인하였음이 명백하게 드러난다고 보았습니다.
• 선행 소송에서 원고들은 허가구역 지정 해제로 매매계약이 유효하다고 주장했을 뿐, 무효인 기존 매매계약이 새롭게 추인되었다고 주장한 적은 없었습니다.

대법원은 원심이 판시와 같은 사정만으로 강행법규 위반으로 확정적으로 무효인 경우 추인의 효력이 발생하지 않는다고 보아 피보전채권이 존재하지 않는다고 판단한 데에는 「필요한 심리를 다하지 아니한 채 무효행위 추인에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다」고 보았습니다.

결국 대법원은 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 인천지방법원에 환송했습니다. 피고 명의 등기의 말소 여부는 환송 후 원심에서 다시 정해집니다.

관련 판례

• 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다96328 판결: 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 체결된 매매계약은 체결된 때부터 확정적으로 무효라는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 제1항: 이 사건 토지가 토지거래계약 허가구역 안에 있어 매매에 토지거래허가가 필요했던 근거 조문입니다(현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항 참조).
• 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 제6항: 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 매매계약이 체결된 때부터 확정적으로 무효가 되는 근거가 되었습니다(현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항 참조).
• 민법 제139조: 단서에 따라 무효인 매매계약을 당사자가 무효임을 알고 추인하면 추인한 때로부터 새로운 법률행위로서 유효하게 되는 근거가 되었습니다.

실무상 의미

• 대법원은 허가구역 지정 해제에 더하여 매매 당사자들이 기존 계약이 무효임을 알면서 추인했을 것을 요건으로 들었습니다. 지정 해제 뒤 기존 매매를 유효로 하려면 당사자 사이에 그 취지를 담은 합의를 문서로 남겨 두는 것을 검토할 수 있습니다.
• 추인으로 유효하게 되는 시점은 추인한 때이고, 효력은 새로운 법률행위로서 생깁니다. 이 사건 약정도 약정 체결일자 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐 주기로 정했습니다.
• 선행 소송에서 확정적 무효를 이유로 청구가 각하되었더라도, 대법원은 그 소송에서 추인이 주장된 적이 없었다는 사정 등을 들어 그 뒤 맺은 추인 약정에 근거한 피보전채권을 다시 심리해야 한다고 보았습니다.

사건 표시

• 대법원 2024. 10. 31. 선고 2024다255328 판결 [소유권말소등기] [공2024하,1871]
• 원심: 인천지방법원 2024. 6. 5. 선고 2023나74423 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

목록으로