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재개발 추진위원회가 토지 소유자에게 약속한 현금·환지 보상을 나중에 설립된 조합이 이행해야 할까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 24.대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다260405, 260412 판결

해당 판결

쟁점

재개발사업의 조합설립추진위원회가 조합이 설립되기 전에 토지 소유자와 보상 약정을 맺었습니다. 그 뒤 설립된 조합이 이 약정에 따른 의무를 지는지가 문제 되었습니다. 쟁점은 구 도시 및 주거환경정비법 제14조 제1항과 같은 법 시행령 제22조가 정한 추진위원회의 업무 범위에 토지 소유자에 대한 보상 약정이 포함되는지입니다.

사실관계

• 이 사건 추진위원회는 광주의 한 지역에서 주택재개발정비사업을 시행할 조합인 피고를 설립하기 위해 구성되었습니다.
• 이 사건 추진위원회는 2007. 10. 18. 토지 소유자와 토지 4필지(합계 7,355㎡)를 사업지구에 편입하기로 약정했습니다. 사업에 필요한 2,420.1㎡는 2개 이상의 감정평가법인의 감정가 평균으로 현금보상하고, 나머지 4,934.9㎡는 구획정리를 완료한 다음 일반상업용지로 환지보상한다는 내용입니다.
• 이 사건 추진위원회는 2008. 4. 3.경 창립총회에서 조합 정관(안)을 의결했습니다. 정관 제67조는 「조합설립인가일 전에 조합의 설립과 사업시행에 관하여 추진위원회가 행한 행위는 관계 법령 및 이 정관이 정하는 범위 안에서 조합이 이를 승계한 것으로 본다」고 정하고 있습니다.
• 피고는 2008. 4. 30. 조합설립인가를 받고 2008. 5. 6. 조합설립등기를 마쳤습니다.
• 원고는 부동산 매매업 등을 하는 회사입니다. 원고는 2019. 11. 20. 종전 토지 소유자에게서 이 사건 토지를 매수하고 2019. 12. 10. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 2020. 2. 19.에는 피고에게 약정 이행을 요구하는 내용증명우편을 보냈습니다.
• 피고는 2020. 3. 4. 약정 내용에 따라 현금보상을 하겠다는 취지의 공문을 보냈습니다. 그러나 현금보상은 이루어지지 않았습니다. 원고는 원심에서 청구 금액을 13,840,702,000원으로 확장하고 소유권이전등기절차를 인수하라는 청구를 추가했습니다.

원심의 판단

원심은 구 도시정비법상 추진위원회는 조합을 설립하고 인가받는 데 필요한 업무만 수행하도록 정해져 있다는 점을 들었습니다. 또 토지 등 소유자에 대한 보상은 사업시행인가 고시 후 수용재결 절차에 따르거나 분양신청 절차를 거쳐 현금청산을 하도록 되어 있다는 점 등도 들었습니다. 이를 근거로 원심은 토지 등 소유자 중 일부에 대한 현금보상 약정은 추진위원회의 업무 범위에 포함되지 않는다고 보았습니다. 나아가 원심은 조합원의 부담이 될 계약은 총회 의결을 거치도록 한 구 도시정비법 제24조 제3항 등을 들어 추진위원회의 업무 범위를 정한 같은 법 제14조를 강행규정으로 보았고, 이를 벗어난 이 사건 약정은 무효라고 판단했습니다.

토지 등 소유자 중 일부에 대하여 현금보상 및 현금보상에 관한 약정을 체결하는 것은 추진위원회의 업무 범위에 포함되지 않는다고 봄이 타당하다.

원심은 피고가 이 사건 약정을 추인했다는 원고 주장도 받아들이지 않았습니다. 정관 제67조는 구 도시정비법 제15조 제4항의 포괄승계 규정을 옮긴 것에 불과하다는 등의 이유였습니다. 피고가 2020. 3. 4.자 공문을 보낸 사정 등이 있었지만, 원심은 피고가 약정이 무효임을 알거나 의심하면서 그 효과를 받아들였다고 볼 수 없다고 보았습니다. 원심은 피고의 무효 주장이 신의칙에 위반된다고 보기도 어렵다고 판단했습니다.

대법원의 판단

대법원은 추진위원회가 토지 등 소유자와 맺은 보상 약정의 효력에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

구 도시정비법 제14조 제1항, 같은 법 시행령 제22조는 추진위원회가 수행할 수 있는 업무의 범위를 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무, 토지 등 소유자의 동의서 징구 등과 같이 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무로 한정하고 있으며, 정비사업과 관련하여 토지 등 소유자에 대한 구체적인 보상방법을 정하는 업무는 이에 해당하지 않는다.

따라서 추진위원회가 토지 등 소유자에게 현금이나 현물 보상을 약정하는 것은 법령에 정한 추진위원회의 권한 범위에 속하지 않는 것이어서 조합에는 효력이 없다고 보아야 한다.

대법원은 이 법리를 이 사건에 다음과 같이 적용했습니다.

• 이 사건 약정은 사업에 필요한 토지 부분을 감정가 평균으로 현금보상하고, 나머지 토지 부분은 일반상업용지로 환지보상하는 내용이었습니다.
• 대법원은 같은 취지에서 원고 주장을 배척한 원심판단이 옳다고 보았습니다. 원심판단에 구 도시정비법 제14조 제1항을 위반한 행위의 효력 등에 관한 법리를 오해한 잘못도 없다고 보았습니다.
• 피고가 이 사건 약정을 추인했다고 인정할 증거가 부족하다는 원심판단도 정당하다고 보았습니다. 피고의 무효 주장이 신의칙에 위반된다고 보기 어렵다는 원심판단도 마찬가지였습니다.

원심은 이 사건 약정이 강행규정인 구 도시정비법 제14조를 위반하여 무효라고 보았습니다. 대법원은 보상 약정이 추진위원회의 권한 범위에 속하지 않아 조합에는 효력이 없다는 기준을 제시한 뒤, 같은 취지의 원심판단을 수긍했습니다.

대법원은 상고를 기각하고 상고비용은 원고가 부담하도록 했습니다. 이로써 원고의 항소와 원심에서 확장 및 추가한 본소 청구를 모두 기각한 원심판결이 확정되었습니다.

관련 법령

• 구 도시 및 주거환경정비법 제14조 제1항: 추진위원회의 업무를 조합설립 준비업무 등으로 정한 조문입니다. 대법원은 토지 등 소유자에 대한 보상방법을 정하는 업무가 여기에 해당하지 않는다고 보았습니다(현행 제32조 제1항 참조).
• 구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제22조: 토지 등 소유자의 동의서 징구 등 추진위원회의 업무를 구체적으로 정한 조문입니다. 대법원은 이 조문도 추진위원회의 업무를 조합설립 추진에 필요한 범위로 한정한다고 보았습니다(현행 제26조 참조).

실무상 의미

• 이 판결은 구 도시정비법이 적용된 사안입니다. 대법원은 추진위원회가 토지 등 소유자와 맺은 현금이나 현물 보상 약정은 조합에 효력이 없다고 보았습니다. 추진위원회 단계에서 받은 보상 약속은 조합에 이행을 청구할 근거가 되기 어려울 수 있습니다.
• 원고는 종전 소유자에게서 토지를 매수하여 약정상 권리를 승계했다고 주장했습니다. 그러나 약정이 조합에 효력이 없어 청구가 기각되었습니다. 정비구역 안의 토지를 매수할 때 추진위원회의 보상 약정을 가격 판단의 근거로 삼는 일은 신중해야 합니다.
• 이 사건에서는 조합이 약정에 따라 현금보상을 하겠다는 공문을 보낸 사정 등이 있었습니다. 그런데도 원심은 추인을 인정할 증거가 부족하다고 보았고, 대법원은 이 판단을 정당하다고 보았습니다.

사건 표시

• 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다260405, 260412 판결 [약정금·소유권이전등기] [공2025상,229]
• 원심: 광주고등법원 2024. 6. 5. 선고 2022나23427, 2023나25833 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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