민사 · 매매/분양계약

아파트 분양계약 후 설계변경으로 단지 안에 설치된 구조물과 분양자의 채무불이행책임 판단 기준

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 24.대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다267994 판결

해당 판결

쟁점

아파트 분양계약을 체결한 뒤 분양자가 설계를 변경하여 단지 진입로에 대형 문주를 새로 설치했고, 그 맞은편 저층 세대의 시야가 일부 제한되었습니다. 이러한 변화로 분양된 아파트가 계약 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못하게 되어 분양자가 분양계약상 채무불이행책임(민법 제390조)을 지는지가 문제 되었습니다.

사실관계

• 피고는 주택재개발정비사업의 사업시행자로서 아파트를 신축했고, 원고들은 피고와 두 동 중 2층 또는 3층 호실에 관하여 분양계약을 체결하고 분양대금을 완납한 소유권자들입니다.
• 입주자 모집 당시 분양 안내 자료와 주택전시관의 모형, 조감도, 도면에는 두 동 사이 진입로에 문주 설치가 예정되어 있지 않았고, 경비실은 한쪽 동 앞에 둘 계획이었습니다.
• 피고는 2020. 5. 21. 두 동 사이 진입로에 길이 22.8m, 높이 7m, 폭 4m 규모의 문주(판결은 「이 사건 부문주」라고 부릅니다)를 설치하고 경비실을 다른 동 앞으로 옮기는 설계변경에 관하여 사업시행변경인가를 받아 그대로 설치했습니다. 분양계약 체결로부터 약 2년 6개월 후였습니다.
• 분양계약서에는 기타 유의사항으로 「단지 조경 시공계획은 변경될 수 있음」이 명시되어 있었습니다.
• 원심이 인정한 감정 결과에 따르면 문주 설치 후 원고들 세대의 거실, 침실, 주방에서 측정되는 천공(하늘)율은 변화가 없었습니다.
• 설계변경을 위한 주민공람 과정에서 문주 설치에 이의를 제기한 사람은 원고 4뿐이었던 것으로 보입니다.

원심의 판단

원고들은 분양계약상 의무 위반, 고지·설명의무 위반, 수인한도를 넘는 생활이익 침해를 선택적으로 주장했고, 원심은 분양계약상 채무불이행을 인정했습니다. 원심은 기본적 건축 계획에는 주문주만 예정되어 있었던 점, 문주가 보이는 비율이 상당히 증가한 점, 원고들이 제출한 사진에서 문주가 아주 근거리에서 조망을 가리는 점, 문주 자리가 원래 조경 조성 예정지였던 점 등을 들어 기본적 건축 계획상의 조망이나 경관에 관한 생활이익이 분양계약의 내용이 되었고 문주 설치로 그 이익이 침해되었다고 보았습니다. 분양계약서의 설계변경 가능성 기재에 관하여는 다음과 같이 판단했습니다.

이 사건 부문주의 설치를 위한 설계변경을 경미한 설계변경이라고 보기는 어렵고, 이 사건 각 분양계약 당시 분양계약서 등에 의하여 이러한 설계변경을 예상할 수 있었다고 보기도 어렵다.

원심은 재산상 손해는 감정이 불가하여 확정할 수 없다고 보고 이를 위자료 산정에 참작했습니다. 원심은 제1심이 받아들이지 않은 원고 4의 청구를 인용하는 등 일부 원고들에 대한 인용 범위를 넓혔습니다.

대법원의 판단

대법원은 분양계약 후 설계변경으로 단지 안에 구조물이 추가로 설치된 경우의 분양자 책임에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

기본적인 건축 계획은 분양계약 과정에서 계약서 및 그 부속서류, 광고·설명 자료를 통하여 수분양자에게 제공되어 계약의 내용을 이루게 되고, 특별한 사정이 없는 한 수분양자는 기본적인 건축 계획에 의하여 결정되는 일조나 조망, 사생활의 노출 등에 관한 상황을 예상하고 받아들여 분양계약에 이르렀다고 봄이 상당하다.

나아가 아파트 분양계약 체결 후 설계변경으로 아파트 단지 내에 추가로 구조물 등이 설치되고, 그러한 설치로 분양된 아파트 각 동·세대의 환경에 일정 부분 변화가 있더라도 그것이 기본적인 건축 계획으로부터 수분양자가 예상할 수 있는 범위 내에 있다면 특별한 사정이 없는 한 이를 두고 아파트가 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당한다고 볼 수 없다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 시야 제한이 수분양자들이 기본적인 건축 계획에 의하여 예상할 수 있었던 범위를 벗어났다고 보기는 어렵다고 보았습니다.

• 문주 설치로 원고들 세대의 시야 범위가 일정 부분 제한되었으나 일조시간, 천공조망 침해율, 차폐감 등급에 변화가 생기지는 않았던 것으로 보입니다. 시야에서 문주와 경비실이 보이는 비율도 최대 20% 정도이고, 교환가치가 하락하였다고 볼 만한 사정도 없습니다.
• 원심이 주된 근거로 삼은 원고들 제출 사진은 특정 지점과 각도에서의 시야만 보여 주어 시야 제한 정도를 객관적이고 정확하게 보여 주지 못하므로, 더 객관적인 측정에 기초한 자료가 필요해 보입니다.
• 분양계약서에 향후 설계변경으로 수목이나 구조물을 설치할 수 있음이 예정되었고, 원고들 세대는 비교적 저층인 2층 또는 3층이어서 어느 정도 시야 제한이 있을 것이라는 사정은 충분히 예상할 수 있었을 것으로 보입니다.
• 문주 설치가 건축 관계 법령 및 주택법상 주택건설기준 등에 적합하지 않다거나 설계변경 과정에 절차상 하자가 있었다고 볼 만한 사정도 없습니다.

원심은 분양계약서의 설계변경 가능성 기재로는 문주 설치를 예상할 수 없었다고 보았으나, 대법원은 「단지 조경 시공계획은 변경될 수 있음」 기재와 원고들 세대가 저층인 점 등을 들어 어느 정도의 시야 제한은 예상할 수 있었을 것으로 보았습니다. 대법원은 원심이 분양계약 당시 피고의 기본적인 건축 계획의 내용과 범위, 문주 설치로 인한 시야 제한이 수분양자들이 예상하기 어려운 정도였는지 등을 심리했어야 하는데도 판시 이유만으로 채무불이행책임을 인정했다고 보았습니다.

결론적으로 대법원은 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 서울서부지방법원에 환송했습니다.

관련 판례

• 대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결: 분양된 아파트가 건축 관계 법령 및 주택법상의 주택건설기준 등에 적합하고, 일조나 조망, 사생활 노출 등이 기본적인 건축 계획에서 제공되는 정보로부터 수분양자가 예상할 수 있는 범위 내에 있었다면 특별한 사정이 없는 한 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당하지 않는다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 민법 제390조: 분양자가 분양계약상 채무를 불이행했는지를 판단하는 근거 조문으로, 원심은 이 책임을 인정했으나 대법원은 그 판단에 법리 오해가 있다고 보았습니다.
• 민법 제580조 제1항: 매도인의 하자담보책임에 관한 조문으로, 대법원은 관련 법리에서 분양자의 채무불이행책임과 하자담보책임이 모두 아파트가 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다고 보았습니다. 이 사건에서 판단한 것은 채무불이행책임입니다.

실무상 의미

• 대법원은 아파트 각 동·세대의 배치 및 구조, 층수, 동·세대 사이의 거리 등에 관한 기본적인 건축 계획이 분양계약서와 그 부속서류, 광고·설명 자료를 통하여 수분양자에게 제공되어 계약의 내용을 이룬다고 보았습니다. 이 사건에서는 분양 안내 자료와 주택전시관의 모형, 조감도, 도면이 그 계획을 보여 주는 자료였으므로, 분양 당시 받은 자료를 보관해 두는 것이 좋습니다.
• 분양계약서의 「변경될 수 있음」 같은 유의사항과 세대의 층수 등도 수분양자가 예상할 수 있었던 범위를 판단하는 사정으로 고려되었습니다.
• 대법원은 시야 제한의 정도를 판단하려면 사진들 외에 더 객관적인 측정에 기초한 자료가 필요해 보인다고 했고, 일조시간, 천공조망 침해율, 차폐감 등급의 변화 여부를 살폈습니다.

사건 표시

• 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다267994 판결 [손해배상(기)] [공2025상,233]
• 원심: 서울서부지방법원 2024. 6. 21. 선고 2023나45016 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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