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신탁업자가 사업시행자인 재건축사업에서 신탁계약을 체결하지 않은 토지 등 소유자의 위탁자 지위 확인

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 23.대법원 2025. 2. 20. 선고 2024두52427 판결

해당 판결

쟁점

신탁업자가 사업시행자로 지정된 재건축사업에서 사업시행자 지정에는 동의했지만 신탁계약을 체결하지 않은 토지 등 소유자가 위탁자 지위를 인정받을 수 있는지 문제 되었습니다. 대법원은 토지 등 소유자가 위탁자 지위의 확인을 사업시행자인 신탁업자를 상대로 공법상 당사자소송으로 구할 수 있는지도 함께 판단했습니다. 관련 조문은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법이라 합니다) 제27조 제1항, 제39조 제1항과 행정소송법 제3조 제2호입니다.

사실관계

• 서울특별시장은 2020. 7. 2. 이 사건 정비구역을 재건축정비사업의 시행을 위한 정비구역으로 지정·고시했고, 관할 구청장은 2020. 9. 24. 신탁회사인 피고를 사업시행자로 지정·고시했습니다.
• 원고들은 정비구역 안에 있는 아파트 상가건물 지하 1층(이하 이 사건 상가)의 공유자로 등기되어 있었습니다. 2021. 12. 31.과 2022. 1. 4. 공유물분할을 원인으로 점포별 구분소유권이전등기가 마쳐졌습니다.
• 원고들은 피고가 사업시행자로 지정되는 것에 동의의 의사를 표시했습니다. 그러나 피고는 원고들과 별도로 신탁계약을 체결하지 않았고, 2020. 8.경 사업시행자 지정을 신청하면서 원고들을 위탁자 명단에 기재하지 않았습니다.
• 이 사건 상가건물은 1983. 12. 7. 소유권보존등기가 마쳐졌고, 이 사건 상가는 1984. 5. 24.경부터 공유지분을 특정하여 매매되었습니다. 6개 점포는 벽체로 경계가 구분되고 별개의 출입구가 있으며 점포별로 따로 임대되어 왔습니다.
• 원고들은 피고를 상대로 위탁자 지위의 확인을 구하는 소를 제기했습니다. 피고는 원고들이 신탁계약을 체결하지 않았으므로 위탁자 지위의 확인을 구할 권원이 없다고 다투었습니다.

원심의 판단

원심은 도시정비법 제39조 제1항이 재건축사업에서 그 사업에 동의한 토지등소유자를 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우 위탁자)으로 정하고, 그 밖의 조건을 요구하지 않는다고 보았습니다. 또 신탁업자의 사업시행자 지정 동의서에는 신탁계약의 내용 등이 포함되어야 하므로, 지정에 동의한 것은 실질적으로 재건축사업의 시행에 동의한다는 뜻으로 추단할 수 있다고 보았습니다. 원심은 이를 근거로 신탁계약이 실제로 성립되지 않았더라도 원고들이 위탁자 지위를 주장할 권원이 있다고 판단했습니다.

원고들은 피고에 대한 사업시행자 지정 동의를 통해 이 사건 정비사업에 대한 동의의 의사를 표시하였으므로, 도시정비법 제39조 제1항이 정하는 ‘위탁자’의 지위에 있음을 주장할 권원이 있다.

원심은 이 사건 상가의 6개 점포가 구조상·이용상 독립성을 갖추고 구분행위도 있었다고 보아, 1984년경부터 구분소유가 성립했다고 판단했습니다. 제1심은 원고들의 청구를 받아들이지 않았으나, 원심은 이와 결론을 달리하여 제1심판결을 취소했습니다.

대법원의 판단

대법원은 위탁자 지위의 확인을 구하는 소송형태와 위탁자의 범위에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

따라서 도시정비법 제27조 제1항에 따라 신탁업자가 사업시행자인 재개발사업 또는 재건축사업에서 신탁업자와 토지 등 소유자 사이에 ‘위탁자’의 지위에 관한 분쟁이 발생하는 경우, 토지 등 소유자는 사업시행자인 신탁업자를 상대로 마찬가지로 공법상 당사자소송에 의하여 앞서 본 ‘조합원’ 개념에 대응되는 ‘위탁자’ 지위의 확인을 구하는 소를 제기할 수 있다고 보아야 한다.

도시정비법 제39조 제1항은 재건축사업 또는 재개발사업의 사업시행자가 신탁업자인 경우 위탁자는 토지 등 소유자로 한다고 규정하고 있어서 위탁자의 지위가 반드시 신탁업자와 신탁계약을 체결하였다거나 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 토지 등 소유자로 제한하고 있지 않다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 위와 같이 판단했습니다.

• 도시정비법 제25조 제2항은 재개발사업과 재건축사업을 조합이 시행하는 것을 원칙으로 하면서, 제27조 제1항 각호의 사유가 있으면 신탁업자 등을 사업시행자로 지정할 수 있도록 하고 있습니다.
• 조합이 시행하는 경우 토지 등 소유자는 조합을 상대로 공법상 당사자소송으로 조합원 자격의 확인을 구할 수 있습니다. 신탁업자가 시행하는 경우에는 조합이 설립되지 않지만, 제39조 제1항이 위탁자를 조합원에 해당한다고 규정하고 있습니다.
• 피고가 근거로 든 도시정비법 제2조 제9호는, 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마치면 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되는데도 여전히 위탁자가 토지 등 소유자의 지위를 갖는다는 것을 확인하는 규정으로 해석된다고 보았습니다.
• 그러므로 원고들이 신탁계약을 체결하거나 신탁등기를 마치지 않은 이상 위탁자 지위의 확인을 구할 수 없다는 피고의 주장은 받아들일 수 없다고 보았습니다.

대법원은 위탁자 지위에 관한 원심의 판단이 정당하고 도시정비법상 위탁자 개념에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다고 보았습니다. 이 사건 상가 점포의 구분소유 성립에 관한 원심 판단과, 다가구주택과의 형평성을 고려할 필요가 없다는 원심 판단도 정당하다고 보아 그 밖의 상고이유도 받아들이지 않았습니다.

결론적으로 대법원은 상고를 모두 기각하고 상고비용을 피고가 부담하도록 했습니다.

관련 판례

• 대법원 1996. 2. 15. 선고 94다31235 전원합의체 판결: 조합이 시행하는 정비사업에서 토지 등 소유자가 조합을 상대로 공법상 당사자소송으로 조합원 자격의 확인을 구할 수 있다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결: 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마치면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전된다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 도시 및 주거환경정비법 제25조 제2항: 재건축사업을 조합이 시행하는 것이 원칙이라는 점을 확인하는 근거가 되었습니다.
• 도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항: 피고 같은 신탁업자를 사업시행자로 지정할 수 있는 근거 조문입니다.
• 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항: 신탁업자가 사업시행자인 경우 위탁자를 조합원에 대응하는 지위로 정하고 있어, 원고들의 위탁자 지위를 판단하는 기준이 되었습니다.
• 행정소송법 제3조 제2호: 위탁자 지위의 확인을 구하는 소를 공법상 당사자소송으로 보는 근거가 되었습니다.

실무상 의미

• 신탁업자가 사업시행자인 재개발·재건축사업에서 위탁자 지위를 다툴 때 대법원은 신탁업자를 상대로 공법상 당사자소송을 제기할 수 있다고 보았습니다. 소송의 상대방과 형태를 이에 맞추어 정할 필요가 있습니다.
• 이 사건에서 사업시행자 지정에 동의한 원고들은 신탁계약을 체결하지 않았고 위탁자 명단에서도 빠졌지만 위탁자 지위를 확인받았습니다. 지정 동의서를 제출한 사실을 증명할 자료를 보관해 두는 것이 좋습니다.
• 공유지분으로 등기된 상가라도 원심은 벽체와 별개 출입문, 점포별 매매와 임대 등의 사정을 들어 점포별 구분소유를 인정했고 대법원도 이를 수긍했습니다. 점포별 위탁자 지위를 주장하려면 이와 같은 사정을 보여 줄 자료가 중요합니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 2. 20. 선고 2024두52427 판결 [위탁자지위확인의소] [공2025상,609]
• 원심: 서울고등법원 2024. 7. 25. 선고 2023누52934 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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