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조합설립인가 신청일까지 조합원 자격을 갖추지 못한 지역주택조합 가입자의 분담금 납부의무 범위

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 23.대법원 2025. 1. 9. 선고 2023다209403 판결

해당 판결

쟁점

원고는 조합원 자격 요건을 갖추지 못한 채 지역주택조합과 조합가입계약을 체결했고, 조합설립인가 신청일까지도 그 요건을 충족하지 못했습니다. 이 경우 조합원 자격에 관한 주택법령(주택법 제11조 제7항, 주택법 시행령 제21조 제1항)에 비추어 가입계약이 무효가 되는지, 그리고 신청일 전에 이행기가 도래했으나 신청일 후에 납부한 1차 계약금을 민법 제741조의 부당이득으로 반환받을 수 있는지가 문제 되었습니다.

사실관계

• 원고는 피고 지역주택조합과 조합가입계약(이하 '이 사건 가입계약'이라 합니다)을 체결하고 계약금 및 분담금을 납부했습니다.
• 원고는 이 사건 가입계약 체결 당시 조합원 자격 요건을 갖추지 못했고, 피고의 조합설립인가 신청일까지도 요건을 충족하지 못하여 조합원 지위를 취득하지 못했습니다.
• 원고가 피고의 조합설립인가 신청일 후에 납부한 분담금 중 1차 계약금은 신청일 전에 이행기가 도래한 분담금이었습니다.
• 원고는 이 사건 가입계약이 무효라는 이유로 1차 계약금 30,000,000원 상당과 2차 계약금 16,578,000원 상당의 부당이득반환을 구했습니다.
• 원심에서 패소한 피고는 원심판결 중 피고 패소 부분 전부에 대하여 상고했습니다.

원심의 판단

원심은 원고가 이 사건 가입계약 체결 당시 조합원 자격 요건을 갖추지 못하였다는 사정만으로 가입계약이 당연 무효가 되지는 않는다고 보았습니다. 그러나 피고의 지역주택조합설립인가 신청일까지도 조합원 자격 요건을 갖추지 못하여 조합원 지위를 취득하지 못한 이상 원고의 분담금 납부의무는 소멸하고, 피고가 신청일 후에 원고로부터 납부받은 분담금은 법률상 원인 없는 부당이득이므로 원고에게 반환하여야 한다고 판단했습니다.

대법원의 판단

대법원은 조합원 자격 요건을 갖추지 못한 가입자의 가입계약 효력과 분담금 납부의무에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

지역주택조합의 조합원 자격에 관한 주택법령의 규정은 효력규정이라고 할 수 없어 당사자 사이에 이를 위반한 약정을 하였다고 하더라도 그 약정이 당연히 무효라고 할 수는 없다. 조합원 자격 요건을 갖추지 못한 채 조합가입계약을 체결하고서 주택조합설립인가 신청일까지도 조합원 자격 요건을 충족하지 못하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 조합가입계약이 무효가 되는 것은 아니다.

또한 조합가입계약을 체결하였으나 그 당시는 물론 주택조합설립인가 신청일까지도 조합원 자격 요건을 충족하지 못하여 조합원 지위를 취득하지 못한 경우 그 효력은 장래에 향해서만 미치므로, 그와 같은 사람은 주택조합설립인가 신청일 이후 이행기가 도래하는 분담금을 납부할 의무를 면하지만, 그 전에 발생하여 이행기가 도래한 분담금은 이를 납부할 의무가 있다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 1차 계약금 부분에 관한 원심의 판단에 잘못이 있다고 보았습니다.

• 원고가 피고의 조합설립인가 신청일 후에 납부한 분담금 중 1차 계약금은 신청일 전에 이행기가 도래한 분담금에 해당합니다.
• 원고가 조합원 지위를 취득하지 못한 효력은 장래에 향해서만 미치므로, 1차 계약금에 대해서는 신청일 후에도 여전히 원고의 납부의무가 존재합니다.
• 따라서 원고가 이 납부의무를 이행한 것을 두고 법률상 원인 없는 부당이득으로서 반환의 대상이 된다고 볼 수 없다고 보았습니다.

대법원은 원심이 「피고의 조합설립인가 신청일에 그때까지 이행기가 도래하였는지 여부와 관계없이 원고의 이 사건 가입계약에 따른 일체의 분담금 납부의무가 소급적으로 소멸함을 전제로」 부당이득반환의무를 인정했다고 보고, 이 판단에 「부당이득반환의무의 성립 여부 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다」고 판단했습니다. 2차 계약금 16,578,000원 상당 부분에 관하여는 피고가 상고장 및 상고이유서에 상고이유를 기재하지 않았다고 보았고, 피고의 나머지 상고이유에 대한 판단은 생략했습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결의 피고 패소 부분 중 30,000,000원 및 이에 대한 지연손해금 부분을 파기하고 이 부분 사건을 광주지방법원에 환송했으며, 피고의 나머지 상고를 기각했습니다.

관련 판례

• 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다17954 판결: 조합원 자격에 관한 주택법령의 규정은 효력규정이라고 할 수 없어 이를 위반한 약정도 당연히 무효가 되지 않는다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2011. 12. 8. 선고 2011다5547 판결: 위 98다17954 판결과 함께 조합원 자격 규정을 위반한 약정이 당연 무효가 되지 않는다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2022. 7. 14. 선고 2021다281999, 282008 판결: 조합원 지위를 취득하지 못한 효력은 장래에 향해서만 미치므로 조합설립인가 신청일 전에 이행기가 도래한 분담금은 납부할 의무가 있다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 주택법 제11조 제7항: 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 주택법령의 하나로, 대법원은 이를 위반한 이 사건 가입계약이 당연 무효가 되지 않는다고 보았습니다.
• 주택법 시행령 제21조 제1항: 조합원 자격에 관한 주택법령의 하나로, 원고가 조합설립인가 신청일까지 이 자격 요건을 충족하지 못한 것이 이 사건의 전제였습니다.
• 민법 제741조: 원고가 1차·2차 계약금 상당의 반환을 구한 부당이득반환청구의 근거이며, 대법원은 피고의 조합설립인가 신청일 전에 이행기가 도래한 1차 계약금을 원고가 납부한 것은 법률상 원인 없는 부당이득으로서 반환의 대상이 된다고 볼 수 없다고 보았습니다.

실무상 의미

• 조합원 자격 요건을 갖추지 못한 채 가입했더라도 특별한 사정이 없는 한 조합가입계약 자체가 무효가 되지는 않는다고 보았습니다. 가입계약 무효를 이유로 반환을 구할 때에는 이 법리를 전제로 검토해야 합니다.
• 납부의무를 면하는 범위는 조합설립인가 신청일 이후 이행기가 도래하는 분담금입니다. 납부한 날이 신청일 후이더라도 이행기가 신청일 전이면 납부의무가 있으므로, 계약서의 분담금별 이행기를 신청일과 대조해 두어야 합니다.
• 이 사건 피고는 피고 패소 부분 전부에 대하여 상고했으나, 2차 계약금 부분은 상고장 및 상고이유서에 상고이유의 기재가 없어 그 부분 상고가 기각되었습니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 1. 9. 선고 2023다209403 판결 [부당이득금] [공2025상,451]
• 원심: 광주지방법원 2023. 1. 12. 선고 2021나69171 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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