민사 · 회생/개인파산

회사정리절차에서 신고하지 않은 우선분양약정상 소유권이전등기청구권의 면책 여부

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 23.대법원 2025. 2. 13. 선고 2020다258657 판결

해당 판결

쟁점

임대인 회사에 대하여 회사정리절차가 개시되었는데, 임차인이 우선분양약정에 따라 발생할 수 있는 소유권이전등기청구권을 신고하지 않았고 정리계획에도 그 내용이 들어가지 않았습니다. 이 청구권이 구 회사정리법 제102조의 정리채권으로서 정리계획 인가로 면책되는지, 쌍방미이행 쌍무계약에 관한 같은 법 제103조 및 제104조가 유추적용되는지가 문제 되었습니다.

사실관계

• 1998. 4. 3. 최초 임차인 2명은 피고(임대인 회사)로부터 피고 소유 건물의 점포를 임차보증금 97,290,000원, 임차기간 「개점일로부터 20년」으로 정하여 임차했습니다. 계약에는 「임대기간 만료 시 임차인이 임대목적물을 우선 분양받을 수 있다.」는 취지의 우선분양약정이 들어 있었습니다.
• 1998. 11. 16. 피고에 대하여 회사정리절차가 개시되었습니다. 최초 임차인들은 임대차보증금 반환채권은 신고했으나, 우선분양약정에 따라 발생할 수 있는 소유권이전등기청구권은 신고하지 않았습니다.
• 2001. 4. 3. 최초 임차인들과 피고의 관리인은 임대차기간을 2001. 4. 3.부터 2018. 4. 2.까지로 정한 임대차계약서를 작성했습니다. 특약사항에는 「임대차 계약기간 만료 후 임차인이 분양받기를 희망하는 경우에는 계약면적 기준으로 평당 23,000,000원에 분양하기로 한다.」는 내용이 들어갔습니다.
• 인가된 정리계획과 변경정리계획에는 임대차보증금 반환채권의 변제 및 일부 면제에 관한 내용은 있었으나 우선분양약정에 관한 내용은 없었고, 회사정리절차는 2004. 6. 15. 종결되었습니다.
• 최초 임차인 중 1명이 2003. 2. 15. 다른 1명의 임차권 지분을 양수했고, 원고는 2007. 1. 12. 그로부터 임차권을 양수하여 점포를 점유·사용하고 있습니다. 원고는 피고를 상대로 소유권이전등기절차의 이행을 구했습니다.

원심의 판단

원심은 우선분양약정(원심은 이를 「이 사건 특약사항」이라고 불렀습니다)에 따른 소유권이전등기청구권이 정리절차개시 전의 임대차계약에 근거한 정리채권이라고 보았습니다.

이 사건 특약사항에 따른 소유권이전등기청구권은, 그 원인행위가 정리절차개시 전에 종료된 이상 이행기가 정리절차개시 후에 도래하더라도 정리채권에 해당하므로(경우에 따라 정리담보권에 해당될 가능성도 있을 것이다), 피고에 대한 정리계획에 따라 그 권리의 내용 및 변제방법이 정해진다.

원심은 이 청구권이 신고되지 않아 정리계획에 포함되지 않은 채 회사정리절차가 종료되었으므로 면책되어 이행을 강제할 수 없는 자연채무가 되었다고 보았습니다. 원고는 이 청구권이 쌍방미이행 쌍무계약에서 발생한 공익채권이라고 주장했으나, 원심은 쌍무계약인 임대차계약에 근거한 임대차보증금반환채권이 정리채권 등에 해당하는 점 등을 들어 받아들이지 않았고, 소는 권리보호의 이익이 없어 부적법하다고 판단했습니다.

제1심은 원고의 주위적 청구를 기각했으나, 원심은 소 자체가 부적법하다고 보아 각하로 결론을 바꾸었습니다.

대법원의 판단

대법원은 우선분양약정에 따른 권리와 그로부터 발생할 수 있는 소유권이전등기청구권이 정리채권인지에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

임대차계약에서 임차인이 임대인에게 매도를 청구하면 임차목적물에 관한 매매계약이 성립되는 것으로 약정한 경우 이러한 매도청구권은 일방의 의사표시에 따라 매매계약이라는 새로운 법률관계를 형성하는 권리로서 일종의 형성권에 해당한다. 이러한 매도청구권은 그 행사를 통하여 재산상 청구권이 발생할 수 있을 뿐 그 자체가 재산상 청구권에 속하는 것은 아니므로 구 회사정리법 제102조에서 규정한 정리채권에 해당하지 않는다.

구 회사정리법 제103조 및 제104조는 정리절차개시 당시 매매계약을 체결할 권리가 존재하였고 정리절차가 개시된 이후 비로소 상대방의 권리행사에 의하여 매매계약이 성립되거나 장차 매매계약이 성립될 수 있어 아직 쌍방의 채무가 이행되지 아니한 경우에도 유추적용된다(대법원 2007. 9. 6. 선고 2005다38263 판결 참조). 따라서 관리인은 상대방의 권리행사에 의하여 성립된 매매계약이나 장차 성립될 수 있는 매매계약에 관하여 이행 또는 해제를 선택할 수 있다. 나아가 관리인이 선택권을 행사하지 아니한 채 정리절차가 종결된 경우 관리인은 더 이상 구 회사정리법 제103조 제1항에 따라 매매계약을 해제할 수 없으므로 상대방의 권리행사에 의하여 성립된 매매계약에 따라 발생한 채권 또는 장차 성립될 수 있는 매매계약에 따라 발생하는 채권은 그대로 존속한다.

대법원은 상대방이 정리절차 종결 전에 권리를 행사할 수 있는 때에만 관리인의 선택권 행사가 가능하다고 보면, 선택권 행사 가부가 정리절차 종결 시점 등 우연한 사정에 따라 달라져 부당하다는 점도 이유로 들었습니다. 이 사건에서는 다음 사정을 들어 판단했습니다.

• 우선분양약정에 따른 권리는 임대차기간 만료 시 피고에게 점포의 매도를 청구하여 매매계약을 성립시키는 매도청구권으로서 일종의 형성권이므로, 그 자체는 정리채권에 해당하지 않습니다.
• 회사정리절차 개시 당시 최초 임차인들에게는 장래 행사할 수 있는 매도청구권이 존재했고, 그 행사로 장차 성립될 수 있는 매매계약에 따라 발생할 수 있는 소유권이전등기청구권은 채권 발생의 원인이 쌍방미이행 쌍무계약에 해당하여 제103조 및 제104조가 유추적용되므로 정리채권이 될 수 없습니다.
• 피고의 관리인은 우선분양약정을 특약사항으로 반영한 2001. 4. 3. 자 임대차계약서를 작성함으로써 이행을 선택했거나, 적어도 회사정리절차 종결 전에 선택권을 행사하지 않았다고 볼 여지가 있습니다. 이 경우 소유권이전등기청구권은 공익채권이 되었거나 그대로 존속하게 됩니다.
• 따라서 최초 임차인들이 소유권이전등기청구권을 신고하지 않아 정리계획에 기재되지 않았더라도, 정리계획 인가로써 그 청구권이 면책되지는 않습니다.

대법원은 이 청구권이 정리계획 인가로 면책되었다고 본 원심 판단에 정리채권, 구 회사정리법 제103조 및 제104조에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았고, 나머지 상고이유에 관한 판단은 생략했습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 서울중앙지방법원에 환송했습니다.

관련 판례

• 대법원 2007. 9. 6. 선고 2005다38263 판결: 매매계약을 체결할 권리가 정리절차개시 당시 존재하고 개시 이후 상대방의 권리행사로 매매계약이 성립되거나 성립될 수 있는 경우에도 구 회사정리법 제103조 및 제104조가 유추적용된다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2000. 4. 11. 선고 99다60559 판결: 구 회사정리법 제103조 제1항이 관리인에게 해제 또는 이행청구의 선택권을 주어 정리절차의 원활한 진행을 도모하려는 규정이라는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 구 회사정리법 제102조: 매도청구권 자체와 그 행사로 발생할 수 있는 소유권이전등기청구권이 정리채권에 해당하는지 판단하는 기준이 되었습니다(현행 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제118조 제1호 참조).
• 구 회사정리법 제103조: 관리인의 이행 또는 해제 선택권에 관한 조문으로, 장차 성립될 수 있는 매매계약에도 유추적용된다고 보았습니다(현행 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제119조 참조).
• 구 회사정리법 제104조: 제103조와 함께 유추적용되어 소유권이전등기청구권이 정리채권이 될 수 없다는 판단의 근거가 되었습니다(현행 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제121조 참조).
• 구 회사정리법 제208조 제7호: 관리인의 이행 선택에 따라 소유권이전등기청구권이 공익채권이 되었을 수 있다는 판단과 관련된 조문입니다(현행 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제179조 제1항 제7호 참조).

실무상 의미

• 임대차계약의 우선분양약정처럼 매도를 청구하여 매매계약을 성립시키는 권리는 그 자체로는 정리채권에 해당하지 않는다고 보았으므로, 정리절차에서 신고하지 않았다는 사정만으로 면책을 판단할 수는 없습니다.
• 대법원은 관리인이 이행을 선택했는지, 선택권을 행사하지 않은 채 절차가 종결되었는지를 살폈으므로, 정리절차 중 관리인과 작성한 계약서 등 경과 자료를 확인해 둘 필요가 있습니다.
• 이 판결은 폐지된 구 회사정리법을 적용한 사건이므로, 현행 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 따른 회생절차에서는 대응하는 조문을 함께 확인해야 합니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 2. 13. 선고 2020다258657 판결 [소유권이전등기] [공2025상,531]
• 원심: 서울중앙지방법원 2020. 7. 10. 선고 2018나78543 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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