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신탁원부에 관리비를 위탁자가 부담한다고 적혀 있으면 수탁자는 관리단의 관리비 청구를 거절할 수 있을까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 23.대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결

해당 판결

쟁점

집합건물의 전유부분이 담보신탁되어 수탁자 명의로 소유권이전등기가 된 상태에서, 관리단이 수탁자에게 체납 관리비를 청구했습니다. 신탁계약서에 관리비는 위탁자가 부담한다고 정해져 있고 그 계약서가 신탁원부에 포함되어 등기부에 편철되어 있을 때, 수탁자가 그 계약 내용으로 관리단에 대항할 수 있는지가 문제 되었습니다. 신탁법 제4조 제1항과 부동산등기법 제81조 제3항의 해석이 쟁점입니다.

사실관계

• 원고는 집합건물인 이 사건 건물의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단입니다.
• 피고 신탁회사는 2019. 2. 13.경 위탁자 회사와 그 회사 소유인 이 사건 건물 중 한 호실 외 5개 호실에 관하여 담보신탁계약을 체결하고, 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤습니다.
• 신탁계약 제10조 제1항은 신탁부동산 관리에 필요한 비용을 위탁자가 부담한다고 규정하고, 제15조 제1항은 신탁재산에 관한 유지관리비 등을 위탁자가 부담한다고 규정했습니다.
• 이 신탁계약서는 신탁등기 당시 신탁원부에 포함되어 이 사건 부동산 등기부에 편철되었습니다.
• 2019년 11월분부터 2020년 10월분까지 체납된 관리비는 원금 7,142,130원 및 연체료 603,480원입니다.
• 원고는 수탁자인 피고를 상대로 7,745,610원과 그중 7,142,130원에 대하여 2021. 1. 9.부터 연 12%의 비율로 계산한 돈의 지급을 구했습니다.

원심의 판단

원심은 제1심판결의 이유를 민사소송법 제420조 본문에 따라 그대로 인용하여 원고의 항소를 기각했습니다. 대법원 판결이 전하는 원심의 판단은, 신탁계약에서 관리비를 위탁자가 부담한다고 정하였고 신탁계약서가 신탁원부에 포함되어 등기의 일부가 되었으므로 피고는 관리비 지급책임의 주체가 위탁자라고 원고에게 대항할 수 있다는 것이었습니다. 대법원 판결에 따르면 원심은 그 근거로 대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결을 인용했습니다.

제1심과 원심의 결론은 같았습니다.

대법원의 판단

대법원은 신탁원부에 기재된 신탁계약 내용으로 제3자에게 대항할 수 있는지에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

이러한 규정의 취지는 어떠한 재산에 신탁의 등기 또는 등록을 하면 그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다는 것을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미이다. 따라서 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 신탁계약에서는 특별한 사정이 없는 한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 부동산등기법 제81조 제3항에 따라 등기기록의 일부로 보게 되더라도 위와 같은 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 이로써 제3자에게 대항할 수 없다.

따라서 원심으로서는 이 사건 신탁계약의 내용과 관계없이 이 사건 관리비의 성격, 원고의 관리단 규약 등을 심리하여 피고가 이 사건 관리비를 부담하는지 여부를 판단하여 만약 피고에게 이 사건 관리비를 부담할 의무가 있다면 이에 관한 지급을 명하였어야 했다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원심판단에 잘못이 있다고 보았습니다.

• 이 사건 신탁계약은 2019. 2. 13.경 체결되어 신탁법 제4조 제1항이 적용됩니다.
• 특별한 사정이 없는 한 신탁등기로는 이 사건 부동산이 수탁자의 고유재산과 분별되는 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있을 뿐입니다.
• 신탁계약에서 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다고 정하였고 그 사정이 신탁원부에 기재되었더라도, 수탁자인 피고는 제3자인 원고에게 대항할 수 없습니다.
• 원심이 인용한 대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결은 구 신탁법 제3조 제1항이 적용되는 사안에 관한 것이어서 이 사건에 원용하기 적절하지 않다고 보았습니다.

대법원은 원심이 판시와 같은 이유만으로 피고가 신탁계약 내용으로써 원고에게 대항할 수 있다고 판단하여 관리비 청구를 기각한 것은 신탁법 제4조 제1항, 부동산등기법 제81조 제3항의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이라고 보았습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 서울중앙지방법원에 환송했습니다. 피고가 이 사건 관리비를 부담하는지는 환송 후 원심이 관리비의 성격, 원고의 관리단 규약 등을 심리하여 판단하게 됩니다.

관련 판례

• 대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결: 원심이 인용한 판결이나, 대법원은 구 신탁법 제3조 제1항이 적용되는 사안에 관한 것으로서 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 이 사건에 원용하기 적절하지 않다고 보았습니다.

관련 법령

• 신탁법 제4조 제1항: 신탁등기로 제3자에게 대항할 수 있는 것은 그 재산이 신탁재산을 구성한다는 사항이라고 본 근거 조문입니다.
• 부동산등기법 제81조 제3항: 신탁원부에 기재된 신탁계약 내용을 등기기록의 일부로 보게 하는 조문으로, 대법원은 그렇더라도 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 이로써 제3자에게 대항할 수 없다고 보았습니다.

실무상 의미

• 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 신탁에서는 특별한 사정이 없는 한, 신탁원부에 관리비를 위탁자가 부담한다는 계약 내용이 기재되어 있다는 사정으로 수탁자가 관리단에 대항할 수 없다는 것이 대법원의 판단입니다.
• 이 판결은 수탁자가 관리비를 부담한다고 결론을 정하지 않았습니다. 대법원은 관리비의 성격, 관리단 규약 등을 심리하여 판단해야 한다고 보았으므로, 관리단과 수탁자 모두 이 자료를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
• 신탁계약에 적용되는 법이 구 신탁법인지에 따라 원용할 수 있는 판례가 다를 수 있습니다. 대법원은 구 신탁법 제3조 제1항 사안의 판결을 이 사건에 원용하기 적절하지 않다고 보았습니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결 [관리비] [공2025상,544]
• 원심: 서울중앙지방법원 2022. 4. 22. 선고 2021나40098 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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