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주민등록상 같은 세대로 올라 있으면 재개발 분양에서 하나의 세대로 보아야 할까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 22.대법원 2025. 3. 27. 선고 2022두50410 판결

해당 판결

쟁점

재개발조합이 관리처분계획에서 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 보려면 그들이 ‘하나의 세대’여야 하는데, 관리처분계획 기준일에 주민등록표에는 함께 등재되어 있었지만 실제로는 한 사람은 미국에, 한 사람은 대한민국에 정주하고 있었던 경우가 문제 되었습니다. 쟁점은 구 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제2호, 제76조 제1항 제6호와 구 경기도 도시 및 주거환경정비 조례에서 말하는 ‘1세대’, ‘하나의 세대’를 주민등록표 등재라는 형식으로 판단할지, 실제로 주거와 생계를 같이하는지로 판단할지였습니다.

사실관계

• 피고는 152,797.1㎡를 정비구역으로 한 주택재개발사업을 시행하기 위하여 2016. 5. 17. 조합설립인가를 받아 설립된 조합입니다.
• 원고 1과 법률상 배우자인 원고 2는 2017. 1. 13. 정비구역 안의 대지 70.4㎡와 그 지상 주택에 관하여 1/2 지분씩 소유권이전등기를 마쳤습니다. 원고 1의 동생인 원고 3은 2016. 11. 30. 정비구역 안의 대지 65.1㎡와 그 지상 주택에 관하여 소유권이전등기를 마쳤습니다.
• 피고가 분양신청기간을 2019. 8. 19.부터 2019. 10. 7.까지로 정하여 분양신청을 받자, 원고 1, 원고 2는 2019. 9. 18. 공유자로서 원고 1을 대표조합원으로 하여 1건, 원고 3은 같은 날 단독으로 1건의 분양신청을 했습니다.
• 관리처분계획 기준일인 2019. 10. 7. 당시 주민등록상 원고 1은 단독으로 세대를 구성한 세대주였고, 원고 2와 원고 3은 원고 1, 원고 3의 아버지를 세대주로 하는 세대의 세대원으로 함께 등재되어 있었습니다. 그러나 그 당시 원고 2는 미국에 정주하고 있었고, 원고 3은 대한민국에 정주하고 있었습니다.
• 피고는 원고 3이 원고 2와 주민등록상 같은 세대에 속하여 원고들이 하나의 세대에 해당한다는 이유로 원고들 전부를 1명의 분양대상자로 보아 1개의 주택만을 분양하는 관리처분계획을 수립했고, 2020. 5. 23. 총회 의결을 거쳐 2020. 9. 7. 성남시장의 인가를 받았습니다.
• 원고들은 위 관리처분계획 중 원고들에 대한 부분의 취소를 구하는 소를 제기했습니다.

원심의 판단

원심은 도시정비법령이 다수 관계인의 이해관계를 조정해야 하는 공법적인 특수성이 있고 피고에게 주민등록에 기재된 세대원이 실제로 거주하는지 조사하고 심사할 권한이나 의무가 없는 점 등을 들어 다음과 같이 판단했습니다.

이 사건 조례 제26조 제1항 제1호에서 규정하는 "동일한 세대를 이루고 있는 세대원"인지 여부는 주민등록법령에 따라 작성된 주민등록표 등 공부에 의하여 형식적으로 결정할 수밖에 없다고 해석하는 것이 위 규정의 체계 및 문언은 물론, 공공성, 단체성이 강한 도시정비법령의 특수성에 부합하는 해석이라 할 것이다.

원심은 원고 2와 원고 3이 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있었던 이상 원고들 모두 하나의 세대로서 1인의 분양대상자에 해당한다고 보았습니다. 또 피고가 관리처분계획 기준일 당시 원고 2가 원고 3과 생계를 함께 하지 않았다는 사실을 용이하게 알 수 있었다고 할 수 없다고 보았고, 조례 조항이 법률우위의 원칙에 위반되어 무효라는 주장 등 원고들의 다른 주장도 받아들이지 않았습니다.

제1심은 원고들의 청구를 인용했으나, 원심은 피고의 항소를 받아들여 제1심판결을 취소하고 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

대법원의 판단

대법원은 ‘1세대’, ‘하나의 세대’의 의미에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

구 도시정비법 제39조 제1항 제2호 전문, 제76조 제1항 제6호나 구 경기도 조례 제26조 제1항 제1호에서 말하는 ‘1세대’, ‘하나의 세대’ 내지 ‘동일한 세대’는 실질적으로 주거와 생계를 같이하고 있는 가구를 의미한다고 보아야 한다.

그렇다면 관리처분계획 기준일인 2019. 10. 7. 당시 원고 2가 미국에, 원고 3이 대한민국에 각각 정주하여 실질적으로 주거와 생계를 같이하고 있지 않았던 이상, 이들은 구 경기도 조례 제26조 제1항 제1호 후문의 ‘동일한 세대’를 이루고 있는 관계라고 할 수 없어 원고 1, 원고 2와 원고 3은 같은 호에 규정된 ‘하나의 세대’에 해당하지 않는다고 보아야 한다.

대법원은 다음 사정을 들어 위와 같이 판단했습니다.

• ‘세대’는 사전적으로 현실적으로 주거 및 생계를 같이하는 사람의 집단을 의미하고, 법령이 주민등록표 등재라는 형식만을 기준으로 삼으려 했다면 「같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 사람」 등과 같은 문언을 부기하여 세대를 정의하였을 것이라고 보았습니다.
• 위 각 조항은 정비사업에서 1세대 1주택 원칙을 실현하기 위한 것인데, 주민등록표 등재 등 형식만을 기준으로 하면 실제로 주거와 생계를 같이하면서 주민등록만 달리 둔 경우 여러 채의 주택을 분양받을 수 있게 되어 「위장 세대 분리」를 막지 못한다고 보았습니다.
• 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 세대의 공통 여부를 불문하고 1세대로 간주되고, 나머지 경우에도 조합은 1차적으로 주민등록표 등 공부로 1세대인지를 확정하되 의견 제출이나 이의 등으로 의문이 있으면 추가 서류나 자료를 제출받아 조사·확인할 수 있다고 보았습니다.
• 재개발사업을 시행하는 조합은 일정한 행정작용을 하는 행정주체의 지위를 갖고 조합 정관 등에 기하여 조합원에게 필요한 서류 등을 요구할 수 있으므로, 조합이 그러한 조사·확인을 하는 것이 불가능하거나 어렵다고 보기도 힘들다고 보았습니다.

원심은 원고 2와 원고 3이 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있었다는 이유로 원고들을 하나의 세대로서 1명의 분양대상자로 보아 관리처분계획 중 원고들에 대한 부분이 적법하다고 판단했습니다. 대법원은 이 판단에 구 경기도 조례 제26조 제1항 제1호의 ‘하나의 세대’ 내지 ‘동일한 세대’ 등의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았습니다.

대법원은 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 수원고등법원에 환송했습니다. 관리처분계획 중 원고들에 대한 부분의 취소 여부는 환송 후 수원고등법원이 다시 심리·판단하게 됩니다.

관련 법령

• 구 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제2호: 여러 명의 토지 등 소유자가 1세대에 속하는 때 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보는 조항으로, 대법원은 여기의 ‘1세대’를 실질적으로 주거와 생계를 같이하는 가구로 해석했습니다.
• 구 도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항: 분양신청기간이 끝나면 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장 등의 인가를 받도록 한 조항으로, 피고가 수립하여 성남시장의 인가를 받은 이 사건 관리처분계획의 근거가 되었습니다.
• 구 도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 제6호: 1세대가 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급한다는 관리처분계획 기준으로, 대법원은 여기의 ‘1세대’도 같은 의미로 해석했습니다.
• 구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제63조 제1항 제3호: 시·도조례로 정하는 기준에 부합하지 않는 토지 등 소유자를 분양대상에서 제외할 수 있도록 한 조항으로, 구 경기도 조례 제26조 제1항 제1호가 이 위임을 받아 마련되었습니다.

실무상 의미

• 이 판결은 구 도시 및 주거환경정비법과 구 경기도 조례의 ‘1세대’, ‘하나의 세대’를 해석한 것으로, 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속처럼 세대의 공통 여부를 불문하고 1세대로 간주되는 경우를 제외하면, 분양대상자를 1명으로 볼지는 관리처분계획 기준일 당시 실제로 주거와 생계를 같이했는지를 기준으로 판단해야 한다는 취지입니다.
• 판결은 조합이 의견 제출이나 이의 등으로 의문이 생기면 추가 서류나 자료를 제출받아 확인하는 방식을 들고 있으므로, 주민등록과 실제 생활이 다른 토지 등 소유자는 그 사정을 조합에 알리고 실제 거주를 뒷받침하는 자료를 제출해 두는 것이 필요합니다.
• 대법원은 실제로 주거와 생계를 같이하면서 주민등록만 달리 둔 경우도 함께 들어 형식 기준의 문제를 지적했으므로, 주민등록을 나누었다는 사정만으로 별도 분양을 기대하기는 어렵습니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 3. 27. 선고 2022두50410 판결 [수분양권존재확인등청구의소] [공2025상,780]
• 원심: 수원고등법원 2022. 6. 24. 선고 2021누13083 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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