민사 · 대여금/채권회수

전세권이 설정된 건물의 공유지분을 처분한 사해행위에서 가액배상 범위를 정할 때 공제할 전세금

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 22.대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다312566 판결

해당 판결

쟁점

채무자가 전세권이 설정된 건물의 2분의 1 지분을 형인 피고에게서 양수했다가 합의해제로 피고에게 소유권을 복귀시켰고, 이 합의해제가 사해행위로 인정되었습니다. 문제는 취소와 가액배상의 범위를 정할 때 지분 가액에서 전세금 반환채권을 지분비율인 2분의 1만큼 공제할지, 전액 공제할지였습니다. 민법 제303조(전세권), 제411조(불가분채무), 제406조 제1항(채권자취소권)이 관련됩니다.

사실관계

• 채무자는 약사가 아님에도 2009. 1. 23.부터 2020. 3. 13.까지 약사의 명의를 빌려 약국을 개설·운영했습니다. 국민건강보험법에 따라 설립된 공법인인 원고는 2020. 5. 19.과 2020. 6. 1. 채무자에게 요양급여비용 등 환수처분을 했습니다.
• 채무자는 2021. 9. 23. 현재 15,541,895,648원의 환수금액 및 연체금액을 원고에게 체납 중이었습니다.
• 채무자는 2019. 7. 23. 피고로부터 건물 중 2분의 1 지분을 양수하여 같은 날 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 건물 3층, 6층, 7층, 8층에는 각 전세권설정등기가 마쳐져 있었고, 전세금은 합계 10억 5,000만 원이었습니다.
• 2020. 2. 25. 합의해제를 원인으로 채무자 명의 소유권이전등기의 말소등기가 마쳐져 지분이 피고에게 복귀했습니다. 전세권은 그 당시까지 유지되고 있었습니다.
• 원고는 합의해제가 사해행위라며 피고를 상대로 합의해제 취소와 가액배상을 청구했습니다.

원심의 판단

원심은 채무초과상태인 채무자가 사실상 유일한 재산인 지분을 합의해제로 피고에게 복귀시킨 것은 사해행위이고, 매매대금 미지급을 해결하기 위한 합의해제였다는 피고 주장은 받아들이지 않았습니다. 합의해제 후 다른 전세권설정등기가 마쳐져 원물반환이 현저히 곤란하다고 보아 가액배상을 명했습니다. 금액은 지분 가액 1,627,172,470원에서 공동근저당권 피담보채권액 중 지분 부담분 301,729,425원, 전세금 합계의 2분의 1인 525,000,000원, 우선변제권이 있는 임대차보증금 3,000만 원을 공제한 770,443,045원으로 산정했습니다. 전세금을 2분의 1만 공제한 이유는 다음과 같습니다(판결문의 「소외 1」은 채무자입니다).

소외 1이 이 사건 건물에 이 사건 전세권들이 설정된 후에 소외 1 소유지분을 양수하였다 하더라도 피고와 공동으로 전세권설정계약의 당사자가 되는 것이 아니고, 전세권자들이 소외 1 소유지분으로부터 자신들의 전세금을 만족 받더라도 소외 1이 피고에게 소외 1 소유지분을 초과하여 반환한 부분에 대하여 구상권을 행사할 수 있으므로, 소외 1 소유지분의 가액에서 위 전세금 전액을 공제할 것은 아니다(이 점에서 앞서 본 대법원 2017다205073 판결의 사안이나 아래에서 보는 이 사건 임차권과는 차이가 있다).

원심은 제1심판결이 결론을 일부 달리하여 부당하다고 보고 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결을 변경했습니다.

대법원의 판단

대법원은 사해행위취소와 가액배상의 범위에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

한편 전세권이 성립한 후 전세목적물의 소유권 중 일부 지분을 이전받은 새로운 공유자도 전세권자에 대하여 공동 전세권설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담한다.

공유물인 주택에 주택임대차보호법에 따라 임차보증금을 우선적으로 변제받을 권리를 가진 임차인이 있고 그 주택의 공유자들이 불가분채무인 임차보증금 반환의무를 부담하는 경우, 공유자 중 1인인 채무자가 처분한 지분 중에서 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산은 우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권 전액을 공제한 나머지 부분이다(대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결, 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다239401 판결 등 참조). 이러한 법리는 전세목적물의 소유권 중 일부 지분이 이전되어 전세목적물의 공유자들이 불가분채무인 전세금 반환의무를 부담하게 된 이후 그 공유자 중 1인이 자신의 지분을 처분함으로써 사해행위가 문제 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 위 법리를 적용했습니다.

• 채무자는 2019. 7. 23. 지분을 양수하여 소유권이전등기를 마쳤고, 당시 건물 3층, 6층, 7층, 8층에 각 전세권설정등기가 마쳐져 있었습니다.
• 전세권은 합의해제 당시까지 유지되고 있었고, 전세금은 합계 10억 5,000만 원이었습니다.
• 채무자는 지분을 취득함으로써 피고와 공동 전세권설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담하게 되었고, 그 의무는 성질상 불가분채무에 해당한다고 보았습니다.
• 따라서 합의해제 취소와 가액배상의 범위를 정할 때는 사실상 유일한 책임재산인 지분의 가액에서 전세금 반환채권 전액을 공제하여야 한다고 판단했습니다.

원심이 채무자가 피고와 공동으로 전세권설정계약의 당사자가 되지 않는다고 보아 전세금 반환채권의 2분의 1에 해당하는 금액만 공제한 채 770,443,045원의 범위에서 취소와 가액배상을 명한 것은, 사해행위취소와 가액배상의 범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이라고 보았습니다. 사해행위의 성립에 대한 상고이유는 받아들이지 않았습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 부산고등법원에 환송했습니다.

관련 판례

• 대법원 2006. 5. 11. 선고 2006다6072 판결: 전세목적물의 신 소유자가 전세권설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담한다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결: 건물 공유자가 공동으로 임대한 경우 임차보증금 반환채무가 성질상 불가분채무라는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결: 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무도 성질상 불가분채무라는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결: 공유자 중 1인인 채무자가 처분한 지분의 책임재산은 우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권 전액을 공제한 나머지라는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 민법 제303조: 지분을 이전받은 새 공유자가 공동 전세권설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담하는지 판단하는 근거가 되었습니다.
• 민법 제411조: 공유자들의 전세금 반환의무를 성질상 불가분채무로 보는 근거가 되었습니다.
• 민법 제406조 제1항: 원고가 합의해제의 취소와 원상회복을 구한 근거 조문입니다.
• 민법 제368조: 원심은 이 조문의 취지에 따라 건물 지분이 부담하는 공동근저당권 피담보채권액을 부동산 가액에 비례하여 산정했습니다.

실무상 의미

• 이 판결에 따르면 전세권이 성립한 후 전세목적물의 소유권 중 일부 지분을 이전받은 새로운 공유자도 공동 전세권설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담합니다. 대법원은 이 사건에서 채무자가 지분을 취득하여 부담하게 된 전세금 반환의무가 성질상 불가분채무에 해당한다고 보았습니다.
• 채권자가 이런 지분의 처분을 사해행위로 다투는 경우, 공유자들이 불가분채무인 전세금 반환의무를 부담하게 된 이후의 처분이라면 일반채권자들의 공동담보가 되는 책임재산은 지분 가액에서 전세금 반환채권 전액을 공제한 나머지 부분입니다. 그러므로 청구 범위를 정할 때는 처분 당시 유지되고 있던 전세권의 전세금 합계를 확인해야 합니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다312566 판결 [사해행위취소] [공2025상,817]
• 원심: 부산고등법원 2024. 10. 24. 선고 2023나56678 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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