민사 · 회생/개인파산

임대인이 파산 면책결정을 받으면 우선변제권이 있는 임차인의 보증금반환채권도 면책될까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 21.대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결

해당 판결

쟁점

임대인이 개인파산절차에서 면책결정을 받았는데, 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 보증금을 반환받지 못한 상태였습니다. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 채무자회생법이라 합니다) 제415조가 이러한 임차인에게 우선변제권을 인정하고 있으므로, 보증금반환채권 중 우선변제권이 인정되는 부분에도 제564조에 의한 면책결정의 효력이 미치는지, 제566조 단서 제7호의 비면책채권에 해당하는지가 문제 되었습니다.

사실관계

• 임차인은 2018. 4. 26. 임대인인 피고와 이 사건 주택을 임대차보증금 200,000,000원, 임대차기간 2018. 5. 31.부터 2020. 5. 30.까지로 정하여 임차하는 계약을 체결하고, 그 무렵 피고에게 보증금을 지급했습니다.
• 임차인은 2018. 5. 8. 임대차계약서에 확정일자를 받았고, 2018. 5. 31. 주택을 인도받아 점유하기 시작했으며, 2018. 6. 4. 전입신고를 마쳤습니다.
• 보증기관인 원고는 2018. 4. 26. 임차인과 전세보증금 반환보증약정을 체결했습니다. 임차인은 같은 날 피고가 원고에 대하여 현재 및 장래에 부담하는 구상채무를 담보하기 위하여 보증금반환채권을 원고에게 양도하는 계약을 체결했고, 그 무렵 피고에게 양도 통지가 도달했습니다.
• 피고는 2019. 8. 20. 서울회생법원에 파산 및 면책을 신청하면서 채권자목록에 임차인에 대한 보증금반환채무를 기재했으나, 원고에 대한 장래 구상채무는 기재하지 않았습니다. 피고는 2019. 9. 23. 파산선고를, 2020. 1. 21. 면책결정을 받았고, 면책결정은 2020. 2. 6. 확정되었습니다.
• 원심이 인정한 사실에 따르면, 파산절차에서 이 사건 주택이 환가되지 않은 채 2020. 1. 17. 파산폐지결정이 내려졌습니다.
• 원고는 2020. 7. 31. 임차인에게 보증금 200,000,000원을 지급한 다음, 피고를 상대로 대위변제한 보증금 상당액과 지연손해금의 지급을 구하는 소를 제기했습니다. 원고는 양수금청구와 구상금청구를 선택적으로 구했습니다.

원심의 판단

원심은 채무자회생법 제415조 제1항이 우선변제권 있는 주택임차인을 개인파산절차에서도 별제권자에 준하여 보호하고 있다고 보고, 다음과 같이 판단했습니다.

이와 같이 채무자회생법 제415조 제1항에 의하여 인정된 우선변제권의 한도 내에서는 임대인에 대한 개인파산절차에 의하지 아니하고 자신의 임대차보증금반환채권의 만족을 받을 수 있으므로, 주택임차인의 임대차보증금반환채권 전액이 개인파산채무자인 임대인이 제출한 채권자목록에 기재되었다고 하더라도, 주택임차인의 임대차보증금반환채권 중 위와 같이 우선변제권이 인정되는 부분을 제외한 나머지 채권액만이 면책결정의 효력이 미치는 채권자목록에 기재된 파산채권에 해당한다고 보아야 한다.

원심은 대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다32014 판결 등을 참조하여, 원고가 양수한 보증금반환채권 중 우선변제권의 한도 내에서는 제566조 단서 제7호의 「채무자가 악의로 채권자목록에 기재하지 아니한 청구권」에 해당하여 면책결정의 효력이 미치지 않는다고 보았습니다. 원심은 이 이유로 원고의 양수금청구를 일부 지연손해금 부분만을 제외하고 인용했습니다.

제1심은 원고의 소를 각하했으나, 원심은 제1심 판결이 부당하다고 보면서 제1심에서 본안판결을 할 수 있을 정도로 심리가 되었다고 인정하여 제1심 법원으로 환송하지 않고 직접 본안판결을 했습니다.

대법원의 판단

대법원은 주택임차인의 보증금반환채권에 대한 면책결정의 효력에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

법 제566조는 “면책을 받은 채무자는 파산절차에 의한 배당을 제외하고는 파산채권자에 대한 채무의 전부에 관하여 그 책임이 면제된다. 다만 다음 각호의 청구권에 대하여는 책임이 면제되지 아니한다.”라고 규정하면서 그 각호에서 파산채권에 해당하는 법 제415조의 「주택임대차보호법」상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 주택임차인이 채무자에 대하여 가지는 보증금반환채권을 면책에서 제외되는 청구권으로 규정하고 있지 않고, 위 보증금반환채권 중 우선변제권이 인정되는 부분 역시 마찬가지이므로, 법 제564조에 의한 면책결정의 효력은 우선변제권이 인정되는 부분을 포함하여 주택임차인의 보증금반환채권 전부에 미친다.

따라서 법 제415조에서 주택임차인의 보증금반환채권에 관하여 우선변제권을 규정하였음에도 불구하고 주택임차인이 보증금반환채권 중 우선변제권이 인정되는 부분조차 변제받지 못한 상태에서 파산절차가 폐지되었다고 하더라도, 법 제564조에 의한 면책결정이 확정된 이상 주택임차인으로서는 이후 주택이 환가되는 경우 그 환가대금에 관하여 자신의 우선변제권을 주장할 수 있을 뿐 채무자를 상대로 보증금반환채권의 이행을 소구할 수 없다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원심 판단이 잘못이라고 보았습니다.

• 임차인이 보증금을 변제받지 못한 상태에서 피고의 파산절차가 폐지되고 면책결정이 확정되었으므로, 제566조 본문에 따라 면책결정의 효력은 우선변제권이 인정되는 부분을 포함하여 임차인의 보증금반환채권 전부에 미친다고 보았습니다.
• 피고가 제출한 채권자목록에 기재되어 있음이 분명한 보증금반환채권이 제566조 제7호에서 정한 「채무자가 악의로 채권자목록에 기재하지 아니한 청구권」에 해당한다고 할 수도 없다고 보았습니다.
• 원심이 인용한 대법원 2014다32014 판결은 개인회생절차에 관하여 제625조 제2항 단서 제1호가 적용되는 사안에 대한 것이어서, 파산절차에 관한 이 사건에 원용하기 적절하지 않다고 보았습니다.
• 원고가 양수금청구와 구상금청구를 선택적으로 구하고 있으므로, 양수금청구 부분을 일부 파기하는 이상 이와 선택적 병합 관계에 있는 구상금청구 중 이에 해당하는 부분도 함께 파기되어야 한다고 보았습니다.

대법원은 원심 판단에 제566조에서 정한 면책의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보고, 이 점을 지적하는 상고이유 주장을 받아들였습니다.

대법원은 피고의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 피고 패소 부분과 이에 해당하는 구상금청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 서울남부지방법원에 환송했습니다.

관련 판례

• 대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다32014 판결: 원심이 근거로 든 판결로, 대법원은 개인회생절차에 관하여 채무자회생법 제625조 제2항 단서 제1호가 적용되는 사안에 대한 것이어서 파산절차에 관한 이 사건에 원용하기 적절하지 않다고 보았습니다.

관련 법령

• 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조: 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인의 우선변제권을 정한 조문으로, 원심은 이를 근거로 우선변제권이 인정되는 부분을 면책 대상에서 제외했습니다.
• 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제564조: 이 사건 면책결정의 근거 조문으로, 대법원은 이 조문에 의한 면책결정의 효력이 보증금반환채권 전부에 미친다고 보았습니다.
• 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제566조: 면책된 채무자의 책임 면제와 그 예외를 정한 조문으로, 대법원은 각호에 주택임차인의 보증금반환채권이 규정되어 있지 않고 제7호에도 해당하지 않는다고 보았습니다.

실무상 의미

• 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인이라도 임대인에 대한 면책결정이 확정되면, 면책 효력은 우선변제권이 인정되는 부분을 포함한 보증금반환채권 전부에 미칩니다. 이 경우 임차인은 이후 주택이 환가되면 그 환가대금에 관하여 우선변제권을 주장할 수 있을 뿐, 임대인을 상대로 보증금반환채권의 이행을 소구할 수 없습니다.
• 이 사건에서는 보증금반환채권을 양수한 보증기관의 양수금청구에 같은 법리가 적용되었고, 임대인이 제출한 채권자목록에 보증금반환채권이 기재되어 있었다는 점에서 제566조 제7호의 비면책채권으로 보지 않았습니다.
• 대법원은 개인회생절차에 관한 2014다32014 판결을 파산절차에 원용하기 적절하지 않다고 보았으므로, 임대인이 개인회생과 파산 중 어느 절차를 밟았는지를 먼저 확인할 필요가 있습니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결 [구상금등] [공2025하,1206]
• 원심: 서울남부지방법원 2022. 6. 9. 선고 2021나72404 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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