행정 · 부동산/재개발/재건축/수용

재개발 권리산정기준일 전에 상속이 개시되고 기준일 후 상속등기를 마친 공유지분의 독립 분양대상자 해당 여부

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 21.대법원 2025. 5. 29. 선고 2024두31185 판결

해당 판결

쟁점

같은 세대에 속하지 않는 2명 이상이 1토지를 공유하면 원칙적으로 1주택만 공급하지만(도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 제6호), 구 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례(2010. 7. 15. 개정되기 전의 것)는 단서(이하 이 사건 단서)로 2003. 12. 30.(이하 이 사건 기준일) 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 90㎡ 이상인 자를 예외로 정하고 있습니다. 이 사건에서는 토지 소유자가 1980. 10. 22. 사망했는데 상속인들이 상속재산분할협의에 따라 이 사건 기준일 후인 2005. 5. 20. 상속등기를 마친 경우, 상속인이 이 사건 기준일 전부터 지분을 소유한 자에 해당하는지가 문제 되었습니다. 그 지분을 상속인에게서 직접 매수하거나 중간 취득자를 거쳐 매수 또는 증여로 취득한 원고들이 각자 분양대상자가 될 수 있는지가 이 판단에 달려 있었습니다.

사실관계

• 피고는 서울의 한 주택재개발 정비구역에서 사업을 시행하기 위하여 2015. 12. 2. 조합설립인가를 받아 설립된 조합입니다.
• 정비구역 안의 도로 770㎡를 소유하던 피상속인이 1980. 10. 22. 사망했습니다. 피상속인의 자녀 6명은 96/240, 72/240, 각 18/240(4명) 지분으로 나누는 상속재산분할협의를 한 뒤, 정비구역 기본계획이 수립된 2004. 6. 25. 이후인 2005. 5. 20. 1980. 10. 22. 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다.
• 원고 1은 2005. 6. 7. 96/240 지분(지분면적 308㎡)을, 원고 2는 같은 날 72/240 지분(지분면적 231㎡)을 각 상속인에게서 매수하여 2005. 6. 9. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
• 원고 3, 원고 4는 상속인 2명씩의 각 18/240 지분(각 합계 36/240 지분, 지분면적 115.5㎡)을 중간 취득자를 거쳐 증여나 매수로 취득했습니다. 중간 취득자들이 상속인들에게서 지분을 매수한 날은 2005. 6. 7.과 2005. 6. 27.입니다.
• 원고들은 각자 지분면적이 90㎡ 이상이라며 분양신청을 했으나, 피고는 원고들 전부를 1인의 분양대상자로 보아 1개의 주택만 분양하는 내용 등으로 관리처분계획을 수립하여 2022. 5. 6. 인가를 받았습니다.

원심의 판단

원심은 관리처분계획을 수립할 때 소유권 취득일을 부동산등기부상의 접수일자로 정한 조례 규정이 분양대상자의 범위를 정한 이 사건 단서에 직접 적용된다고 보기 어렵다고 보고, 다음과 같이 판단했습니다.

구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호 단서의 ‘소유’는 일반 민법 원칙에 따라 판단하여야 하고, 상속 등으로 부동산 물권 취득이 개입된 경우에는 상속개시시점을 소유권 취득시점으로 보는 것이 타당하다.

원심은 법정상속분대로였다면 6명 모두 지분면적이 90㎡ 이상이었는데 상속재산분할협의로 오히려 2명만 90㎡ 이상이 되었으므로 지분 쪼개기를 통하여 분양 수를 늘리려는 목적이 있었다고 보이지 않는다고 판단했습니다. 그 결과 원고 1, 원고 2는 이 사건 기준일 전부터 90㎡ 이상의 지분을 소유하던 상속인에게서 지분을 양수하였으므로 분양대상자에 해당하고, 원고 3, 원고 4는 각 18/240 지분을 합친 매수가 이 사건 기준일 후에 이루어졌으므로 이 사건 단서가 적용되지 않는다고 보았습니다.

제1심은 원고들의 청구를 받아들이지 않았으나, 원심은 원고 1, 원고 2 부분에서 제1심과 결론을 달리했습니다.

대법원의 판단

대법원은 이 사건 기준일 전에 상속이 개시되고 그 후 상속등기를 마친 상속인이 이 사건 단서에 해당하는지에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

피상속인이 이 사건 기준일 이전에 사망하여 상속이 개시된 경우, 그 상속으로 인하여 한 필지의 토지 중 지분면적 90㎡ 이상을 소유하게 된 상속인은 상속을 원인으로 한 등기가 이 사건 기준일 이후에 이루어졌다고 하더라도 이 사건 단서에 해당하여 독립된 1인의 분양대상자가 될 수 있다. 상속인이 상속재산분할협의를 통하여 지분면적 90㎡ 이상을 소유하게 되었다고 하더라도 그 상속재산분할협의가 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호의 규정 취지에 반하여 오로지 이른바 ‘지분 쪼개기’ 목적으로 이루어져 그에 기초한 분양신청이 권리남용에 해당하거나 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 특별한 사정이 없는 한 마찬가지다.

공동상속인들이 ‘지분 쪼개기’ 목적으로 상속재산분할협의제도를 악용할 경우 그에 기초한 분양신청은 권리남용에 해당하거나 신의성실의 원칙에 반한 것이 된다. 이러한 특별한 사정의 존재는 이를 주장하는 사업시행자가 증명하여야 한다.

대법원은 그 이유로 다음 사정을 들었습니다.

• 상속은 사망으로 개시되고 상속재산의 분할은 상속개시된 때에 소급하여 효력이 있으며, 상속에 의한 부동산 물권 취득은 등기를 요하지 않으므로, 상속인은 등기 여부와 무관하게 이 사건 기준일 전부터 그 지분면적을 소유한 자에 해당한다고 보았습니다.
• 이 사건 기준일 전에 상속등기를 마친 경우에만 이 사건 단서를 적용하면, 지분 쪼개기의 의도가 전혀 없었는데도 등기를 늦게 했다는 이유만으로 1주택을 따로 공급받지 못하게 되어 개발이익의 균등한 배분과 형평을 도모하는 이 사건 단서의 취지에 반한다고 보았습니다.
• 소유권 취득일을 부동산등기부상의 접수일자로 정한 조례 규정은 등기로 물권 취득 시점이 정해지는 경우를 전제한 것이고, 상속처럼 법률의 규정으로 물권변동 시기가 정해지는 경우까지 그 기준을 따르라는 취지로 보기는 어렵다고 보았습니다.
• 다만 상속재산분할협의가 이 사건 기준일 후에 이루어지는 등의 사정으로 법정상속분에 따른 경우보다 분양받을 수 있는 주택의 수가 늘어났다는 사실 등이 인정되면 지분 쪼개기의 목적을 사실상 추정할 수 있다고 보았습니다.

대법원은 상속인들이 상속개시시점인 1980. 10. 22.부터 상속재산분할협의 내용대로 토지를 공유했고, 지분 쪼개기 목적이 있었다고 보이지 않으며, 원고 1, 원고 2가 각 독립된 1인의 분양대상자에 해당한다고 본 원심의 판단을 정당하다고 보았습니다. 원고 3, 원고 4의 상고에 관하여도, 상속인 4명이 이 사건 기준일 당시 각 지분면적이 90㎡에 미치지 못하는 지분을 소유했고 원고 3, 원고 4는 이 사건 기준일 후 그 지분을 순차로 취득했으므로 1주택의 공동분양대상자에 해당한다고 본 원심의 판단을 정당하다고 보았습니다.

결론적으로 대법원은 원고 3, 원고 4의 상고와 피고의 상고를 모두 기각했습니다.

관련 법령

• 도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 제6호, 제7호 (가)목: 2명 이상이 1토지를 공유하면 1주택만 공급한다는 원칙과 시·도조례로 주택공급을 따로 정할 수 있다는 예외의 근거로, 이 사건 단서가 이 위임을 받은 규정입니다.
• 민법 제187조: 상속에 의한 부동산 물권 취득은 등기를 요하지 않으므로, 상속인이 상속등기 전에도 지분을 소유한 것으로 보는 근거가 되었습니다.
• 민법 제997조: 상속이 사망으로 개시되므로, 피상속인이 사망한 1980. 10. 22.을 상속인의 소유 시점으로 보는 근거가 되었습니다.
• 민법 제1005조: 상속인이 상속개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다는 근거가 되었습니다.
• 민법 제1015조: 상속재산의 분할이 상속개시된 때에 소급하여 효력이 있으므로, 분할협의로 받은 지분도 상속개시 당시부터 해당 상속인에게 승계된 것으로 보는 근거가 되었습니다.

실무상 의미

• 구 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례가 적용되는 재개발에서, 이 사건 기준일 전에 상속이 개시된 공유지분은 상속등기가 그 후에 이루어졌다는 사정만으로 독립된 분양대상자 지위가 부정되지 않을 수 있으므로 상속개시일과 상속받은 지분면적을 확인할 필요가 있습니다.
• 상속재산분할협의가 이 사건 기준일 후에 이루어지는 등의 사정으로 법정상속분이나 기존 분할협의에 따른 경우보다 분양받을 수 있는 주택 수가 늘어났다면 지분 쪼개기 목적이 사실상 추정될 수 있습니다. 권리남용 등 특별한 사정은 이를 주장하는 사업시행자가 증명해야 합니다.
• 이 사건 기준일 당시 지분면적이 90㎡에 못 미치던 상속인 4명의 지분을 중간 취득자가 기준일 후에 합쳐 매수하고, 원고 3, 원고 4가 그 지분을 순차로 취득했습니다. 대법원은 이 경우 원고 3, 원고 4를 공동분양대상자로 본 원심의 판단을 정당하다고 보았습니다. 따라서 공유지분을 취득할 때는 그 지분이 이 사건 기준일 당시 누구에게 얼마의 면적으로 소유되어 있었는지 확인할 필요가 있습니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 5. 29. 선고 2024두31185 판결 [조합원지위확인] [공2025하,1149]
• 원심: 서울고등법원 2023. 12. 15. 선고 2023누43756 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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