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수용된 땅과 남은 땅의 이용상황이 다를 때 남은 땅의 가격 하락 보상은 어떻게 계산할까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 21.대법원 2025. 5. 29. 선고 2024두44754 판결

해당 판결

쟁점

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 제73조 제1항과 같은 법 시행규칙 제32조 제1항에 따르면, 일단의 토지 일부가 취득되어 잔여지의 가격이 하락하면 그 손실은 「공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격」에서 편입된 후의 잔여지 가격을 뺀 금액으로 평가합니다. 이 사건에서는 수용된 토지와 잔여지의 현실적 이용상황과 개발제한구역 여부가 서로 다를 때 편입 전 잔여지 가격을 어떤 방식으로 산정할지가 문제 되었습니다.

사실관계

• 원고는 임야 64,926㎡(이하 전체 토지) 중 17.7/100 지분을 소유하고 있었습니다.
• 전체 토지는 2019. 7. 26. 임야 20,396㎡(이하 수용토지)와 임야 44,530㎡(이하 잔여지)로 분할되었습니다.
• 수용토지는 피고가 사업시행자인 도시자연공원 조성사업에 편입되어 2021. 1. 15. 수용되었습니다.
• 수용토지는 이용상황이 임야인 부분과 전(밭)인 부분, 개발제한구역 안과 밖의 토지가 섞여 있었고, 잔여지는 전부 이용상황이 임야인 개발제한구역 내 토지였습니다. 이 차이로 편입 전 수용토지와 잔여지의 단위면적당 단가에도 차이가 있었습니다.
• 원고는 잔여지 가격감소에 대한 손실보상을 청구했으나, 지방토지수용위원회는 2021. 4. 23. 잔여지의 가격감소가 없다고 보아 기각했습니다.

원심의 판단

원심은 임야 하단 부분만 수용되고 상단 부분이 잔여지로 남아 임도의 배치 및 지세, 경사면의 위치, 비오톱 저촉 등의 측면에서 가치하락 요인이 발생했다고 보아 원고의 잔여지 손실보상청구권을 인정했습니다. 이어 편입 전 잔여지 가격의 산정 방법에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

따라서 이 사건 잔여지의 가격감소분을 산정하는 데에 기초가 되는 이 사건 잔여지의 이 사건 사업지구 편입 전 가격은 전체 토지가 수용되는 경우를 상정하여 평가하여야 하고, 구체적으로는 전체 토지의 단위면적당 단가에 이 사건 잔여지의 면적을 곱하는 방식으로 산정함이 원칙이다(대법원 1998. 4. 24. 선고 97누13948 판결, 대법원 2002. 3. 15. 선고 2000두1362 판결 등 참조).

원심은 감정결과를 일부 수정하여 전체 토지 중 원고 지분(17.7/100)의 평가액을 4,764,388,630원으로 계산하고, 이를 전체 토지 면적과 원고 지분으로 나눈 단위면적당 단가를 414,580원으로 계산했습니다. 이 단가에 잔여지 면적과 원고 지분을 곱한 3,267,640,780원을 편입 전 잔여지 가격으로 보고, 잔여지만 남게 되는 상태의 평가액 2,292,030,340원을 뺀 975,610,440원을 잔여지 손실보상액으로 인정했습니다.

제1심은 526,776,127원을 인정했고, 원심은 여기에 940,295,580원을 추가로 인정하여 제1심판결을 변경했습니다.

대법원의 판단

대법원은 편입된 토지와 잔여지의 가치가 다른 경우 편입 전 잔여지 가격의 산정 방법에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

일단의 토지 중 공익사업시행지구에 편입된 토지와 잔여지 사이에 현실적 이용상황이나 용도지역 등 공법상 제한에 차이가 있어 가치가 다름이 분명한데도, 편입된 토지와 잔여지의 가격을 모두 합산한 금액을 일단의 토지 전체 면적으로 나누어 산정된 단위면적당 가격에 잔여지의 면적을 곱하여 산출한 가격을 ‘공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격’으로 인정할 경우, 잔여지와 가치를 달리하는 편입된 토지의 가치가 반영될 수밖에 없다.

결국 이러한 경우에는, ‘공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지 가격’을 일단의 토지 전체의 단위면적당 단가에 잔여지의 면적을 곱하는 방식으로 산정하여서는 아니 되고, 일단의 토지 전부가 공익사업시행지구로 편입되는 경우를 상정하되,「일단의 토지 전체의 가격에서 공익사업시행지구에 편입된 토지의 가격을 빼는 방식」등으로 산정하여, 앞서 살핀 문제점이 발생하지 않도록 하여야 한다.

대법원은 그 전제로, 일단의 토지는 전체를 1필지로 보아 단일한 가격으로 평가함이 원칙이지만, 현실적 이용상황이나 용도지역 등 공법상 제한을 달리하여 가치가 명확히 구분되는 부분으로 구성된 경우에는 부분별로 구분하여 평가하여야 한다고 보았습니다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 위 법리를 적용했습니다.

• 수용토지는 개발제한구역 안팎의 임야와 전으로 구성되어 있고, 잔여지는 전부 이용상황이 임야인 개발제한구역 내 토지입니다.
• 이 차이로 편입 전 수용토지와 잔여지의 단위면적당 단가에도 차이가 있습니다.
• 그러므로 두 토지는 가격이 다름이 분명하여 1개의 필지와 같이 단일한 가격으로 평가하기 어렵다고 보인다고 판단했습니다.
• 따라서 편입 전 잔여지 가격은 전체 토지 전부가 편입되는 경우를 상정하되, 전체 토지의 가격에서 수용토지의 가격을 빼는 방식 등으로 산정하여야 한다고 보았습니다.

원심은 편입 전 잔여지 가격을 전체 토지의 단위면적당 단가에 잔여지 면적을 곱하는 방식으로 산정하고 이를 전제로 손실보상금을 인정했습니다. 대법원은 원심의 이 판단에 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지 가격 산정 방법에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보아 피고의 상고이유를 받아들였습니다.

원고의 부대상고에 관하여는, 원고가 상고소송기록 접수통지서가 피고에게 송달된 2024. 6. 18.부터 상고이유서 제출기간 20일이 지난 후인 2024. 7. 15. 부대상고를 제기했으므로 부적법하다고 보았습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결의 잔여지 가격감소로 인한 손실보상금 청구에 관한 피고 패소 부분 중 940,295,580원 및 이에 대한 지연손해금 부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송했으며, 원고의 부대상고를 각하했습니다. 이 부분 잔여지 손실보상금의 액수는 환송 후 서울고등법원에서 다시 정해집니다.

관련 판례

• 대법원 2007. 4. 12. 선고 2006다10439 판결: 부대상고를 제기할 수 있는 시한은 항소심 변론종결 시에 대응하는 상고이유서 제출기간 만료 시까지라는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제73조 제1항: 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지 일부가 취득되어 잔여지 가격이 하락한 경우 원고가 잔여지 손실보상을 구할 근거가 되었습니다.
• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제32조 제1항: 잔여지 손실을 편입되기 전의 잔여지 가격에서 편입된 후의 잔여지 가격을 뺀 금액으로 평가하도록 정하고 있어, 편입 전 가격의 산정 방법이 이 사건의 쟁점이 되었습니다.

실무상 의미

• 땅 일부가 공익사업에 편입되고 수용된 부분과 남은 부분의 이용상황이나 개발제한구역 같은 공법상 제한이 다르다면, 감정평가에서 편입 전 잔여지 가격을 전체 토지의 단위면적당 단가에 잔여지 면적을 곱해 계산했는지 확인할 필요가 있습니다.
• 대법원은 이런 경우 전체 토지의 가격에서 편입된 토지의 가격을 빼는 방식 「등」으로 산정하라고 보았으므로, 구체적인 산정 방식은 사안의 감정평가 내용에 따라 검토해야 합니다.
• 상대방이 상고한 뒤 부대상고를 하려면 상고이유서 제출기간이 끝나기 전에 제기해야 하며, 이 사건에서는 그 기간이 지난 뒤 제기된 부대상고가 각하되었습니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 5. 29. 선고 2024두44754 판결 [보상금증액] [공2025하,1154]
• 원심: 서울고등법원 2024. 5. 8. 선고 2023누37201 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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