민사 · 대여금/채권회수

소유권이전등기의 등기원인과 다른 날짜에 매매계약이 체결되었다고 다투는 경우의 증명책임

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 20.대법원 2025. 8. 14. 선고 2023다316363 판결

해당 판결

쟁점

원고는 부동산을 2012년에 피고에게 팔았고 그 뒤 피고에게 준 돈은 대여금이라고 주장했고, 피고는 등기원인에 적힌 대로 2018. 12. 4.에야 매매계약이 체결되었다고 다투었습니다. 돈이 대여금인지는 매매계약의 체결 일자에 따라 달라지므로, 등기원인과 다른 날짜의 매매계약을 누가 증명해야 하는지가 문제 되었습니다. 관련 조문은 민법 제186조, 민사소송법 제288조입니다.

사실관계

• 2012. 7. 20.경 원고 소유로 등기되어 있던 부동산을 담보로 축산업협동조합(이하 '축협')이 조합원인 피고에게 원금 8억 원을 대출했습니다. 피고는 그중 7억 원을 원고에게 전달하고, 나머지 1억 원은 보유하면서 대출금 이자 변제에 썼습니다.
• 원고는 2015. 7. 2.부터 2018. 7. 10.까지 피고에게 합계 60,324,152원을 송금하거나 현금으로 지급했고, 피고는 이 돈으로 대출금 이자를 변제했습니다.
• 피고는 2018. 12. 6. 부동산에 관하여 '2018. 12. 4. 매매'를 등기원인으로 피고 또는 피고의 아들 명의로 소유권이전등기를 마쳤고, 그 무렵 원고에게 매매대금으로 합계 2억 5,000만 원을 지급했습니다.
• 원고는 2012. 7. 18.경 매매대금 10억 5,000만 원으로 매매계약이 체결되었고, 대출금 중 피고가 보유한 1억 원과 그 뒤 원고가 피고에게 지급한 60,324,152원은 이자 납부를 위해 피고에게 대여한 돈이라고 주장하며 소를 제기했습니다.
• 피고는 2018. 12. 4.에야 매매계약이 체결되었고 그 전까지 대출금 채무는 소유자인 원고가 부담했으므로, 받은 돈은 원고가 부담할 이자를 납부하는 데 쓴 돈이라고 다투었습니다.

원심의 판단

원심은 원고가 2012. 7.경 피고에게 부동산을 매도하면서 매매대금 중 8억 원은 대출금으로 먼저 받고 나머지 2억 5,000만 원을 받으면 소유권이전등기를 마쳐 주기로 하는 매매계약을 체결했고, 피고의 요청에 따라 1억 원과 60,324,152원을 대여했다고 판단했습니다. 그 근거로 매매대금이 2012. 7. 3. 기준 감정평가액 1,167,425,000원을 근거로 정해진 것으로 보이는데 2018년 매매라면 개별공시지가 기준 약 20%의 가격 상승을 반영하지 않은 것을 설명하기 어려운 점, 피고가 2012. 7. 18. 근저당권설정등기와 같은 달 20. 존속기간 30년의 지상권설정등기를 마친 것은 원고 측의 처분을 방지하기 위한 것으로 보이는 점 등을 들었습니다.

원고는 피고에게 2012. 7.경 이 사건 부동산을 10억 5,000만 원에 매도하면서 그중 8억 원은 이 사건 대출금으로 받기로 하고 나머지 잔금 2억 5,000만 원 지급 시 소유권이전등기를 마쳐주기로 하는 매매계약을 체결하는 한편 피고의 요청에 따라 피고에게 2012. 7. 20. 이 사건 대출금 중 1억 원을 대여하고, 이후 2015. 7. 2.경부터 2018. 7. 10.경까지 합계 60,324,152원을 추가로 대여하여 총 160,324,152원을 대여하였다고 판단된다.

원심은 제1심판결 중 위 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소하여 대여금 160,324,152원을 인정했고, 지연손해금의 기산일 등에 관한 원고의 나머지 항소는 기각했습니다.

대법원의 판단

대법원은 소유권이전등기의 추정력과 그 증명책임에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

부동산에 관하여 소유권이전등기가 마쳐진 경우 그 등기명의자는 제3자에 대해서뿐만 아니라 전 소유자에 대해서도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로, 등기사항증명서에 기재된 등기원인과 다른 원인으로 소유권이전등기가 이루어졌다고 다투는 경우에는 이를 다투는 측에서 그 사실을 주장·증명하여야 한다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원심 판단에 잘못이 있다고 보았습니다.

• 1억 원과 60,324,152원이 대여금인지는 대출금의 실제 채무자가 누구인지, 그 전제로서 매매계약이 언제 성립되었는지에 따라 달라지므로 매매계약의 체결 일자가 이 사건의 쟁점입니다.
• 피고는 소유권이전등기의 등기원인으로 기재된 2018. 12. 4. 매매계약에 따라 부동산의 소유권을 취득한 것으로 추정됩니다.
• 이를 다투는 원고가 등기원인과 다른 일자의 매매계약을 원인으로 소유권이 이전되었다는 점을 주장·증명하여야 합니다.
• 원심은 등기의 추정력과 그 범위, 번복 여부를 판단하지 않은 채 판시와 같은 사정만을 들어 매매계약이 2012. 7.경 체결되었다고 판단했습니다.

대법원은 원심이 「이 사건 소유권이전등기의 추정력 및 그 범위와 번복 여부에 관하여 아무런 판단을 하지 않은 채」 매매계약 체결 시기를 인정한 데에 「등기의 추정력에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다」고 보았습니다.

대법원은 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 수원지방법원에 환송했습니다. 매매계약이 2012. 7.경 체결되었는지, 피고가 보유한 1억 원과 원고가 지급한 60,324,152원이 대여금인지에 대해서는 대법원이 결론을 정하지 않았습니다.

관련 판례

• 대법원 2014. 3. 13. 선고 2009다105215 판결: 소유권이전등기 명의자는 제3자뿐만 아니라 전 소유자에 대해서도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정된다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 민법 제186조: 피고 또는 피고의 아들 명의로 마친 소유권이전등기가 2018. 12. 4. 매매를 원인으로 이루어진 것으로 추정되는지 판단하는 데 관련된 조문입니다.
• 민사소송법 제288조: 등기원인과 다른 날짜의 매매계약을 원고와 피고 중 누가 증명해야 하는지(증명책임)를 정하는 데 관련된 조문입니다.

실무상 의미

• 등기사항증명서에 적힌 등기원인과 다른 원인으로 소유권이 이전되었다고 다투는 쪽이 그 사실을 주장·증명해야 하며, 이 추정은 전 소유자에 대해서도 미칩니다.
• 부동산 매매와 대출이 얽혀 계약 시점에 따라 돈의 성격이 달라지는 사안에서, 실제 계약 일자가 등기원인 일자와 다르다면 그 사실을 뒷받침할 자료가 필요할 수 있습니다.
• 이 판결은 파기환송 판결이므로, 피고가 보유한 1억 원과 원고가 지급한 60,324,152원이 대여금인지는 환송 후 원심이 등기의 추정력을 전제로 다시 심리·판단합니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 8. 14. 선고 2023다316363 판결 [대여금] [공2025하,1653]
• 원심: 수원지방법원 2023. 12. 6. 선고 2022나76078 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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