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세대주 자격을 일시적으로 잃은 지역주택조합원은 구청장의 인정을 받아야만 조합원 자격이 유지될까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 20.대법원 2025. 6. 26. 선고 2024다326541 판결

해당 판결

쟁점

구 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호는 지역주택조합 조합원이 세대주일 것을 요구하고, 같은 조 제2항은 근무·질병치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장·군수 또는 구청장이 인정하는 경우에는 조합원 자격이 있는 것으로 봅니다. 이 사건에서는 이 「인정」이 조합원 자격 유지의 요건인지, 그리고 관할 구청장의 심사결과가 나오기 전후에 원고가 변경계약 체결과 2차 분담금 납부를 하지 않은 것을 이유로 한 제명결의가 유효한지가 문제 되었습니다.

사실관계

• 원고는 피고 지역주택조합과 조합가입계약을 체결한 조합원이었고, 납입한 분담금은 154,000,000원이었습니다.
• 피고는 2016. 12. 18.자 정기총회 등을 거쳐 2차 분담금을 100,000,000원으로 정해 2017. 1. 17.까지 내도록 했다가, 2017. 10. 15.자 임시총회에서 65,000,000원으로 줄였습니다. 원고는 2차 분담금을 내지 않았습니다.
• 원고는 2017. 11. 7. 피고에게 2015. 7. 10. 세대주 변경으로 조합원 자격이 상실되었으므로 이후 총회에서 통과된 모든 변경 사안에 대하여 책임이 없다는 내용증명 우편을 보냈습니다.
• 피고는 2018. 7. 16.부터 2018. 8. 3., 2018. 9. 4., 2018. 9. 19.까지 원고에게 분담금 납부와 변경계약 체결을 요청하면서 이행하지 않으면 제명된다고 통지했고, 최종 소명기한을 2018. 10. 10.로 정했습니다.
• 원고는 2018. 10. 8. 관할 구청장의 「조합원 자격 유지」 심사결과를 통보받았으나 2018. 10. 10.까지 변경계약 체결과 2차 분담금 납부를 하지 않았고, 피고는 2018. 10. 11. 대의원회 의결로 원고를 제명했습니다.

원심의 판단

원심은 피고 조합규약 제12조 제3항이 2차 분담금 미납과 변경계약 체결 미이행을 별개의 독립된 제명사유로 정하고 있고, 원고가 두 의무를 이행하지 않은 사실에 다툼이 없다는 점 등을 들어 제명결의가 유효하다고 보았습니다. 원고가 구청장의 심사결과가 나오기 전에는 의무를 이행할 수 없었다고 주장한 데 대해서는, 세대주 변경으로 인한 조합원 자격 상실은 원고 스스로 초래한 것이고 원고가 우선 의무를 이행한 뒤 자격 상실로 판정되면 분담금을 반환받을 수도 있었다는 이유로 받아들이지 않았습니다. 또 원고가 2018. 10. 8. 심사결과를 통보받은 뒤에도 2018. 10. 10.까지 기한이 남아 있었으므로 의무 이행이 객관적으로 불가능하였다고 볼 수 없다고 보았습니다.

원고는 소명기간의 마지막 날인 2018. 10. 10. 작성한 소명서에서 ‘아파트 값의 급상승으로 매수자가 없어 여의치 않지만 최선을 다해 하루빨리 내도록 하겠습니다.’라고 기재하였는바, 위 소명서의 내용에 의하더라도 원고는 조합원자격 재심사 결과가 아닌 자신의 자금사정으로 인해 분담금을 납부하지 못하였던 것으로 판단될 뿐이다.

제1심과 원심은 모두 조합원 지위 확인 청구를 기각했고, 분담금 반환을 구하는 예비적 청구는 항소심에서 추가되어 원심이 납입 분담금 154,000,000원에서 업무대행비 10,000,000원과 미납 연체료 25,893,150원을 공제한 118,106,850원 범위에서 인용했습니다.

대법원의 판단

대법원은 구 주택법 시행령 제38조 제2항이 정한 「시장·군수·구청장 등의 인정」의 의미에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

앞서 본 구 주택법령 내용, 지역주택조합제도가 무주택 또는 소형주택 세대주의 주택 마련을 통한 주거 안정을 꾀하기 위한 제도인 점 등을 보태어 보면, 세대주 자격의 일시적 상실 여부와 관련하여 구 주택법 시행령 제38조 제2항이 정한 ‘시장·군수·구청장 등의 인정’은 조합원 자격 유지 여부에 관한 분쟁 해결방법의 일환으로 조합원 자격 확인절차를 통해 객관적인 자료를 확인할 수 있는 시장·군수·구청장 등으로 하여금 감독관청 차원의 판단을 제시하도록 한 것에 불과하고, 그 시장·군수·구청장 등의 판단이 조합원 자격 유무에 직접적인 영향을 미친다고 할 수는 없다.

따라서 조합원은 객관적으로 ‘부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우’에 해당하면 구 주택법 시행령 제38조 제2항에 따른 시장·군수·구청장 등의 인정이 없더라도 조합원 자격을 그대로 유지한다고 보아야 한다.

이 사건에서는 기록에서 다음 사실을 확인한 뒤 원심판결을 위 법리에 비추어 살펴보았습니다.

• 원고와 피고의 조합가입계약 제2조는 조합원 자격에 관하여 구 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호와 동일한 내용을 규정하고, 제14조 제3항은 계약서에 표기되지 않은 내용은 조합정관(규약)과 관련 법규 등에 따르도록 정하고 있습니다.
• 피고 규약 제12조 제2항은 관계 법령과 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은 자동 상실된다고 규정하고 있습니다.
• 원고가 변경계약 체결의무와 2차 분담금 납부의무를 불이행하였다고 보아 이를 이유로 한 제명결의가 유효하다고 한 원심의 결론은 정당하다고 보았습니다.
• 제명된 원고에게 반환할 분담금이 납입받은 분담금에서 미납한 2차 분담금에 대한 납부기한 다음 날부터의 연체료 등을 공제한 나머지라고 한 원심의 결론도 정당하다고 보았습니다.

대법원은 원심의 이유 설시에 일부 적절하지 않은 부분이 있다고 하면서도 원심의 결론은 수긍할 수 있다고 보았습니다. 대법원 판결은 원심 이유 중 어느 부분이 적절하지 않은지를 따로 적지 않았습니다. 사실인정을 다투는 제3 상고이유는 사실심의 전권사항인 증거의 취사선택과 사실인정을 다투는 것에 지나지 않는다고 보아 받아들이지 않았습니다.

대법원은 상고를 기각하고 상고비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

관련 법령

• 구 주택법 제32조 제1항: 주택조합을 설립하려면 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받도록 한 조문으로, 대법원이 관련 규정으로 먼저 살핀 조문입니다.
• 구 주택법 제32조 제5항: 주택조합 구성원의 자격기준 등을 대통령령에 위임한 조문으로, 시행령 제38조의 근거가 되었습니다.
• 구 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호: 지역주택조합 조합원이 무주택 또는 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주일 것 등을 정한 조문으로, 원고의 세대주 변경과 관련하여 이 요건이 문제 되었습니다.
• 구 주택법 시행령 제38조 제2항: 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우 시장·군수 또는 구청장이 인정하면 조합원 자격이 있는 것으로 보는 조문으로, 대법원은 이 인정이 없더라도 객관적으로 그 경우에 해당하면 조합원 자격이 유지된다고 해석했습니다.
• 구 주택법 시행규칙 제18조 제3항: 시장·군수 또는 구청장이 설립인가 등을 할 때 주택전산망 전산검색으로 조합원 자격을 확인하도록 한 조문으로, 대법원이 구청장 등의 인정을 감독관청 차원의 판단으로 해석하면서 함께 살핀 조문입니다.

실무상 의미

• 구 주택법령이 적용되는 지역주택조합에서 근무·질병치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 잃은 조합원은, 구청장 등의 인정이 없더라도 객관적으로 그 경우에 해당하면 조합원 자격을 유지합니다.
• 이 사건에서 원심은 구청장의 심사결과가 늦어진 것이 변경계약 체결과 분담금 납부 의무 불이행의 정당한 사유가 될 수 없다고 보았고, 대법원은 제명결의가 유효하다는 결론을 수긍했습니다. 조합원 자격 문제와 별도로 조합이 정한 기한 안에 의무를 이행하지 않은 사정이 제명사유로 인정된 사례입니다.
• 제명된 원고도 조합규약에 따라 분담금 반환을 받을 수 있었고, 반환 범위는 납입 분담금에서 업무대행비와 미납한 2차 분담금의 연체료 등을 공제한 나머지로 정해졌습니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 6. 26. 선고 2024다326541 판결 [조합원지위확인] [공2025하,1316]
• 원심: 대구고등법원 2024. 11. 26. 선고 2023나18271 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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