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예비입주자가 없는 미계약 주택을 공개모집 없이 공급한 행위의 주택공급질서 교란행위 해당 여부

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 20.대법원 2025. 6. 26. 선고 2024도16888 판결

해당 판결

쟁점

공동주택의 입주자를 선정한 뒤 계약이 되지 않은 주택이 남았고, 예비입주자도 더 이상 없었습니다. 이 경우 사업주체가 공개모집 절차를 지켜야 하는지가 문제 되었습니다. 또 공개모집 없이 특정인들에게만 공급한 행위가 주택법 제65조 제1항의 「거짓이나 그 밖의 부정한 방법」에 해당하는지도 문제 되었습니다.

사실관계

• 피고인은 피고인 1 외 4인이고, 그중 피고인 3은 주식회사입니다.
• 이 사건 공동주택 가운데 미계약 물량 20세대는 더 이상 예비입주자가 없어 공급되지 않은 상태로 남아 있었습니다(제1심과 원심의 인정).
• 피고인 1, 피고인 2는 공개모집의 절차 없이 위 20세대를 「자신들 또는 이사, 용역업자 등의 가족이나 지인들에게만」 임의로 공급했습니다(대법원 판결 이유가 정리한 원심의 판단).
• 검사는 피고인들을 주택법위반으로 기소했습니다.
• 피고인들은 세 가지를 다투었습니다. 규칙 제26조 제5항 단서는 처음부터 예비입주자가 없는 경우에만 적용되고, 그 규정은 임의규정이며, 위 20세대는 선착순 방법으로 입주자를 선정할 수 있는 경우라는 주장입니다.

원심의 판단

원심은 피고인들의 주장을 모두 받아들이지 않고 제1심판결을 유지했습니다. 원심은 규칙 제26조 제1항부터 제3항까지가 예비입주자를 반드시 선정하도록 정하고 있다는 점을 들었습니다. 그에 비추어 제26조 제5항을 처음부터 예비입주자가 없는 경우로 한정해 해석하기는 어렵다고 보았습니다. 또 2018. 12. 11. 개정으로 「성년자에게 1인 1주택의 기준으로 공개모집의 방법으로」라는 문구가 추가된 점을 들어, 사업주체의 공급방법에 관한 재량에도 한계가 있다고 보았습니다.

위 규칙에서 ‘할 수 있다’는 재량의 형식을 갖추고 있다고 하더라도 사업주체가 가지는 공급방법에서의 재량은 위 ‘성년자에게 1인 1주택의 기준으로 공개모집의 방법으로’라는 제한 내에서 그 재량을 가진다고 해석함이 상당하다.

원심은 피고인들 주장대로 선착순 방법을 적용할 수 있는 경우라도 사업주체는 미분양된 주택을 모두 공개하여 선착순에 참여한 모든 사람들에게 분양의 기회가 주어질 수 있도록 할 의무를 부담한다고 보았습니다. 그러므로 위 20세대를 자신들 또는 지인들에게만 임의로 공급되도록 한 행위는 부정한 방법에 의하여 주택을 공급받게 한 행위라고 판단했습니다. 양형부당 주장도 받아들이지 않았습니다.

대법원의 판단

대법원은 먼저 규칙이 미분양 물량과 미계약 물량의 공급절차를 구별한다고 보았습니다. 청약이 주택공급량에 미치지 못해 남은 미분양 물량은 규칙 제28조 제10항 제1호에 따라 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있습니다. 입주자가 선정되었으나 계약 미체결, 취소, 해지 등 후발적 사유로 남은 미계약 물량은 규칙 제26조 제5항의 공급절차를 따릅니다.

대법원은 미계약 물량의 공급방법과 주택공급질서 교란행위의 의미에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

위 규칙 제26조 제5항 단서에서 정한 미계약 물량의 공급에 대한 통제는 2018. 12. 11. 개정으로 도입된 것으로서, 주택의 안정적 공급을 위하여 미계약 물량에 대한 입주자를 투명한 방법으로 모집하도록 하고 주택의 전매행위 제한 위반으로 공급계약이 취소되는 주택 등에 대한 재공급 절차를 마련한 것이다. 따라서 미계약 주택이 발생하였는데 예비입주자가 없는 경우, 사업주체는 ‘성년자에게 1인 1주택의 기준으로 공개모집’ 절차를 준수하는 내용의 공급방법을 정하여 해당 미계약 물량을 공급하여야 한다.

여기에서 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받거나 받게 하는 행위’는 같은 법에 따라 공급되는 주택을 공급받을 자격이 없는 사람이 그 자격이 있는 것으로 가장하는 등 정당성이 결여된 부정한 방법으로 주택을 공급받거나 그러한 자격이 없는 사람에게 주택을 공급받게 하는 행위로서 사회통념상 거짓, 부정으로 인정되는 모든 행위를 말하며, 적극적 행위(작위)뿐만 아니라 소극적 행위(부작위)도 포함한다(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005도2652 판결, 대법원 2011. 3. 24. 선고 2009도7230 판결 취지 참조).

이 사건에서는 위 법리와 적법하게 채택된 증거에 비추어 원심의 다음 판단을 수긍했습니다.

• 이 사건 공동주택 중 미계약 물량 20세대에는 규칙 제26조 제5항 단서가 적용됩니다.
• 피고인 1, 피고인 2는 공개모집의 절차 없이 위 20세대를 「자신들 또는 이사, 용역업자 등의 가족이나 지인들에게만」 임의로 공급했습니다.
• 그 행위는 주택법 제65조 제1항이 정한 「거짓이나 그 밖의 부정한 방법에 의하여 주택을 공급받게 한 행위」에 해당합니다.

대법원은 원심이 피고인들에 대한 공소사실을 유죄로 판단한 제1심판결을 유지한 데에 주택법 위반죄의 성립 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다고 보았습니다.

대법원은 관여 대법관의 일치된 의견으로 피고인들의 상고를 모두 기각했습니다.

관련 판례

• 대법원 2005. 10. 7. 선고 2005도2652 판결: 대법원은 「거짓이나 그 밖의 부정한 방법」의 의미와 그것에 소극적 행위(부작위)도 포함된다는 법리의 취지 근거로 이 판결을 들었습니다.
• 대법원 2011. 3. 24. 선고 2009도7230 판결: 대법원은 위 판결과 함께 같은 법리의 취지 근거로 이 판결을 들었습니다.

관련 법령

• 주택법 제65조 제1항: 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받게 하는 행위를 금지하는 조문입니다. 피고인 1, 피고인 2의 공급 행위가 이에 해당한다고 판단되었습니다.
• 주택법 제101조 제3호: 제65조 제1항 위반행위를 처벌하는 근거가 되었습니다.
• 구 주택공급에 관한 규칙 제19조: 입주자모집을 공개모집의 방법으로 하도록 정한 원칙 규정입니다.
• 구 주택공급에 관한 규칙 제26조 제5항: 미계약 물량은 예비입주자에게 순번에 따라 공급하고, 예비입주자가 없으면 공개모집의 방법으로 공급하도록 정한 조문입니다. 이 사건 20세대에 적용되었습니다.
• 구 주택공급에 관한 규칙 제28조 제10항 제1호: 미분양 물량을 선착순으로 선정할 수 있도록 한 예외 규정입니다. 대법원이 미계약 물량의 공급절차와 구별하는 근거로 삼았습니다.

실무상 의미

• 예비입주자가 없는 미계약 주택도 사업주체는 성년자에게 1인 1주택 기준으로 공개모집하는 절차를 지키는 공급방법을 정해야 합니다. 규칙의 「할 수 있다」는 문구를 근거로 공급 상대방을 임의로 고를 수 있다고 보기는 어렵습니다.
• 남은 주택이 청약 미달로 생긴 미분양 물량인지, 계약 미체결이나 취소 등으로 생긴 미계약 물량인지를 먼저 확인해야 합니다. 대법원은 두 경우의 공급절차를 구별했습니다.
• 대법원은 「거짓이나 그 밖의 부정한 방법」에 적극적 행위(작위)뿐만 아니라 소극적 행위(부작위)도 포함된다는 법리를 설시했습니다. 이 사건에서 대법원은 피고인 1, 피고인 2가 공개모집의 절차 없이 미계약 물량 20세대를 자신들 또는 이사, 용역업자 등의 가족이나 지인들에게만 임의로 공급한 것이 「거짓이나 그 밖의 부정한 방법에 의하여 주택을 공급받게 한 행위」에 해당한다고 본 원심의 판단을 수긍했습니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 6. 26. 선고 2024도16888 판결 [주택법위반] [공2025하,1366]
• 원심: 광주지방법원 2024. 10. 16. 선고 2023노2518 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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