민사 · 매매/분양계약

상가 분양계약의 잔금 연체료 약정과 수분양자의 동시이행항변권 포기 여부

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 20.대법원 2025. 6. 26. 선고 2025다209893, 209894 판결

해당 판결

쟁점

부동산 매매계약에서 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행관계에 있습니다(민법 제536조). 이 사건 분양계약에는 잔금 지연에 대한 연 12%의 연체료와 분양회사의 귀책사유로 인한 소유권이전 지연에 대한 지체상금 조항이 있었는데, 이 조항만으로 수분양자가 동시이행항변권을 포기한 것으로 볼 수 있는지가 문제 되었습니다. 아울러 수분양자가 잔금 지급을 거부한 경우 분양회사가 어느 정도의 이행제공을 하여야 수분양자에게 연체료를 물을 수 있는지도 문제 되었습니다.

사실관계

• 원고들(수분양자)은 2020. 3. 1. 피고(분양회사)에게서 이 사건 상가를 분양대금 1,269,657,720원(부가가치세 포함)에 분양받기로 계약하고, 계약금과 중도금 합계 214,000,000원을 지급했습니다.
• 분양계약 제4조 제1항·제2항은 잔금 지연 시 연 12%의 연체료를, 피고의 귀책사유로 소유권이전이 지연되면 기납부 금액에 같은 요율의 지체상금을 정했습니다. 제14조 제11항에는 「잔금은 임대차계약 완료 시 입금한다.」는 특약을 두었습니다.
• 피고는 2020. 11. 23. 이 사건 상가에 소유권보존등기를 마치고, 2020. 12. 11. 금융기관에 채권최고액 10억 원의 근저당권설정등기를 마쳐 주었습니다.
• 피고는 2022. 5. 18. 임차인과 보증금 50,000,000원, 월 차임 3,800,000원의 임대차계약을 체결했고, 임차인은 2022. 6. 3.까지 보증금 전액을 지급했습니다.
• 원고들은 2022. 6. 27. 피고가 무단으로 임대차계약을 체결했다는 등의 이유로 분양계약 해제를 통지하고, 2022. 8. 2. 원상회복을 구하는 본소를 제기했습니다.
• 피고는 2022. 8. 4. 원고들에게 잔금 및 연체료를 2022. 8. 12.까지 지급하라고 요구하면서 소유권이전등기에 필요한 서류 일체를 법무사 사무실에 준비해 두었다고 통지했고, 잔금과 연체료를 구하는 반소를 제기했습니다.

원심의 판단

원심은 분양계약 제4조 제1항이 원고들의 잔금 지연에 연 12%의 연체료를 정하고, 제2항이 피고의 소유권이전 지연에도 같은 요율의 지체상금을 정하고 있다는 점을 들어 다음과 같이 판단했습니다.

이 사건 분양계약 제4조 제1, 2항의 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증도 없으므로, 이 사건 분양계약 제4조 제1, 2항의 연체료와 지체상금 약정은 쌍무계약상의 동시이행에 관한 권리를 쌍방이 포기하기로 하는 특약으로 봄이 타당하다

원심은 잔금 이행기를 임차인이 보증금 지급을 완료한 2022. 6. 3.로 보아 그다음 날인 2022. 6. 4.부터 연체료를 인정하고, 원고들의 잔금지급채무는 분할채무라고 보아 각 527,828,860원의 지급을 명했습니다. 원심은 본소 청구를 받아들이지 않은 제1심 판단을 유지하면서, 반소에 관하여는 제1심판결을 변경하여 위와 같이 일부 인용했습니다.

대법원의 판단

대법원은 연체료 지급 부분에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

부동산 매매계약에서 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있다. 동시이행항변권의 포기는 명시적 의사표시뿐만 아니라 묵시적 의사표시로 이루어지는 것도 가능하지만, 묵시적 의사표시의 해석을 통한 동시이행항변권 포기의 인정은 엄격하고 신중하게 이루어져야 한다.

매수인이 잔대금의 지급준비가 되어 있지 아니하여 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 안 한 경우에는 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 판단했습니다.

• 임차인이 2022. 6. 3. 보증금 지급을 완료했으므로 원고들의 잔금지급의무와 피고의 소유권이전등기서류 교부의무는 적어도 2022. 6. 4.부터 동시이행관계에 있게 된다고 보았습니다.
• 연체료 약정은 이행지체에 대한 손해배상의 예정으로서, 제4조 제1항은 원고들이 잔금지급의무의 이행을 지체할 때 비로소 연체료 지급의무가 발생한다는 내용일 뿐이라고 보았습니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 제4조 제1항·제2항의 해석만으로 원고들이 동시이행항변권을 포기하였다고 단정할 수 없다고 보았습니다.
• 원고들이 잔금 상당액의 자금을 마련하거나 근저당권의 피담보채무를 인수하고 잔금과의 차액을 지급할 준비를 하였다는 등 잔금 지급을 위해 필요한 노력을 하였다고 볼 자료가 없고, 오히려 잔금지급 자체를 거부하면서 소유권이전등기서류 등을 수령하지 않겠다는 의사를 표시했다고 보았습니다.
• 그러므로 피고가 그에 상응한 이행의 준비를 하였는지에 따라 이행제공을 하였다고 볼 여지가 있고, 분양회사라는 피고의 특성상 2022. 8. 4.자 통지 전에도 소유권이전에 필요한 서류를 갖추고 교부할 준비를 하고 있었을 가능성이 있다고 보았습니다.

대법원은 원심이 피고의 이행제공이 있었는지, 그 정도는 어떠해야 하는지, 원고들이 언제부터 잔금지급의무의 이행지체에 빠졌는지 등을 살피지 않은 채 곧바로 2022. 6. 4.부터 연체료를 부담한다고 판단한 것은 동시이행항변권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이라고 보았습니다. 본소에 관하여는 피고가 원고들의 동의 또는 승낙 없이 근저당권을 설정하였다고 볼 증거가 없어 소유권이전등기의무가 이행불능이라고 할 수 없다는 원심 판단을 정당하다고 보았고, 그 밖의 상고이유는 받아들이지 않았습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결의 반소에 관한 원고들 패소 부분 중 연체료 지급 부분을 파기하고 이 부분 사건을 부산고등법원에 환송했으며, 나머지 상고를 기각했습니다.

관련 판례

• 대법원 2005. 4. 15. 선고 2004다27150 판결: 동시이행항변권의 포기는 묵시적 의사표시로도 가능하지만 그 인정은 엄격하고 신중하게 이루어져야 한다는 법리의 취지로 참조되었습니다.
• 대법원 1997. 7. 25. 선고 97다5541 판결: 연체료 약정은 이행지체에 대한 손해배상의 예정으로서 지체책임이 발생할 때 비로소 지급의무가 발생한다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다65867 판결: 쌍무계약에서 이행제공의 정도는 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 한다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다237757 판결: 매수인이 잔대금 지급준비가 되어 있지 않으면 매도인은 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 민법 제536조: 원고들의 잔금지급의무와 피고의 소유권이전등기서류 교부의무가 동시이행관계에 있는지 판단하는 근거가 되었습니다.
• 민법 제398조: 분양계약의 연체료 약정을 손해배상의 예정으로 보아, 지체책임이 발생할 때 비로소 연체료 지급의무가 생긴다고 본 근거가 되었습니다.
• 민법 제460조: 피고가 소유권이전등기서류 교부의무에 관하여 어느 정도의 이행제공을 하여야 하는지 판단하는 데 관련되었습니다.

실무상 의미

• 대법원은 분양계약서에 잔금 연체료와 지체상금 조항이 있다는 사정만으로는 특별한 사정이 없는 한 수분양자가 동시이행항변권을 포기했다고 단정할 수 없다고 보았습니다. 연체료는 수분양자가 이행지체에 빠진 때부터 문제 됩니다.
• 수분양자가 잔금 지급을 거부하고 소유권이전등기서류를 수령하지 않겠다는 의사를 표시한 경우에는, 분양회사가 그에 상응한 이행의 준비를 한 것만으로 이행제공을 하였다고 볼 여지가 있다고 보았습니다.
• 이 사건에서 분양대금 반환을 구한 원고들의 본소 청구는 기각이 유지되었고 잔금 지급의무도 유지되었으며, 연체료 부분만 환송 후 원심에서 다시 판단하게 됩니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 6. 26. 선고 2025다209893, 209894 판결 [분양대금반환청구의소·매매대금] [공2025하,1329]
• 원심: 부산고등법원 2025. 1. 23. 선고 (창원)2024나12050, 12067 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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