민사 · 매매/분양계약

지역주택조합 추진위원회가 총회 결의 없이 맺은 분담금 환불보장약정의 효력

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 19.대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다292679 판결

해당 판결

쟁점

지역주택조합 설립을 목적으로 조직된 비법인사단인 추진위원회가 조합가입계약과 함께 분담금 환불보장약정을 맺은 경우, 그 약정에 총회 결의가 필요한지가 문제 되었습니다. 민법 제276조 제1항은 총유물의 처분을 사원총회 결의에 의하도록 정하고 있어, 환불보장약정이 「총유물의 처분」에 해당하는지가 핵심이었습니다. 환불보장약정이 무효일 때 함께 체결한 조합가입계약에 어떤 영향이 있는지도 함께 문제 되었습니다.

사실관계

• 피고는 서울의 한 지역에서 아파트를 신축하여 공급하는 사업을 시행할 지역주택조합의 설립을 목적으로 조직된 비법인사단(추진위원회)입니다.
• 원고는 2021. 7. 29. 피고와 신축될 아파트 중 1세대를 공급받기로 하는 조합가입계약을 체결했습니다.
• 원고는 피고에게 조합원 분담금 56,500,000원(업무대행비 포함)을 납부했습니다.
• 원고와 피고는 조합가입계약과 함께 「피고가 조합설립인가신청을 못할 경우 원고가 납부한 분담금 전액을 환불하겠다」는 내용의 환불보장약정을 체결했습니다.
• 원고는 피고를 상대로 계약금 등의 반환을 구하는 소를 제기했고, 원심판결에 대하여 원고가 상고했습니다.

원심의 판단

원심은 민법 제276조 제1항이 사원총회 결의에 의하도록 정한 「총유물의 처분」은 현존하는 총유물 자체의 처분을 의미한다고 보았습니다. 이 사건 환불보장약정은 피고가 조합가입계약에 따라 장래에 취득하게 될 분담금을 다시 원고에게 반환하기로 정한 것이어서 현존하는 총유물에 관한 법률행위라고 할 수 없고, 약정을 체결함으로써 피고는 원고에 대하여 분담금 반환의무를 부담하게 될 뿐이므로 처분행위로 볼 수도 없다고 판단했습니다. 그 결과 피고 총회의 결의를 거치지 않았더라도 이 사건 환불보장약정과 이 사건 조합가입계약이 무효라고 할 수 없다고 보았습니다.

대법원의 판단

대법원은 환불보장약정이 총유물의 처분행위에 해당하는지에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

민법 제276조 제1항에서 말하는 총유물의 처분이란 총유물 그 자체에 관한 법률적·사실적 처분행위를 의미하므로, 총유물 그 자체의 처분이 따르는 채무부담행위는 총유물의 처분행위에 해당한다(대법원 2009. 11. 26. 선고 2009다64383 판결 참조).

지역주택조합의 조합원 분담금은 조합가입계약에 의하여 그 범위와 지급 시기, 보관방법이 정해져 있고 그 용도가 토지매입비, 건축공사비 등 지역주택조합의 사업을 위하여 특정된 금원으로서 조합원들의 총유물이라고 보아야 한다. 비법인사단인 지역주택조합이나 추진위원회가 조합가입계약과 함께 ‘사업을 중단하거나 사업에 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분담금을 반환하겠다.’는 취지의 환불보장약정을 체결한 경우, 위 환불보장약정은 조합원들의 총유물로 귀속되는 분담금 자체를 일정 조건하에 원상회복하여 주겠다는 취지의 약정으로서 총유물인 분담금 자체의 처분이 따르는 채무부담행위로 보아야 한다. 따라서 환불보장약정에 대하여 총회의 결의를 거치지 않았다면, 그러한 환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효이고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결 참조).

대법원은 다음 법리를 들어 원심의 판단을 받아들이기 어렵다고 보았습니다.

• 지역주택조합의 조합원 분담금은 조합가입계약으로 범위와 지급 시기, 보관방법이 정해지고 토지매입비, 건축공사비 등 사업을 위하여 특정된 금원이므로 조합원들의 총유물입니다.
• 환불보장약정은 총유물로 귀속되는 분담금 자체를 일정 조건하에 원상회복하여 주겠다는 약정이므로, 분담금 자체의 처분이 따르는 채무부담행위에 해당합니다.
• 따라서 환불보장약정에 총회 결의를 거치지 않았다면 그 약정은 무효이고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있습니다.

대법원은 환불보장약정이 총유물의 처분행위에 해당하지 않는다고 보아 총회 결의가 없더라도 무효가 아니고 조합가입계약도 무효라고 할 수 없다고 한 원심판결에, 환불보장약정의 법적 성격에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았습니다.

대법원은 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 서울중앙지방법원에 환송했습니다.

관련 판례

• 대법원 2009. 11. 26. 선고 2009다64383 판결: 총유물의 처분은 총유물 그 자체에 관한 법률적·사실적 처분행위를 의미하고, 총유물 그 자체의 처분이 따르는 채무부담행위도 처분행위에 해당한다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결: 분담금이 조합원들의 총유물이고, 총회 결의 없는 환불보장약정은 무효이며 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 민법 제275조: 비법인사단의 사원들이 집합체로서 물건을 소유하는 총유에 관한 조문으로, 이 판결의 참조조문이며 분담금을 조합원들의 총유물로 본 판단과 관련됩니다.
• 민법 제276조 제1항: 총유물의 관리와 처분을 사원총회 결의에 의하도록 한 조문으로, 총회 결의 없는 환불보장약정을 무효로 본 근거가 되었습니다.
• 민법 제137조: 법률행위 일부가 무효인 경우의 효력에 관한 조문으로, 환불보장약정의 무효가 함께 체결한 조합가입계약에 미치는 영향과 관련됩니다.

실무상 의미

• 지역주택조합이나 추진위원회와 환불보장약정을 맺은 경우, 그 약정에 총회 결의가 있었는지가 약정의 효력에 영향을 줄 수 있습니다.
• 총회 결의 없는 환불보장약정은 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있으므로, 가입계약의 효력을 다툴 때 환불보장약정의 체결 경위와 총회 결의 여부를 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 이 판결은 원심판결을 파기환송한 것이어서, 이 사건 조합가입계약이 실제로 무효이거나 취소될 수 있는지는 환송 후 원심의 심리에 따라 정해집니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다292679 판결 [계약금등반환청구의소] [공2025하,1675]
• 원심: 서울중앙지방법원 2024. 9. 24. 선고 2024나220 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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