민사 · 경매/공매

근저당권이 설정된 건물의 볼링장 기계를 따로 사들인 사람도 경매 뒤 기계 인도를 청구할 수 있을까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 18.대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다213056 판결

해당 판결

쟁점

부동산과 그 안의 볼링장 기계에 공장저당법에 의한 근저당권이 설정되었는데, 기계 등이 공장저당법 제4조의 대상이 아닌 경우에도 근저당권의 효력이 기계 등에 미치는지가 문제 되었습니다. 근저당권 설정 뒤 경매 전에 기계 등을 따로 매수한 제3자가 있을 때 경매 매수인이 기계 등의 소유권을 취득하는지도 문제 되었습니다. 관련 조문은 민법 제100조, 제358조와 공장 및 광업재단 저당법 제4조입니다.

사실관계

• 종전 소유자는 2010. 9. 10. 근저당권자에게 자신이 소유하는 부동산과 그 안에 있는 볼링장의 시설인 기계 등에 관하여 공장저당법에 의한 근저당권설정등기를 마쳐 주었습니다.
• 근저당권자의 업무를 승계한 자의 신청으로 2017. 12. 1. 부동산과 기계 등에 관한 임의경매개시결정이 내려졌습니다.
• 원고는 근저당권설정등기 후 경매개시결정 전인 2015. 10. 5. 종전 소유자로부터 기계 등을 포함한 볼링장 내 시설을 매수하여 소유권을 취득했다고 주장하며 경매개시결정에 대한 이의신청을 했으나 기각되었습니다.
• 경매 매수인 2명은 경매절차에서 부동산과 기계 등을 매수하여 2021. 7. 9. 매각대금을 지급했고, 같은 날 부동산에 관하여 그 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌습니다.
• 피고는 2022. 4. 13. 경매 매수인들로부터 볼링장과 기계 등을 임차하여 볼링장을 운영하고 있습니다.
• 원고는 자신이 기계 등의 소유자라고 주장하면서 기계 등을 점유하고 있는 피고에게 그 인도를 구했습니다.

원심의 판단

대법원 판결이 전하는 원심의 판단은 다음과 같습니다. 원심은 부동산과 기계 등이 공장저당법 제4조가 정한 공장에 속하는 건물과 그 공용물에 해당한다고 보기 어려워, 근저당권설정등기 중 기계 등을 공장저당의 목적물로 한 부분은 무효이고 근저당권의 효력은 기계 등에 미치지 않는다고 보았습니다. 또 기계 등이 부동산의 상용에 공하기 위한 물건인지 의심스러울 뿐 아니라, 원고가 경매절차가 개시된 2017. 12. 1. 전인 2015. 10. 5. 기계 등을 매수하여 부동산과 기계 등의 소유자가 달라졌으므로 기계 등은 종물에 해당하지 않는다고 보아, 경매 매수인들이 기계 등의 소유권을 취득하지 않았다고 판단했습니다.

대법원의 판단

대법원은 저당권의 효력이 미치는 종물의 의미와 경매 매수인의 종물 소유권 취득에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

저당권의 효력은 저당부동산의 종물에 미친다(민법 제358조 본문). 저당부동산의 종물은 민법 제100조가 규정하는 종물과 같은 의미로서, 어느 물건이 주된 물건의 종물이기 위해서는 그 물건이 주된 물건, 즉 주물의 상용에 이바지하는 관계에 있어야 한다. 이는 그 물건이 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것을 의미하므로, 주물 자체의 효용과 관계없는 물건은 종물이라고 할 수 없다.

부동산의 종물은 주물의 처분에 따르므로 어느 부동산에 관한 저당권의 실행으로 개시된 경매절차에서 그 부동산을 매수하여 소유권을 취득한 자는 그 저당권의 효력이 미치는 종물의 소유권도 함께 취득한다. 이는 매수인의 소유권 취득 전이면서 저당권이 설정된 후에 그 종물의 소유권을 취득한 제3자가 있는 경우에도 마찬가지이다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 기계 등이 부동산이 볼링장으로서의 경제적 효용을 다할 수 있도록 하여 주는 필수적인 시설물로서 부동산의 종물에 해당한다고 보았습니다.

• 볼링장이 위치한 부동산과 기계 등 볼링장 시설은 모두 종전 소유자의 소유였습니다.
• 부동산은 공부상 용도가 운동시설 및 제2종근린생활시설, 생활편익시설로 되어 있고 현황도 운동시설이었으며, 근저당권설정 당시 기계 등으로 구성된 볼링장 시설이 갖추어진 볼링장이 운영되고 있었습니다.
• 기계 등은 우드 레인, 볼 배급 장비 기계, 스코어 시스템, 모니터, 케젤 정비 기계로서 볼링장 운영에 필수적인 시설물이고, 부동산에서 분리하면 부동산이 볼링장으로서 가지는 효용가치가 현저히 감소될 것으로 예상되었습니다.

대법원은 부동산과 기계 등이 공장저당법 제4조의 대상에 해당하지 않아 공장저당법에 의한 근저당권의 효력이 기계 등에 미치지 않더라도 민법에 의한 일반 근저당권의 효력은 종물인 기계 등에도 미친다고 보았습니다.

대법원은 원심이 인정하듯이 설령 원고가 근저당권 설정 후 종전 소유자로부터 기계 등을 매수하여 소유권을 취득했더라도, 그 이후 경매절차에서 경매 매수인들이 부동산과 함께 기계 등의 소유권을 취득한 이상 원고는 자신이 소유자임을 내세워 피고에게 기계 등의 인도를 구할 수 없다고 보았습니다.

대법원은 기계 등이 종물에 해당하지 않아 경매 매수인들이 소유권을 취득하지 않았다고 본 원심 판단에는 종물과 저당권의 효력 범위 등에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다고 판단했습니다.

대법원은 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략하고, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하여 이 부분 사건을 서울서부지방법원에 환송했습니다.

관련 판례

• 대법원 1994. 6. 10. 선고 94다11606 판결: 종물은 주물의 상용에 이바지하여 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 물건이어야 한다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2014. 5. 16. 선고 2013다14354 판결: 주물 자체의 효용과 관계없는 물건은 종물이 될 수 없다는 법리의 근거로 함께 들었습니다.
• 대법원 1993. 8. 13. 선고 92다43142 판결: 저당권 실행 경매의 매수인은 저당권의 효력이 미치는 종물의 소유권도 함께 취득한다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2005. 5. 13. 선고 2005다12230 판결: 저당권 설정 후 종물의 소유권을 취득한 제3자가 있어도 매수인이 종물의 소유권을 취득한다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 민법 제100조: 기계 등이 부동산의 상용에 이바지하는 종물인지 판단하는 기준이 되었습니다.
• 민법 제358조: 근저당권의 효력이 부동산의 종물인 기계 등에도 미친다고 본 근거가 되었습니다.
• 공장 및 광업재단 저당법 제4조: 원심은 부동산과 기계 등이 이 조문의 대상이 아니어서 근저당권의 효력이 기계 등에 미치지 않는다고 보았고, 대법원은 그렇더라도 민법에 의한 일반 근저당권의 효력은 종물에 미친다고 보았습니다.

실무상 의미

• 저당권이 설정된 건물 안의 시설을 따로 사들이는 경우, 그 시설이 건물의 종물이면 그 뒤 저당권 실행 경매에서 매수인이 시설의 소유권도 함께 취득하므로, 매수 전에 건물에 저당권이 설정되어 있는지 확인할 필요가 있습니다.
• 공장저당법에 의한 근저당권의 효력이 기계에 미치지 않는 경우에도, 그 기계가 부동산의 종물이면 민법에 의한 일반 근저당권의 효력은 미칠 수 있습니다.
• 대법원은 소유관계, 부동산의 공부상 용도와 현황, 근저당권설정 당시 운영 상태, 분리할 때의 효용 감소 등을 들어 종물인지 판단했으므로, 같은 시설이라도 이러한 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다213056 판결 [유체동산인도] [공2025하,2156]
• 원심: 서울서부지방법원 2025. 5. 16. 선고 2024나41875 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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