민사 · 경매/공매

공동저당이 설정된 건물이 불탄 뒤 보험금 상당액을 갚고 새로 지은 건물에도 법정지상권이 생길까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 18.대법원 2025. 9. 25. 선고 2025다212804 판결

해당 판결

쟁점

피고 소유의 토지와 그 지상 건물에 은행 앞으로 공동근저당권이 설정된 뒤 건물이 화재로 전소되었고, 피고는 그 토지에 창고, 공장 등을 새로 설치했습니다. 토지가 경매로 원고에게 넘어간 뒤, 피고가 화재로 인한 보험금 상당액을 은행에 변제한 사정이 있으면 새 지상물을 위한 법정지상권이 성립하는지가 문제 되었습니다. 민법 제366조의 법정지상권과 제370조, 제342조의 물상대위권이 관련됩니다.

사실관계

• 피고는 2012. 12. 6. 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 마쳤습니다.
• 피고는 이 사건 토지, 인접 토지, 이 사건 토지 지상 건물 가동, 나동(이하 「이 사건 구 건물」)에 관하여 은행에 2015. 3. 30. 채권최고액 1,320,000,000원, 2015. 10. 6. 채권최고액 96,000,000원의 근저당권설정등기를 마쳐 주었습니다.
• 2019. 4. 5. 화재로 이 사건 구 건물이 전소되었고, 피고는 2019. 9. 3. 은행에 화재로 인한 보험금 상당액인 367,480,094원을 변제했습니다. 이 사건 구 건물의 멸실등기는 마쳐지지 않았습니다.
• 화재 후 피고는 이 사건 토지 위에 창고, 공장 등(이하 「이 사건 지상물」)을 설치하여 소유하고 있습니다.
• 원고는 경매절차에서 위 토지들과 이 사건 구 건물을 매수하여 2023. 11. 1. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
• 원고는 피고에게 이 사건 지상물의 철거와 이 사건 토지의 인도, 돈의 지급을 구했습니다.

원심의 판단

원심은 제1심판결의 이유를 그대로 인용하여 피고의 항소를 기각했습니다.

피고의 항소이유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 않고, 제1심에 제출된 증거에 이 법원에서 제출된 증거를 보태어 보더라도 제1심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다.

대법원 판결이 전하는 원심의 판단은 다음과 같습니다. 원심은 피고가 이 사건 토지를 점유하고 있다고 보아 피고에게 이 사건 지상물을 철거하고 토지를 인도할 의무가 있다고 판단했습니다. 또 은행이 이 사건 구 건물 멸실에 따른 보험금 상당액을 지급받았다고 하더라도 「공동근저당권설정등기가 말소되지 않은 이상」 은행은 토지에 관하여 아무런 제한이 없는 나대지로서의 교환가치 전체를 실현시킬 수 있을 것으로 기대한다고 봄이 상당하므로, 이 사건 지상물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다고 보았습니다.

대법원의 판단

대법원은 법정지상권 성립 여부에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 멸실되거나 철거되고 건물이 신축된 경우에, 그 신축건물 소유자가 토지 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한, 저당물의 경매로 인하여 토지와 신축건물이 다른 소유자에게 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다.

이러한 법리는, 저당권자가 민법 제370조, 제342조에 따른 물상대위권 행사 등을 통하여 멸실된 건물의 가액 전부 또는 일부에 관한 만족을 얻은 경우에도 마찬가지라고 보아야 한다.

대법원은 그 이유로, 신축건물에 토지와 동순위의 공동저당권이 설정되지 않았는데도 법정지상권을 인정하면 나대지로서의 교환가치 전체를 실현시킬 수 있다고 기대하고 담보를 취득한 공동저당권자에게 불측의 손해를 입히게 된다고 보았습니다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원심의 판단을 정당하다고 보았습니다.

• 피고가 은행에 화재로 인한 보험금 상당액 367,480,094원을 변제했더라도, 위 법리는 저당권자가 멸실된 건물의 가액 전부 또는 일부에 관한 만족을 얻은 경우에도 같다고 보았습니다.
• 공동근저당권설정등기가 말소되지 않은 이상 은행이 나대지로서의 교환가치 전체를 실현시킬 수 있을 것으로 기대한다고 봄이 상당하다는 원심의 판단을 앞서 본 법리에 비추어 정당하다고 보았습니다.
• 따라서 이 사건 지상물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다는 원심의 결론을 유지했습니다.

대법원은 원심의 판단에 법정지상권의 성립에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다고 보았습니다. 피고가 이 사건 토지를 점유하고 있다고 본 원심 판단에 관한 상고이유도 받아들이지 않았습니다.

결론적으로 대법원은 상고를 기각하고 상고비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

관련 판례

• 대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결: 공동저당 후 건물이 멸실되고 신축된 경우 특별한 사정이 없으면 신축건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2014. 9. 4. 선고 2011다73038 판결: 위 전원합의체 판결과 함께 같은 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 민법 제366조: 이 사건 지상물을 위한 법정지상권이 성립하는지 판단하는 데 쓰인 조문입니다.
• 민법 제370조: 저당권자의 물상대위권 행사 근거로, 대법원은 이 권리 행사 등으로 멸실된 건물의 가액에 관한 만족을 얻은 경우에도 법리가 같다고 보았습니다.
• 민법 제342조: 제370조와 함께 물상대위권의 근거 조문으로, 은행이 보험금 상당액을 변제받은 사정이 결론을 바꾸지 않는다는 판단에 쓰였습니다.

실무상 의미

• 대법원 기준에 따르면 토지와 건물에 공동저당권이 설정된 뒤 건물이 멸실되고 새 건물을 지은 경우, 특별한 사정이 없으면 경매 후 새 건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않습니다.
• 화재 보험금 상당액을 저당권자에게 변제했더라도 이 법리는 같다고 보았습니다. 보험금을 갚은 사정만으로 새 건물이 법정지상권으로 보호된다고 여겨서는 안 됩니다.
• 판결이 든 특별한 사정의 예는 신축건물 소유자가 토지 소유자와 동일하고 신축건물에 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우입니다. 저당권이 남아 있는 토지에 건물을 새로 지을 때에는 저당권자와의 담보관계를 먼저 확인할 필요가 있습니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 9. 25. 선고 2025다212804 판결 [토지인도] [공2025하,2030]
• 원심: 청주지방법원 2025. 4. 25. 선고 2024나57716 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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