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조합설립인가 전 정비사업전문관리업자 선정과 관련한 금품 제공의사 표시의 처벌 여부

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 18.대법원 2025. 10. 30. 선고 2024도20898 판결

해당 판결

쟁점

피고인은 조합장에게 발언할 당시 조합이 조합설립인가를 받지 못한 임의단체였으므로 정비사업전문관리업자를 선정할 권한이 없었고, 따라서 처벌 대상이 될 수 없다고 다투었습니다. 구 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 '소규모주택정비법') 제54조 제7항 제1호와 제59조 제2호가 조합설립인가 전에 한 금품 제공의사 표시에도 적용되는지가 문제 되었습니다.

사실관계

• 2021. 10. 15. 가로주택정비사업 조합설립추진위원회가 조합창립총회를 개최했고, 그 총회에서 조합장이 당선되었습니다.
• 2021. 12. 2. 피고인은 조합장과 대화하면서 먼저 「정비용역비」 이야기를 꺼냈습니다.
• 피고인은 이어진 대화에서 이 정도 규모면 정비용역비로 「한 10억 정도 받거든요」라고 하면서 그중 일부를 주겠다는 취지로 말했고, 「한 10억 만들어버리고, 나머지 차익 생기시면 되잖아요.」라고 말했습니다.
• 조합장은 다른 구역의 정비용역비 사례를 언급했을 뿐, 먼저 차액을 돌려 달라고 요구하거나 피고인의 제안을 승낙하지 않았습니다.
• 조합은 2022. 1. 19. 무렵 관할 구청장으로부터 조합설립인가를 받아 가로주택정비사업을 추진했습니다.
• 피고인은 정비사업전문관리업자로 선정되지 않아 금품 제공이 현실화되지 않았습니다.

원심의 판단

원심은 처벌규정이 적용 대상이나 행위의 객체를 토지등소유자, 조합원, 조합 임원 등으로 한정하지 않았고 행위의 시기도 따로 정하지 않은 점, 정비사업전문관리업자가 조합설립 단계부터 준공까지 사업시행의 전 과정을 대행하는 점 등을 들어 다음과 같이 판단했습니다.

이와 같은 소규모주택정비법의 규정 내용과 취지 등에 비추어 보면, 조합설립인가 여부 및 시기와 관계없이, 누구든지 정비사업전문관리업자의 선정과 관련하여 금품 제공의 의사를 표시한 경우에는 위 규정으로 처벌된다고 봄이 타당하다.

원심은 피고인이 먼저 정비용역비를 언급한 점, 대화의 흐름과 맥락, 조합장의 수사기관 진술 등에 비추어 피고인의 발언은 용역대금을 부풀려 차액을 지급하여 주겠다는 의미이고 단순한 비진의표시로 볼 수 없다고 보았습니다. 양형부당 주장도 받아들이지 않아 제1심판결을 유지했습니다.

대법원의 판단

대법원은 조합설립인가를 받기 전에 한 금품 제공의사 표시도 처벌되는지에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

이는 정비사업전문관리업자 선정 과정의 투명성과 공정성을 제고하여 재개발·재건축 수주시장의 혼탁·과열을 방지하고 토지 등 소유자 등 이해당사자들 사이의 분쟁을 예방하기 위한 것이다.

이러한 소규모주택정비법 규정의 문언 및 내용, 입법 취지 등에 비추어 보면, 조합설립인가를 받았는지 여부나 그 시기와 상관없이, 누구든지 정비사업전문관리업자의 선정과 관련하여 금품 등 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 하면 이 규정에 따라 처벌된다고 보아야 한다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원심판단을 수긍했습니다.

• 원심은 피고인이 조합장에게 금품 제공의사를 표시할 당시 조합이 조합설립인가를 받았는지와 관계없이 처벌된다고 보았는데, 대법원은 이 판단이 위 법리와 같은 취지라고 보았습니다.
• 원심판단에 소규모주택정비법이 정한 「정비사업전문관리업자의 선정」의 의미와 제54조 제7항 제1호의 구성요건 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다고 보았습니다.
• 원심판단에 논리와 경험 법칙에 반하여 자유심증주의 한계를 벗어난 잘못도 없다고 보았습니다.

대법원은 원심의 이유를 바로잡지 않고 그대로 수긍했습니다. 결국 대법원은 관여 대법관의 일치된 의견으로 상고를 기각했고, 유죄로 판단한 제1심판결을 유지한 원심판결이 확정되었습니다.

관련 법령

• 구 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제54조 제7항 제1호: 누구든지 정비사업전문관리업자의 선정과 관련하여 금품 등 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 금지하는 조문으로, 조합설립인가 전에 한 피고인의 발언에 적용되었습니다(현행 제54조 제8항 제1호 참조).
• 구 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제59조 제2호: 제54조 제7항 제1호를 위반한 자를 처벌하는 조문으로, 피고인 처벌의 근거가 되었습니다.

실무상 의미

• 대법원은 조합설립인가를 받았는지 여부나 그 시기와 상관없이 정비사업전문관리업자 선정과 관련한 금품 등 제공의사 표시나 제공 약속이 처벌된다고 보았습니다. 이 사건 발언은 조합창립총회(2021. 10. 15.)가 약 1개월 이상 지난 2021. 12. 2., 조합설립인가(2022. 1. 19. 무렵) 전에 이루어졌고, 원심은 이 발언이 곧 설립인가를 받을 조합의 정비사업전문관리업자 선정과 관련된 것이라고 보았습니다.
• 이 사건에서 피고인은 정비사업전문관리업자로 선정되지 않아 금품 제공이 현실화되지 않았으나 유죄 결론이 유지되었습니다. 금품이 실제로 건네지지 않은 경우에도 처벌될 수 있습니다.
• 원심은 누가 먼저 용역비 이야기를 꺼냈는지, 대화의 흐름과 맥락, 상대방의 진술 등을 들어 진의가 아니었다는 주장을 받아들이지 않았습니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 10. 30. 선고 2024도20898 판결 [빈집및소규모주택정비에관한특례법위반] [공2025하,2283]
• 원심: 대구지방법원 2024. 12. 11. 선고 2023노4305 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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