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총회 결의 없이 맺은 지역주택조합의 분담금 반환약정은 계약한 조합원의 동의 없이 총회 결의만으로 추인할 수 있을까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 17.대법원 2025. 11. 6. 선고 2024다272835 판결

해당 판결

쟁점

지역주택조합이 총회 결의 없이 체결한 분담금 반환약정은 무효이고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 원인이 될 수 있습니다. 이 사건에서는 조합이 나중에 임시총회에서 그 반환약정을 추인하는 결의를 한 경우, 그 결의만으로 민법 제139조의 추인이 되는지 아니면 계약상대방인 원고의 추인까지 있어야 하는지가 문제 되었습니다. 이 사건은 소액사건이어서 소액사건심판법 제3조의 상고 제한에도 대법원이 이 쟁점을 판단할 수 있는지도 함께 문제 되었습니다.

사실관계

• 원고는 2018. 2. 11. 지역주택조합 설립을 추진하던 추진위원회와 조합원으로 가입하여 장차 지을 아파트 한 세대를 공급받기로 하는 조합가입계약을 체결했습니다. 피고 조합은 2018. 10. 18. 조합설립인가를 받아 설립되어 추진위원회의 권리·의무를 승계했습니다.
• 피고는 계약 당시 원고에게 「본 사업의 조합원 가입계약을 체결함에 있어 토지 및 사업 인허가 진행상 발생하는 문제로 인하여 본 사업이 무산될 경우 조합원 계약자 납입금 배액을 반환할 것을 보장합니다.」라고 적은 배액보상증서를 교부했습니다.
• 원고는 분담금으로 2018. 2. 11. 500만 원, 2018. 2. 28. 1,500만 원 등 합계 2,000만 원을 지급했습니다.
• 피고는 이 반환약정에 관하여 총회 결의를 거치지 않았습니다. 원심이 인정한 사실에 따르면, 피고는 2022. 1. 17.경 원고가 이사회 의결로 조합원에서 제명되었다면서 원고가 낸 분담금은 피고에게 전액 귀속된다고 통지했습니다.
• 피고 조합원들은 2023. 1. 15. 임시총회에서 「제16호 안건: 안심/배액 보장증서 추인 및 승인의 건」을 가결했습니다. 피고는 2022. 11. 3. 주택건설사업계획승인을 받고 2023. 11. 2. 착공신고를 했습니다.
• 원고는 반환약정이 무효이므로 조합가입계약도 무효라고 주장하며 분담금 2,000만 원의 반환을 구하는 소를 제기했습니다.

원심의 판단

원심은 조합원 분담금이 조합원들이 집합체로서 소유하는 총유물이고, 사업이 무산되면 분담금 배액을 반환하기로 한 반환약정은 총유물의 처분행위인데 총회 결의를 거치지 않았으므로 무효라고 보았습니다. 또 원고가 반환약정이 무효임을 알았다면 조합가입계약을 체결하지 않았을 것으로 보아, 민법 제137조 본문에 따라 조합가입계약도 무효라고 판단했습니다. 2023. 1. 15. 추인결의에 관하여는 다음과 같은 법리를 세웠습니다.

무효인 계약의 추인은 설령 당사자 일방이 무효원인을 제공한 경우에도 당사자 쌍방의 명시적 또는 묵시적인 의사합치를 필요로 한다고 해석함이 타당하다.

원심은 원고의 추인 의사를 뒷받침할 특별한 사정을 인정할 증거가 없고, 피고가 2022. 1. 17.경 분담금 전액 귀속을 통지한 점 등에 비추어 원고에게 추인을 거부할 만한 사정이 있었다고 보아 적법한 추인을 인정하지 않았습니다. 제1심과 원심의 결론은 같았습니다.

대법원의 판단

대법원은 소액사건인 이 사건을 대법원이 판단할 수 있는지를 먼저 살핀 뒤, 무효인 환불보장약정과 그 추인 방법에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

비법인사단인 지역주택조합이나 추진위원회가 조합가입계약과 함께 ‘사업을 중단하거나 사업에 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분담금을 반환하겠다.’는 취지의 환불보장약정을 체결하면서 총회의 결의를 거치지 않았다면, 그러한 환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효이고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 원인이 될 수 있다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결 참조).

한편 무효행위의 추인은 무효행위가 있음을 알고 그 행위의 효과를 자기에게 귀속시키도록 하는 단독행위이므로(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다37831 판결 등 참조), 총유물 처분행위로서의 환불보장약정이 총회 결의 흠결로 무효인 경우 이에 대한 추인 역시 상대방이 사전에 환불보장약정을 철회하는 의사를 표시하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 총회 결의의 방법으로 이루어지면 충분하고, 여기에 상대방이 추인하는 등의 의사표시까지 필요한 것은 아니다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원심 판단에 잘못이 있다고 보았습니다.

• 이 사건은 소액사건이지만, 무효인 총유물 처분행위를 적법하게 추인하려면 비법인사단과 계약상대방 모두의 추인이 있어야 하는지에 관하여 명시적인 대법원 판례가 없고 하급심의 판단이 일치하지 않아, 대법원이 원심의 해석과 적용이 옳은지를 판단했습니다.
• 이 사건 반환약정은 총회 결의 없이 행한 총유물 처분행위로서 무효이므로, 피고가 2023. 1. 15. 추인결의를 하는 방법으로 반환약정을 단독으로 추인할 수 있다고 보아야 합니다.
• 원심은 원고의 추인까지 있어야 적법하게 추인할 수 있다고 보아 추인결의만으로는 추인할 수 없다고 판단했는데, 이는 총회 결의 흠결로 무효인 총유물 처분행위의 추인에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않은 잘못입니다.

대법원은 반환약정이 총회 결의 없는 총유물 처분행위로서 무효라는 점에서는 원심과 같은 전제에 섰지만, 그 추인에 원고의 추인까지 필요하다고 본 원심 판단은 판결에 영향을 미친 잘못이라고 보았습니다. 피고의 그 밖의 상고이유(제1, 3 상고이유)는 소액사건심판법 제3조 각 호의 사유에 해당하지 않는다고 보아 받아들이지 않았습니다.

대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 의정부지방법원에 환송했습니다. 피고에게 분담금 반환 의무가 있는지는 대법원이 정하지 않았습니다.

관련 판례

• 대법원 2004. 8. 20. 선고 2003다1878 판결: 대법원은 소액사건이라도 특별한 사정이 있으면 법령해석의 통일을 위해 실체법 해석·적용의 잘못을 판단할 수 있다는 법리의 근거로 이 판결을 들었습니다.
• 대법원 2025. 7. 18. 선고 2022다257238 판결: 대법원은 위 소액사건 상고 심리에 관한 법리의 근거로 이 판결을 함께 들었습니다.
• 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결: 대법원은 총회 결의 없는 환불보장약정이 무효이고 조합가입계약의 무효 원인이 될 수 있다는 법리의 근거로 이 판결을 들었습니다.
• 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다37831 판결: 대법원은 무효행위의 추인이 단독행위라는 법리의 근거로 이 판결을 들었습니다.

관련 법령

• 민법 제139조: 무효행위의 추인에 관한 조문으로, 원심은 이 조문의 추인에 원고와 피고 쌍방의 의사합치가 필요하다고 보았고, 대법원은 상대방이 사전에 환불보장약정을 철회하는 의사를 표시하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 총회 결의의 방법으로 추인하면 충분하다고 보았습니다.
• 민법 제276조 제1항: 총유물의 관리·처분에 사원총회 결의 등을 거치도록 한 조문으로, 총회 결의 없이 체결한 반환약정이 무효가 되는 근거가 되었습니다.
• 민법 제275조: 조합원 분담금을 조합원들이 집합체로서 소유하는 총유물로 본 판단과 관련된 조문입니다.
• 민법 제137조: 법률행위 일부무효에 관한 조문으로, 원심이 반환약정의 무효로 조합가입계약 전부가 무효라고 판단한 근거가 되었습니다.
• 소액사건심판법 제3조: 소액사건의 상고이유를 제한한 조문으로, 대법원은 제2호의 요건을 갖추지 않았더라도 이 사건 쟁점을 판단할 수 있다고 보았습니다.

실무상 의미

• 총회 결의 없이 체결된 환불보장약정은 무효이고 조합가입계약의 무효 원인이 될 수 있습니다. 다만 조합이 뒤에 총회 결의로 그 약정을 추인했는지도 함께 확인해야 합니다.
• 대법원은 총회 결의만으로 충분하다고 하면서 「상대방이 사전에 환불보장약정을 철회하는 의사를 표시하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한」이라는 단서를 붙였습니다. 추인결의 전에 조합원이 어떤 의사를 표시했는지를 따져 볼 필요가 있습니다.
• 이 판결은 원심판결을 파기하고 환송한 것이므로, 원고가 분담금을 반환받을 수 있는지는 환송 후 원심의 심리로 정해집니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 11. 6. 선고 2024다272835 판결 [부당이득금반환등] [공2026상,1]
• 원심: 의정부지방법원 2024. 7. 4. 선고 2024나202646 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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