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세대주를 배우자로 바꿔 지역주택조합원 자격을 잃었다면 가입계약의 위약금 공제조항이 적용될까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 16.대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213608 판결

해당 판결

쟁점

지역주택조합에 가입한 조합원이 입주가능일 전에 세대주 지위를 잃어 조합원 자격을 상실한 경우, 이미 낸 돈에서 무엇을 얼마나 공제하고 언제 돌려주어야 하는지가 문제 되었습니다. 조합규약에 따라 업무대행비만 공제하고 환급청구일부터 30일 이내에 돌려주어야 하는지, 가입계약의 공제조항에 따라 분담금 총금액의 10%와 업무대행비를 공제하고 신규 조합원으로 대체된 후에 돌려주면 되는지가 다투어졌습니다. 관련 조문으로는 주택법 제11조, 제11조의3과 민법 제398조가 있습니다.

사실관계

• 피고는 15,581㎡에 608세대의 아파트를 건설하는 사업을 시행하기 위하여 설립된 지역주택조합으로, 2018. 10. 15. 조합설립인가를, 2020. 9. 3. 사업계획승인을 받았습니다.
• 원고는 2018. 11. 17. 피고와 59㎡형 주택 1채를 분양받기로 하는 조합원 가입계약을 체결했습니다. 가입계약상 총분담금은 5억 6,000만 원, 업무용역비는 별도 2,000만 원이었고, 원고는 업무용역비 2,000만 원을 포함한 합계 350,082,900원을 지급했습니다.
• 피고는 2022. 8. 조합총회 결의를 통하여 원고에게 추가분담금 491,300,000원을 요구했습니다.
• 조합규약은 입주가능일까지 무주택이거나 주거전용면적 85㎡ 이하 주택 1채를 소유한 세대주일 것을 조합원 자격으로 정하고, 이 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은 자동 상실된다고 정했습니다. 조합원 지위를 상실한 자에게는 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을 환급청구일부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로 공제할 공동부담금과 환급시기를 따로 정할 수 있다고 정했습니다.
• 가입계약은 원고가 준공 및 입주 시까지 조합원 자격을 유지하고(제3조 제1항), 원고가 계약 내용을 성실히 이행하지 않으면 피고가 서면 통지로 해지할 수 있다고 정했습니다(제8조 제2항). 원고의 귀책사유로 해지되면 분담금 총금액 중 10%를 위약금으로 몰취 또는 배상하고, 환불금은 신규 조합원 등으로 대체되어 입금이 완료된 후 이자 없이 환불하며, 업무대행비는 환불하지 않는다고 정했습니다(제8조 제3항).
• 원고는 2023. 3. 20. 세대주를 배우자로 변경하는 신고를 하여 세대주 지위를 상실했습니다. 원고는 2023. 4. 7. 소를 제기하면서 주위적으로 가입계약의 취소 또는 해제를, 예비적으로 조합원 자격의 상실 또는 조합 탈퇴를 주장했습니다.

원심의 판단

원심은 원고의 주위적 청구를 기각한 다음, 예비적 청구에 관하여 원고가 2023. 3. 20. 세대주 지위를 상실하여 조합규약 제8조 제1호, 제12조 제2항에 따라 조합원 자격을 상실했다고 보았습니다. 그리고 피고는 조합규약 제12조 제4항에 따라 원고가 낸 350,082,900원에서 공동부담금에 해당하는 업무대행비 2,000만 원을 공제한 잔액을 원고가 환급을 청구한 날부터 30일 이내에 지급할 의무가 있다고 판단했습니다.

피고는 원고의 자격 상실이 가입계약 제8조 제2항의 해지사유이므로 가입계약을 해지했고, 반환 범위와 시기는 제8조 제3항에 따라야 한다고 주장했습니다. 원심은 자격이 자동 상실되므로 해지통보가 필요하지 않고, 가입계약 제8조 제2항이 세대주 변경 등에 따른 자격 상실을 해지사유로 명시하지 않았으며, 창립총회에서 공제할 공동부담금과 환급시기를 따로 정했다고 보기 어렵다는 등의 이유로 이 주장을 받아들이지 않았습니다.

따라서 조합원이 입주가능일 전에 세대주 지위를 상실하여 조합원 자격에 해당하지 않게 된 경우에는 그와 동시에 조합원 자격을 자동으로 상실하고 조합원 지위도 잃게 된다고 보아야 한다.

원심은 제1심판결과 결론을 같이한다고 보아 피고의 항소를 기각했습니다.

대법원의 판단

대법원은 조합원 지위 상실의 효력과 분담금 환급 시 공제의 근거에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

이러한 지역주택조합사업과 가입계약의 성질, 조합규약이나 가입계약의 내용, 당사자들의 의사, 조합원 분담금 납부의 성질, 형태와 방법 등을 고려하여 보면, 조합원이 그 지위를 상실하면 그 효력은 장래에 향해서만 미친다고 보아야 한다(대법원 2022. 7. 14. 선고 2021다281999, 282008 판결 참조). 그리고 조합원에게 조합의 비용 중 일정 부분을 부담하도록 하기 위하여는 그와 같은 취지를 조합규약이나 조합총회의 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정하여야 한다. 조합원의 지위 상실로 인한 분담금 환급절차에서 조합의 비용 중 일정 부분을 공제하는 경우도 마찬가지이다(대법원 2022. 2. 11. 선고 2021다282046, 282053 판결 등 참조).

따라서 원고는 2023. 3. 20. 세대주 지위를 상실함으로써 피고의 조합원 자격과 지위를 상실하였다 할 것이나, 그와 별개로 피고는 이 사건 가입계약 제8조 제2항에 따라 원고의 조합원 자격 유지의무 위반을 이유로 이 사건 가입계약을 해지할 수 있고, 그 경우 원고에게 반환할 분담금의 범위 및 시기에 관하여는 이 사건 가입계약 제8조 제3항이 적용될 수 있다(원심이 인용한 대법원 2020. 10. 15. 선고 2020다227639 판결은 이 사건과 사안이 달라 원용하기에 적절하지 아니하다).

이 사건에서는 다음 사정을 들어 위와 같이 판단했습니다.

• 가입계약은 조합원이 되어 신축 아파트를 취득할 목적으로 체결됩니다. 원고가 조합원 지위를 상실했더라도 그 효력은 장래에 향해서만 미치므로, 가입계약이 무효로 되거나 그 효력이 당연히 상실된다고 보기는 어렵다고 보았습니다.
• 원고는 가입계약 제3조 제1항에서 준공 및 입주 시까지 자격을 유지하기로 정했는데도 입주가능일 전인 2023. 3. 20. 세대주 지위를 상실했습니다. 대법원은 이것이 조합원 자격요건 유지의무 위반에 해당하므로 피고가 제8조 제2항에 따라 계약을 해지할 수 있다고 봄이 상당하다고 보았습니다.
• 분담금 환급에서 조합 비용을 공제하는 근거는 조합규약과 함께 가입계약도 될 수 있다고 보았습니다. 조합규약 제12조 제4항은 공제할 공동부담금의 구체적인 범위를 정하지 않은 반면, 조합규약 시행 후 체결된 가입계약 제8조 제3항은 그 범위와 반환시기를 구체적으로 정한 것으로 볼 수 있다고 보았습니다.
• 가입계약 제8조 제3항의 공제조항은 계약과 조합규약의 전체 취지, 사업 수행을 위한 분담금의 중요성, 자격 상실을 악용한 분담금 회피를 막을 필요성 등을 고려하면 민법 제398조의 손해배상의 예정에 해당한다고 볼 수 있다고 보았습니다. 피고가 해지했다면 분담금 총금액 중 10%와 업무대행비를 손해배상 예정액으로 청구하거나, 이를 공제하고 나머지 분담금만 반환할 수 있다고 보았습니다.

대법원은 원심이 피고의 해지 의사표시가 적법한지와 그에 따른 분담금의 반환 범위 및 이행기 도래 여부 등을 살펴보지 않은 채, 업무대행비 2,000만 원만 공제한 잔액을 환급 청구일부터 30일 이내에 반환할 의무가 있다고 판단한 것은 잘못이라고 보았습니다. 원심이 인용한 대법원 2020. 10. 15. 선고 2020다227639 판결도 이 사건과 사안이 달라 원용하기에 적절하지 않다고 보았습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결 중 예비적 청구에 관한 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 서울고등법원에 환송했습니다.

관련 판례

• 대법원 2022. 7. 14. 선고 2021다281999, 282008 판결: 조합원이 지위를 상실하면 그 효력은 장래에 향해서만 미친다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2022. 2. 11. 선고 2021다282046, 282053 판결: 조합원에게 조합 비용을 부담시키거나 환급 시 공제하려면 조합규약, 총회 결의, 약정 등으로 미리 정해야 한다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2020. 10. 15. 선고 2020다227639 판결: 원심이 조합규약 해석의 근거로 인용한 판결인데, 대법원은 이 사건과 사안이 달라 원용하기에 적절하지 않다고 보았습니다.

관련 법령

• 주택법 제11조 제1항, 제7항, 제11조의3: 지역주택조합과 조합원 사이 법률관계를 규율하는 근거 법령으로, 조합규약과 가입계약을 해석하는 바탕이 되었습니다.
• 민법 제398조: 가입계약 제8조 제3항의 공제조항을 손해배상의 예정으로 볼 수 있다고 판단한 근거가 되었습니다.

실무상 의미

• 가입계약에 준공 및 입주 시까지 조합원 자격을 유지하기로 하는 조항과 해지·공제조항이 있는데 조합원이 입주가능일 전에 세대주 지위를 잃었다면, 대법원은 조합원 지위 상실과 별개로 조합이 자격 유지의무 위반을 이유로 가입계약을 해지할 수 있고 그 경우 가입계약의 공제조항이 적용될 수 있다고 보았습니다. 세대주 변경 전에 가입계약의 자격 유지 조항과 위약금 조항을 확인할 필요가 있습니다.
• 환급 범위와 시기는 조합규약과 함께 가입계약 조항도 근거가 될 수 있으므로, 두 문서를 나란히 놓고 살펴야 합니다.
• 이 사건에서 피고의 해지가 적법한지, 실제로 얼마를 언제 돌려주어야 하는지는 환송 후 서울고등법원이 다시 심리할 부분입니다.

사건 표시

• 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213608 판결 [납입금반환청구의소] [공2026상,396]
• 원심: 서울고등법원 2025. 5. 16. 선고 2024나2017784 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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