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허가받은 가설건축물의 존치기간 만료 후 다른 공익사업으로 영업을 할 수 없게 된 영업자의 영업손실보상 청구 여부

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 16.대법원 2025. 12. 11. 선고 2024두66136 판결

해당 판결

쟁점

도시계획시설 부지에 예외적으로 허가받아 지은 가설건축물은 도시계획시설사업이 시행되면 소유자 비용으로 철거해야 하고, 그 철거에 따른 영업손실도 보상받지 못합니다. 이 사건에서는 도시계획시설사업과 무관한 공공주택사업이 시행되었고, 사업인정고시 당시 가설건축물의 존치기간이 한 달 정도 남아 있었으며, 임차인인 원고는 존치기간 만료 뒤에도 영업을 계속했습니다. 이런 영업이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제77조와 같은 법 시행규칙 제45조 제1호에 따른 영업손실보상 대상인지가 문제 되었습니다.

사실관계

• 이 사건 부지(임야 1,016㎡)는 2006. 1. 10. 도시관리계획(변경)결정 고시로 도시계획시설인 ‘주차장3’의 예정지로 지정되었습니다.
• 부지 소유자들은 2012. 9. 10. 가설건축물 2동의 건축허가를 신청해 존치기간을 2015. 8. 9.까지로 정한 허가를 받아 건축하고 사용승인을 받았습니다. 2015. 8. 4. 존치기간을 2018. 8. 9.까지로 연장하는 연장신고서를 냈고 시장은 이를 수리했습니다.
• 원고는 2013. 3. 14. 소유자들로부터 가설건축물 2동 중 1동을 임차하고, 2013. 4. 16. 무렵부터 2021. 1. 4.까지 그곳에서 조미료 등 도·소매업을 했습니다.
• 피고 한국토지주택공사를 사업시행자로 한 공공주택사업의 사업인정고시가 2018. 7. 4. 있었고, 부지는 사업구역에 포함되었습니다.
• 소유자들은 2018. 7. 19. 존치기간을 2021. 8. 9.까지로 연장하는 신고서를 냈으나, 시장은 2018. 7. 27. 부지가 사업구역에 편입되었다는 이유로 연장을 불허했습니다.
• 중앙토지수용위원회는 2021. 12. 9. 수용개시일을 2022. 1. 10.로 하여 원고 소유 지장물의 손실보상금은 인정했으나 영업손실보상 청구는 받아들이지 않았고, 원고의 이의신청 중 영업손실보상 부분도 기각되었습니다.

원심의 판단

원심은 원고가 사업인정고시일 이전부터 적법하게 건축허가, 사용승인, 존치기간 연장신고가 이루어진 가설건축물에서 영업했으므로 영업손실보상 대상이라고 보았습니다. 피고는 도시계획시설 부지의 가설건축물 소유자와 임차인은 철거에 따른 영업손실을 보상받을 수 없다고 주장했으나, 원심은 도시관리계획이 약 12년간 시행되지 않았고 소유자들이 이 사건 사업의 시행에 따른 이해득실까지 형량한 후 건축했다고 보기 어렵다는 이유로 받아들이지 않았습니다. 원심은 제1심 감정 결과에 따라 영업손실보상금을 68,531,000원으로 산정했습니다.

원고는 이 사건 사업인정고시일 이전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 이 사건 영업을 영위하였으므로, 이 사건 영업은 영업손실보상의 대상에 해당한다고 할 것이다.

제1심은 원고의 청구를 받아들이지 않았으나, 원심은 이 사건 영업이 영업손실보상 대상에 해당한다고 보아 결론을 달리했습니다.

대법원의 판단

대법원은 허가 대상 가설건축물에서의 영업에 대한 영업손실보상에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

따라서 적법하게 건축된 허가 대상 가설건축물에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 영업을 행하고 있던 영업자가 다른 공익사업의 시행으로 인하여 허가받은 존치기간까지 영업을 계속할 수 없게 되었다면, 원칙적으로 그 영업자는 특별한 희생 또는 손실을 입었다고 볼 수 있다.

따라서 적법하게 건축된 허가 대상 가설건축물에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 영업을 행하고 있던 영업자가 기존의 허가에 따른 존치기간 만료일 이후에 도시계획시설사업과 무관한 다른 공익사업으로 인하여 가설건축물에서 영업을 할 수 없게 되었다고 하더라도, 그 공익사업의 사업인정고시 당시에 영업자에게 해당 가설건축물에서 존치기간 만료일 이후의 시점에도 계속해서 영업을 할 수 있으리라는 정당한 기대가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 영업자는 특별한 희생 또는 손실을 입었다고 볼 수 없어 영업손실보상을 청구할 수 없다.

대법원은 존치기간 연장허가가 행정청의 재량행위라는 점 등을 근거로 들었고, 정당한 기대가 있었는지는 가설건축물 허가나 존치기간 연장허가의 경위, 사업인정고시 당시 잔여 존치기간, 도시계획시설사업 및 공익사업의 진행 경과, 영업의 내용과 운영 경과 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다고 보았습니다.

이 사건에서는 다음 사정 등을 고려하면 원고에게 특별한 희생 또는 손실이 발생하였다고 인정하기 어렵다고 볼 여지가 있다고 보았습니다.

• 사업인정고시 당시 가설건축물의 존치기간은 한 달 정도밖에 남아 있지 않았습니다.
• 원고는 존치기간이 만료된 후에도 약 2년 5개월이 지난 2021. 1. 4.까지 가설건축물에서 영업을 했습니다.
• 원고에게 존치기간이 연장되어 만료 이후에도 계속 영업할 수 있으리라는 정당한 기대가 있었다고 인정할 만한 사정을 찾기 어렵습니다.

원심은 사업인정고시일 이전부터 적법한 허가 대상 가설건축물에서 하던 영업은 일괄적으로 영업손실보상 대상이라고 보아, 정당한 기대를 인정할 특별한 사정이 있었는지를 심리하지 않았습니다. 대법원은 이를 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이라고 보았고, 나머지 상고이유에 관한 판단은 생략했습니다.

대법원은 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송했습니다.

관련 판례

• 대법원 2024. 5. 30. 선고 2023두61707 판결: 손실보상을 받으려면 특별한 희생 또는 손실이 발생해야 하고, 그렇지 않으면 손실보상을 청구할 수 없다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2001. 8. 24. 선고 2001다7209 판결: 도시계획시설사업이 시행되면 허가 대상 가설건축물 소유자는 철거에 따른 손실보상을 청구할 수 없고, 그 이용권능에 터 잡은 임차인도 영업손실의 보상을 청구할 수 없다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제77조: 공익사업으로 영업을 휴업함에 따른 영업손실을 보상하도록 정한 조문으로, 원고 청구의 근거입니다.
• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제45조: 제1호가 사업인정고시일 이전부터 적법한 장소에서 계속적으로 행하고 있는 영업을 보상 대상으로 정하고 있어, 원심이 이 요건을 갖추었다고 본 근거입니다.
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제64조: 도시계획시설 부지에 예외적으로 가설건축물을 허가하되, 도시계획시설사업이 시행되면 소유자 부담으로 원상회복을 명하도록 한 조문으로, 허가 대상 가설건축물의 한시적 성격을 판단하는 근거가 되었습니다.
• 건축법 제20조: 가설건축물의 건축허가에 관한 조문으로, 대법원이 허가 대상 가설건축물의 법적 지위를 정리하는 근거로 들었습니다.

실무상 의미

• 도시계획시설 부지의 허가 가설건축물을 임차해 영업한다면 허가받은 존치기간과 연장 경위를 확인해 둘 필요가 있습니다. 대법원은 도시계획시설사업과 무관한 다른 공익사업으로 존치기간 만료일 이후에 영업을 할 수 없게 된 영업자는, 사업인정고시 당시 존치기간 만료일 이후에도 계속 영업할 수 있으리라는 정당한 기대가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 영업손실보상을 청구할 수 없다고 보았습니다.
• 다른 공익사업으로 허가받은 존치기간까지 영업을 계속할 수 없게 된 경우에는 원칙적으로 특별한 희생 또는 손실을 입었다고 볼 수 있다고 보았으므로, 영업을 할 수 없게 된 시점이 존치기간 안인지가 판단에 영향을 줍니다.
• 정당한 기대 여부는 허가와 연장허가의 경위, 잔여 존치기간, 사업 진행 경과, 영업의 내용과 운영 경과 등을 종합하여 판단되므로, 보상을 다툴 때에는 이런 사정을 보여 줄 자료를 갖추는 것이 필요합니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 12. 11. 선고 2024두66136 판결 [손실보상금] [공2026상,280]
• 원심: 서울고등법원 2024. 11. 20. 선고 2024누47427 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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