민사 · 매매/분양계약

약정한 부동산 중개보수를 신의성실 원칙으로 감액할 때 법원이 갖추어야 할 합리적 근거

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 15.대법원 2026. 2. 12. 선고 2025다212052 판결

해당 판결

쟁점

중개의뢰인이 부동산중개업자의 중개로 부동산 매매계약을 체결하면서 그 중개업자와 중개보수를 약정했는데, 법원이 그 약정보수액이 부당하게 과다하다고 보아 직권으로 감액할 수 있는지가 문제 되었습니다. 특히 약정보수액의 감액은 신의성실 원칙(민법 제2조)에 근거한 예외이므로, 법원이 어느 정도의 구체적 근거를 갖추어야 감액할 수 있는지가 쟁점입니다.

사실관계

• 원고는 부동산중개법인이고, 피고는 지역주택조합이 추진하는 아파트를 신축하고자 원고 측 소외인에게 그 일대 여러 부동산들에 대한 매입용역을 의뢰했습니다.
• 피고는 원고의 중개로 2021. 10. 20. 토지 및 그 지상 건물을 28억 원에 매수하는 매매계약을 체결하면서, 중개보수를 27,720,000원(28억 원 × 0.9%인 25,200,000원에 부가가치세 2,520,000원을 더한 금액)으로 약정했습니다.
• 피고는 2022. 4. 18. 같은 동의 토지 및 그 지상 건물을 33억 5,000만 원에 매수하는 매매계약을 체결하면서, 중개보수를 33,165,000원(30,150,000원에 부가가치세 3,015,000원을 더한 금액)으로 약정했습니다. 두 약정 모두 지급시기는 계약일이었습니다.
• 피고는 원고 대표이사의 아버지인 소외인이 실제로 중개행위를 했으므로 계약당사자가 소외인이라고 주장했으나, 원심은 매매계약서의 기재내용에 반한다고 보아 받아들이지 않았습니다.
• 원심 판결에 따르면 각 중개보수 약정 당시의 법정 수수료 상한요율은 0.7%였고, 약정 수수료율은 0.9%였습니다.
• 원고는 피고에게 약정 중개보수 합계 60,885,000원과 지연손해금의 지급을 청구했습니다.

원심의 판단

원심은 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계를 민법상 위임관계와 같다고 보고, 약정보수액이 부당하게 과다하면 상당한 범위 내의 보수액만 청구할 수 있다는 법리(대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결)를 적용했습니다. 원심은 각 부동산이 피고의 매입용역 의뢰 대상이었다는 사정 등을 들어 다음과 같이 판단했습니다.

원고가 피고로부터 위 각 매매계약의 중개를 수임하게 된 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 원고가 투입한 노력의 정도, 피고가 얻게 되는 구체적 이익에다가 위 각 중개보수 약정 당시의 법정 수수료 상한요율(0.7%) 등 기타 제반사정을 고려할 때 원고와 피고 사이에 정한 위 각 약정보수액(수수료율 0.9% 적용)은 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 판단되므로, 위 각 약정보수액을 50%씩 감액한 13,860,000원(= 27,720,000원 × 0.5), 16,582,500원(= 33,165,000원 × 0.5)으로 정함이 상당하다.

제1심은 피고에게 중개보수 지급을 명했으나, 원심은 약정보수액을 50%씩 감액하여 합계 30,442,500원과 그 지연손해금을 초과하는 부분의 원고 청구를 기각했습니다.

대법원의 판단

대법원은 약정 중개보수의 감액에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

부동산중개업자의 위임사무처리 보수에 관하여 부동산중개업자와 중개의뢰인 사이에 약정이 있는 경우 부동산중개업자는 원칙적으로 약정보수액 전부를 청구할 수 있다. 다만 위임의 경위, 중개업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 중개의뢰인이 업무처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 그 밖에 변론에 나타난 여러 사정을 고려하여, 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 적당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다. 그런데 이러한 보수 청구의 제한은 어디까지나 계약자유 원칙에 대한 예외를 인정하는 것이므로, 법원은 그에 관한 합리적인 근거를 명확히 밝혀야 한다.

원심은 원고가 판시 부동산들에 관한 매매계약을 중개하게 된 경위 사실 외에 중개보수 청구 제한의 근거가 되는 여러 요소들을 추단할 수 있는 구체적 근거사실에 관하여 아무런 심리·판단을 하지 아니한 채 추상적인 사정들만을 들어 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 판시하였는데, 이러한 판시 내용만으로는 계약자유 원칙에 대한 예외로서 부동산중개업자인 원고의 중개보수 청구를 제한할 만한 객관적이고 합리적인 근거를 명확히 알 수 없다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원심판단에 잘못이 있다고 보았습니다.

• 원심이 인정한 사실은 매매목적물인 부동산들이 피고의 매입용역 의뢰로 중개대상이 되었다는 경위 사실뿐이었습니다.
• 원심은 수임 경위, 업무처리의 경과와 난이도, 원고가 투입한 노력의 정도, 피고가 얻게 되는 구체적 이익, 법정 수수료 상한요율 등을 고려 요소로 들었으나, 이 요소들을 추단할 수 있는 구체적 근거사실은 심리·판단하지 않았습니다.
• 대법원은 원심의 판시 내용만으로는 원고의 중개보수 청구를 제한할 객관적이고 합리적인 근거를 명확히 알 수 없다고 보았습니다.
• 대법원은 보수 청구의 제한이 계약자유 원칙에 대한 예외라는 점에 비추어, 원심판단에 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 판단했습니다.

대법원도 약정보수액이 부당하게 과다하다고 볼 특별한 사정이 있으면 감액할 수 있다는 법리는 유지했습니다. 다만 원심이 그 특별한 사정을 인정한 근거가 추상적인 사정들에 그쳐 부족하다고 보았고, 이 사건 약정보수액이 과다한지 여부를 직접 정하지는 않았습니다.

대법원은 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 광주지방법원에 환송했습니다.

관련 판례

• 대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결: 중개보수 약정이 있으면 원칙적으로 약정보수액 전부를 청구할 수 있으나, 부당하게 과다한 특별한 사정이 있으면 적당한 범위 내로 제한된다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2018. 5. 17. 선고 2016다35833 전원합의체 판결: 보수 청구의 제한은 계약자유 원칙에 대한 예외이므로 법원이 합리적인 근거를 명확히 제시해야 한다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 민법 제2조: 약정보수액을 제한할 수 있는 근거인 신의성실 원칙에 관한 조문으로, 이 사건 감액 판단의 기준이 되었습니다.
• 민법 제686조: 중개업자와 중개의뢰인의 관계를 위임관계로 보아 원고가 약정 중개보수를 청구하는 근거가 되었습니다.

실무상 의미

• 중개보수를 약정한 경우 중개업자는 원칙적으로 약정보수액 전부를 청구할 수 있고, 감액은 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있을 때에만 인정되는 예외입니다.
• 대법원은 감액 요소를 추단할 수 있는 구체적 근거사실에 관한 심리·판단을 요구했으므로, 약정보수액이 과다하다고 다투는 쪽은 업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력, 의뢰인이 얻는 구체적 이익 등에 관한 사실과 자료를 구체적으로 내는 것이 중요합니다.
• 이 판결은 약정보수액의 감액 자체를 금지한 것은 아니며, 이 사건 약정보수액이 과다한지와 원고가 받을 보수액은 환송 후 원심에서 다시 판단됩니다.

사건 표시

• 대법원 2026. 2. 12. 선고 2025다212052 판결 [기타(금전)] [공2026상,761]
• 원심: 광주지방법원 2025. 4. 11. 선고 2024나80131 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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