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공유물분할판결로 이웃의 단독 소유가 된 땅을 계속 써 왔다면 점유취득시효가 인정될까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 15.대법원 2026. 2. 12. 선고 2024다229053, 229060 판결

해당 판결

쟁점

공유토지 지분을 가진 공유자가 그 토지 일부를 점유해 오다가, 공유물분할판결로 그 부분이 다른 공유자의 단독 소유가 된 뒤에도 계속 점유한 경우가 문제 되었습니다. 그 점유를 여전히 소유의 의사로 하는 자주점유로 추정할 수 있는지(민법 제197조 제1항), 그에 따라 점유취득시효(민법 제245조 제1항)가 완성되었다고 볼 수 있는지가 쟁점이었습니다.

사실관계

• 피고는 1994. 8. 27. 대지 216.2㎡를 매수하여 1994. 9. 22. 소유권이전등기를 마쳤고, 1994. 5. 15. 그 대지에 연접한 잡종지 889.5㎡(이하 분할 전 토지) 중 889.5분의 37.53 지분을 매수하여 1994. 10. 13. 지분이전등기를 마쳤습니다. 피고는 1996. 3. 14.경 그 대지 위에 단독주택을 신축했습니다.
• 원고의 아버지는 2006. 10. 10. 피고의 대지와 연접한 대지 212.6㎡와 그 지상 건물을 매수했고, 원고는 2006. 10. 10. 분할 전 토지 중 889.5분의 68.5 지분을 매수하여 2006. 12. 1. 지분이전등기를 마쳤습니다.
• 분할 전 토지의 다른 공유자가 원고와 피고 등을 상대로 공유물분할소송을 제기했고, 분할 전 토지를 나누어 그중 잡종지 68.5㎡를 원고의 소유로 하는 판결이 2008. 9. 8. 확정되었습니다. 원고는 2010. 12. 6. 그 잡종지에 관하여 공유물분할을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다.
• 피고는 2011. 10. 19. 분할된 잡종지 37.5㎡에 관하여 공유물분할을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다.
• 피고는 1994. 9. 22.경부터 원고 소유가 된 잡종지 68.5㎡ 중 피고의 대지에 인접한 17.3㎡(이하 이 사건 부동산)를 점유하고 있습니다.
• 원고는 이 사건 부동산의 인도를 구하는 본소를, 피고는 2014. 9. 22.경 점유취득시효가 완성되었다고 주장하며 소유권이전등기를 구하는 반소를 제기했습니다.

원심의 판단

원고는 피고가 공유물분할소송 무렵 이 사건 부동산이 원고 소유임을 알게 되었으므로 그때부터 피고의 점유가 타주점유로 전환되었다고 주장했습니다. 원심은 제1심판결 이유를 그대로 인용하면서 다음과 같이 판단했습니다.

원고의 항소이유와 이 법원에서의 주장은 제1심에서의 주장과 크게 다르지 않고, 제1심에 제출된 증거들을 다시 면밀히 살펴보아도, 제1심의 사실인정과 판단은 정당하다.

대법원 판결이 전하는 원심의 이유는 두 가지입니다. 소유의 의사는 점유 개시 당시에 존재하면 족하므로 자신의 토지로 알고 점유를 시작한 자가 나중에 자신의 소유가 아님을 알게 되었다는 사정만으로 타주점유로 전환되지 않는다는 것과, 공유물분할소송을 전후하여 피고의 점유 상황이 변하지 않은 것으로 보인다는 것입니다.

대법원의 판단

대법원은 공유토지 점유의 성질과 공유관계가 해소된 뒤의 점유에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

공유토지는 공유자 1인이 그 전부를 점유하고 있다고 하여도 다른 특별한 사정이 없다면 그 권원의 성질상 다른 공유자의 지분비율의 범위 내에서는 타주점유라고 볼 수밖에 없지만, 공유자들이 분할 전 토지의 전체면적 중 각 점유 부분을 구분소유하게 된다고 믿고서 그 각 점유 부분의 대략적인 면적에 해당하는 만큼의 지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 경우에는, 등기부상 공유자들이 각 토지의 일부 공유자로 되어 있다고 하더라도 그들의 점유가 권원의 성질상 타주점유라고 할 수는 없다.

그러나 이러한 경우라도 공유물분할 절차 등을 통해 공유관계가 해소되어 그 점유 부분이 다른 공유자의 단독 소유가 되었다면, 종전 공유자가 위 점유 부분을 계속 점유하고 있다고 하더라도 그 점유는 달리 특별한 사정이 없는 한 타주점유라고 봄이 타당하다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어, 이 사건 공유물분할판결이 확정된 때에 피고의 점유는 타주점유로 변경되었다고 볼 여지가 크다고 보았습니다.

• 피고는 분할 전 토지에 관한 공유물분할소송의 당사자가 되어 소송을 수행했습니다.
• 그 소송에서 이 사건 부동산이 포함된 잡종지 68.5㎡를 원고의 단독 소유로 분할하는 취지의 판결이 확정되었습니다.

대법원은 원심 판단을 수긍하기 어렵다고 보았습니다. 원심이 피고의 자주점유 추정이 유지된다고 보아 점유취득시효 주장을 받아들인 데에는 「자주점유의 추정에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 아니하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못」이 있다고 판단했고, 나머지 상고이유에 대한 판단은 생략했습니다.

대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 수원지방법원에 환송했습니다.

관련 판례

• 대법원 1996. 3. 22. 선고 95다53768 판결: 공유자들이 각 점유 부분을 구분소유하게 된다고 믿고 그 면적만큼의 지분에 관하여 소유권이전등기를 마친 경우 그 점유를 권원의 성질상 타주점유라고 할 수 없다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다245597 판결: 공유자 1인의 점유는 다른 공유자의 지분비율 범위에서 원칙적으로 타주점유이되 구분소유를 믿고 지분등기를 마친 경우는 예외가 된다는 같은 법리의 근거로 함께 들었습니다.

관련 법령

• 민법 제197조 제1항: 원심은 피고의 점유에 대한 자주점유의 추정이 유지된다고 보았고, 대법원은 공유물분할판결 확정으로 피고의 점유가 타주점유로 변경되었다고 볼 여지가 크다고 보았습니다.
• 민법 제245조 제1항: 피고가 1994. 9. 22.경부터의 점유로 2014. 9. 22.경 점유취득시효가 완성되었다고 주장하며 소유권이전등기를 구한 근거입니다.
• 민법 제262조: 원고와 피고 등이 분할 전 토지를 지분으로 공유한 관계로서, 공유자 1인의 점유가 타주점유인지를 판단하는 전제가 되었습니다.

실무상 의미

• 공유토지 일부를 오래 점유해 왔더라도 공유물분할 절차 등으로 그 부분이 다른 공유자의 단독 소유가 되면, 그 뒤의 계속 점유는 특별한 사정이 없는 한 타주점유로 볼 수 있으므로 점유취득시효를 주장할 때 분할판결 확정 시점을 함께 살펴야 합니다.
• 원심은 공유물분할소송 전후로 점유 상황이 변하지 않은 것으로 보인다는 점을 들었으나 대법원은 이를 수긍하지 않았으므로, 점유 상황이 그대로라는 사정만으로 자주점유가 유지된다고 단정하기 어렵습니다.
• 이 사건은 파기환송되어 피고의 점유취득시효 완성 여부가 아직 정해지지 않았고, 대법원도 「달리 특별한 사정이 없는 한」, 「볼 여지가 크다」고 표현했으므로 환송 후 원심의 심리 결과를 지켜보아야 합니다.

사건 표시

• 대법원 2026. 2. 12. 선고 2024다229053, 229060 판결 [토지인도·토지인도] [공2026상,757]
• 원심: 수원지방법원 2024. 1. 11. 선고 2023나53379, 53386 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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