민사 · 매매/분양계약

관리형 토지신탁 분양계약에서 수탁자 책임한정특약의 약관 설명의무

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 15.대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결

해당 판결

쟁점

수분양자인 원고는 오피스텔 입주가 지연되자 공급계약을 해제하고 계약서에서 정한 위약금을 청구했습니다. 신탁회사인 피고는 공급계약 특약사항에 따라 자신은 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내에서만 책임을 진다고 다투었습니다. 이 특약이 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항에서 정한 설명의무의 대상인 ‘중요한 내용’에 해당하는지, 해당한다면 설명이 없었을 때 피고가 이 특약을 계약 내용으로 주장할 수 있는지가 핵심 쟁점이었습니다.

사실관계

• 시행사는 오피스텔을 신축하여 분양하는 사업의 시행사입니다. 피고는 2018. 3. 22. 시행사 및 시공사와 관리형 토지신탁계약을 체결하고, 시행사로부터 시행사 및 분양자의 지위를 승계했습니다.
• 원고는 2018. 7. 24. 공급자(매도인 겸 수탁자) 피고, 위탁자 시행사, 시공사와 오피스텔 1개 호실에 관한 공급계약을 체결하고, 같은 날 피고에게 계약금을 지급했습니다.
• 공급계약 제3조 제3항 제1호는 매도인의 귀책사유로 입주예정일로부터 3월을 초과하여 입주가 지연되면 매수인이 해제할 수 있다고 정했고, 제4조 제2항은 그 경우 매도인이 총공급금액의 10%를 위약금으로 지급한다고 정했습니다.
• 공급계약 특약사항 제1조 제2항은 「매도인은 매수인에게 공급계약상의 책임을 부담하는 경우에도 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내에서만 책임을 부담하며, 매수인은 등기부로 공시되는 신탁원부의 내용을 확인하여야 한다.」라고 정했습니다. 같은 조 제3항은 수탁자가 선량한 관리자의 주의로써 신탁부동산을 관리한 경우 법적 책임은 위탁자 및 시공사에게 있다는 취지로 정했습니다.
• 원고는 2020. 4.경 입주예정일인 ‘2019. 12.’로부터 3개월 이상 입주가 지연되었다는 이유로 공급계약을 해제하고, 계약금 반환과 위약금 지급을 구하는 통지를 했습니다.
• 원고는 소송에서 34,808,099원과 지연손해금의 지급을 청구했습니다.

원심의 판단

원심은 제1심판결 이유를 일부 고쳐 그대로 인용했습니다. 대법원 판결이 전하는 원심 판단에 따르면, 피고가 입주예정일인 2019. 12.로부터 3개월이 지난 2020. 3. 말경까지 오피스텔을 준공하지 못한 것은 피고의 귀책사유에 해당하고, 공급계약은 원고의 해제 통지에 따라 2020. 5. 28. 해제되었으므로 피고는 위약금을 지급할 의무가 있습니다. 원심은 특약사항 제1조 제2항을 책임한정특약으로 해석하고, 이 특약이 일반 조항과 동일한 색깔·크기·글자체로 구분 없이 기재된 점 등을 들어 다음과 같이 판단했습니다.

이 사건 책임한정특약은 통상적인 매매계약에서와는 달리 매도인의 책임을 한정하는 것으로서 수분양자들이 별도의 설명을 듣지 않고 충분히 예상할 수 있는 사항이 아님에도, 피고가 이 사건 공급계약을 체결하는 과정에서 원고에게 이 사건 책임한정특약의 존재나 그 효과를 별도로 설명하였다거나 그에 관한 구체적 내용을 담은 서면자료 등을 제공하였다고 인정할 아무런 증거가 없는 점 등을 종합하면, 앞서 살핀 사실만으로는 약관법 제3조 제3항이 정한 바대로 피고가 원고에게 이 사건 책임한정특약을 이해할 수 있도록 설명의무를 다하였다고 볼 수 없다.

원심은 이 특약이 거래상 일반적이고 공통적으로 사용되고 있다는 피고 주장에 대해서도 수분양자의 지위에서는 반드시 그와 같다고 보기 어렵다고 보았습니다. 제1심과 원심의 결론은 같습니다.

대법원의 판단

대법원은 책임한정특약이 약관법상 설명의무의 대상인지에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

사업자의 설명의무를 면제하는 사유로서 ‘거래상 일반적이고 공통된 것’이라는 요건은 해당 약관 조항이 그 거래계에서 일반적으로 통용되고 있는지의 측면에서, ‘고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있는 사항’인지 여부는 소송당사자인 특정 고객에 따라 개별적으로 예측가능성이 있었는지의 측면에서 각각 판단되어야 한다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2016다276177 판결 등 참조).

관리형 토지신탁의 수탁자가 신탁재산의 범위 내에서만 수분양자에 대하여 계약상 책임을 부담한다는 이른바 ‘책임한정특약’은 특별한 사정이 없는 한 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항이 정하는 약관 조항으로서 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’에 해당한다고 봄이 타당하다.

대법원은 그 이유로 다음 사정을 들었습니다.

• 관리형 토지신탁의 수탁자는 신탁사무의 처리상 발생한 채권을 가지고 있는 수분양자에 대하여 신탁재산은 물론 수탁자의 고유재산으로도 책임을 지는 것이 원칙입니다.
• 책임한정특약은 그 이행책임을 신탁재산의 한도 내로 제한하므로, 수분양자가 공급계약의 체결 여부 등을 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항입니다.
• 책임한정특약이 신탁업계에서 통용되고 있다고 하더라도, 거래 경험이 평생에 몇 번 되지 않고 관리형 토지신탁 등에 관한 전문지식이 없는 수분양자가 별도의 설명 없이도 그 존재와 내용을 충분히 예상할 수 있다고 보기는 어렵습니다.

대법원은 특약사항 제1조 제2항을 책임한정특약으로 해석하고 피고가 설명의무를 다하지 않아 이를 계약 내용으로 주장할 수 없다고 본 원심 판단에 약관법상 설명의무에 관한 법리 오해가 없다고 보았습니다. 원심이 특약사항 제1조 제3항에 관한 피고 주장을 명시적으로 판단하지 않은 점에 대해서는, 원심판결 이유의 전반적인 취지에 그 주장을 배척하는 취지가 포함되어 있으므로 판단누락으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 위약금 채권이 해제 통지가 피고에게 도달함과 동시에 이행기가 도래한다고 본 원심 판단도 수긍했습니다.

결국 대법원은 상고를 기각하고 상고비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

관련 판례

• 대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다217108 판결: 거래상 일반적이고 공통된 사항이나 법령을 되풀이하는 정도의 사항에는 사업자의 설명의무가 없다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2019. 5. 30. 선고 2016다276177 판결: 설명의무 면제 사유를 거래계 통용 여부와 특정 고객의 개별 예측가능성 측면에서 각각 판단해야 한다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883, 31890 판결: 관리형 토지신탁의 수탁자가 수분양자에 대하여 신탁재산은 물론 고유재산으로도 책임을 지는 것이 원칙이라는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2013. 10. 31. 선고 2011다98426 판결: 판결 이유의 전반적인 취지로 주장의 인용 여부를 알 수 있으면 판단누락이 아니라는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 약관의 규제에 관한 법률 제3조: 제3항의 중요한 내용 설명의무와 제4항의 위반 효과에 따라 피고는 책임한정특약을 공급계약의 내용으로 주장할 수 없게 되었습니다.
• 민사소송법 제208조: 판결서 이유에 표시할 판단의 정도를 정한 조문으로, 원심의 판단누락 여부를 판단하는 근거가 되었습니다.

실무상 의미

• 관리형 토지신탁의 수탁자인 신탁회사가 분양하는 건물의 공급계약서에 책임을 신탁재산 범위로 한정하는 특약이 있더라도, 특별한 사정이 없는 한 설명의무 대상인 중요한 내용으로 보므로, 설명하지 않았으면 신탁회사는 그 특약을 계약 내용으로 주장할 수 없습니다.
• 특약이 업계에서 통용되는지와 별도로 그 수분양자가 개별적으로 예상할 수 있었는지를 따집니다. 원심은 특약이 일반 조항과 구분 없이 기재되었고 별도 설명이나 서면자료 제공을 인정할 증거가 없는 점 등을 들었으므로, 수분양자는 계약서 특약사항에 책임 범위를 제한하는 조항이 있는지와 그에 관한 설명을 들었는지를 살펴볼 필요가 있습니다.
• 위약금 채권의 이행기가 해제 통지 도달과 동시에 도래한다는 판단은 이 사건 신탁계약의 자금집행순서 조항 해석에 관한 것이므로, 다른 사건에서는 해당 신탁계약 조항을 따로 확인해야 합니다.

사건 표시

• 대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결 [위약금등청구] [공2026상,811]
• 원심: 서울고등법원 2023. 8. 31. 선고 2022나2048531 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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