민사 · 경매/공매

공유물분할을 위한 경매에서 일부 공유지분에 마쳐진 순위보전 가등기의 인수 여부

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 14.대법원 2026. 3. 12. 선고 2025다217707 판결

해당 판결

쟁점

공유물분할을 위한 경매에서 부동산을 매수한 원고가, 일부 공유지분에 마쳐져 있던 피고 명의의 가등기와 그에 기한 본등기의 말소를 구했습니다. 이 가등기가 경매로 소멸하는지 매수인에게 인수되는지, 그리고 공유물분할판결이 확정되면 가등기권리자의 권리가 배당금지급청구권 등으로 바뀌는지가 문제 되었습니다(민사집행법 제91조, 민법 제269조). 매각대금 완납 뒤에 본등기를 마친 행위가 권리남용인지도 다투어졌습니다.

사실관계

• 이 사건 부동산의 3/85 지분에 관하여 2011. 8. 18. 접수로 피고 명의의 소유권이전청구권보전가등기(이하 「이 사건 가등기」)가 마쳐졌습니다.
• 법원은 이 사건 부동산에 관하여 대금분할을 명하는 공유물분할판결을 했고, 이 사건 가등기는 그 판결의 변론이 종결되기 전에 마쳐져 있었습니다. 이 사건 가등기보다 선순위인 담보권이나 가압류는 없었습니다.
• 공유물분할을 위한 경매절차에서 집행법원은 매각물건명세서에 이 사건 가등기의 존재를 적었습니다.
• 원고는 이 경매절차에서 부동산을 낙찰받아 2022. 5. 31. 매각대금을 완납했습니다.
• 피고는 화해권고결정에 따라 2022. 9. 13. 이 사건 가등기에 기한 본등기를 마쳐 3/85 지분을 취득했습니다.
• 원고는 피고를 상대로 위 본등기와 이 사건 가등기의 말소등기절차 이행을 구했습니다.

원심의 판단

원심은 제1심판결의 이유를 인용하면서 일부 내용을 보탰습니다. 대법원 판결이 정리한 바에 따르면, 원심은 이 사건 가등기가 대금분할을 명하는 공유물분할판결의 변론종결 전에 마쳐져 있었고 그보다 선순위인 담보권이나 가압류가 없으므로 매수인인 원고에게 인수되며, 공유물분할판결이 확정되었다는 사정만으로 피고의 권리가 배당금지급청구권이나 부당이득반환청구권으로 전환되지 않는다고 판단했습니다. 원심은 피고가 공유물분할판결의 기판력을 받는 사람인지에 관하여도 다음과 같이 판단했습니다.

원고가 2022. 5. 31. 매각대금을 완납하고 위 공유물분할판결의 집행절차의 일환인 이 사건 경매절차에서 이 사건 부동산의 소유권을 취득함으로써 그 집행이 모두 완료된 이상, 피고가 그 이후인 2022. 9. 13. 위 3/85 지분을 취득하였다고 하더라도, 피고를 위 공유물분할판결의 기판력을 받는 변론종결 후의 승계인으로 볼 수도 없다.

원고의 권리남용 주장에 대하여 원심은, 집행법원이 매각물건명세서에 이 사건 가등기의 존재를 적었고 원고가 그 위험성을 감수하고 낙찰받은 점, 피고가 화해권고결정에 따라 본등기를 마친 행위에 위법성을 찾아볼 수 없는 점 등을 종합하여 권리남용이나 사회상규에 반하는 행위로서 무효라고 보기 어렵다고 판단했습니다. 원심은 제1심의 사실인정과 판단이 정당하다고 보아 제1심과 결론을 같이 했습니다.

대법원의 판단

대법원은 공유물분할을 위한 경매에서 순위보전을 위한 가등기가 인수되는지에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

부동산의 강제경매절차에서 경매목적부동산이 매각된 때에도 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 그보다 선순위인 담보권이나 가압류가 없는 이상 담보목적의 가등기와는 달리 말소되지 아니한 채 매수인에게 인수된다.

이러한 법리는 대금분할을 명하는 공유물분할판결의 변론이 종결되기 전에(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결이 선고되기 전에) 공유자의 일부 공유지분에 관하여 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기가 마쳐져 있었고, 위 공유물분할 확정판결의 당사자인 공유자가 공유물분할을 위한 경매를 신청하여 진행된 경매절차에서 공유물 전부가 매각된 경우에도 마찬가지로 적용된다.

이 사건에서는 원심이 다음 사정을 들어 판단한 것을 수긍했습니다.

• 이 사건 가등기는 공유지분에 관한 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 것입니다.
• 이 사건 가등기는 대금분할을 명하는 공유물분할판결의 변론이 종결되기 전에 마쳐져 있었고, 그보다 선순위인 담보권이나 가압류가 없었습니다.
• 따라서 이 사건 가등기는 공유물분할을 위한 경매절차의 매수인인 원고에게 인수됩니다.
• 공유물분할판결이 확정되었다는 사정만으로 가등기권리자인 피고의 권리가 배당금지급청구권이나 부당이득반환청구권으로 전환되지 않습니다.

대법원은 원심의 판단에 공유물분할판결의 형성력에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다고 보았습니다. 피고가 화해권고결정에 따라 본등기를 마친 행위를 권리남용이라거나 사회상규에 반하여 무효라고 보기 어렵다는 원심 판단에도 법리를 오해한 잘못이 없다고 보았습니다.

결론적으로 대법원은 관여 대법관의 일치된 의견으로 원고의 상고를 기각하고 상고비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

관련 법령

• 민사집행법 제91조: 경매로 매각될 때 부동산 위의 권리가 소멸하는지 매수인에게 인수되는지를 정한 조문으로, 이 사건 가등기의 인수 여부를 판단하는 근거가 되었습니다.
• 부동산등기법 제91조: 가등기에 의한 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다는 조문입니다. 원심은 본등기의 순위가 가등기의 순위에 따를 뿐 물권변동의 효과가 소급하지는 않는다고 보면서도, 가등기의 순위보전의 효력에 의하여 피고를 공유물분할판결의 변론종결 후의 승계인으로 보지 않았습니다.
• 가등기담보 등에 관한 법률 제15조: 담보목적의 가등기가 경매로 소멸하는 것과 순위보전을 위한 가등기를 구별하는 근거가 되었습니다.
• 민법 제268조: 공유자가 공유물의 분할을 청구할 수 있다는 조문으로, 이 사건 공유물분할판결의 근거입니다.
• 민법 제269조: 공유물분할의 방법에 관한 조문으로, 대금분할을 명하는 공유물분할판결과 그에 따른 경매의 근거가 되었습니다.

실무상 의미

• 공유물분할을 위한 경매에 참가하려는 사람은 매각물건명세서에 순위보전을 위한 가등기가 적혀 있는지, 그보다 선순위인 담보권이나 가압류가 있는지 확인할 필요가 있습니다. 이 판결에 따르면 그런 가등기가 공유물분할판결의 변론종결 전에 마쳐져 있고 선순위 권리가 없으면 공유물 전부가 매각되어도 매수인에게 인수됩니다.
• 이 사건에서는 매수인이 매각대금을 완납한 뒤에 가등기권리자가 본등기를 마쳤으나, 매각물건명세서에 가등기가 적혀 있었던 점 등을 들어 권리남용으로 보기 어렵다는 원심 판단을 대법원이 수긍했습니다.
• 공유지분에 순위보전을 위한 가등기를 가진 사람의 권리는 공유물분할판결이 확정되었다는 사정만으로 배당금지급청구권이나 부당이득반환청구권으로 바뀌지 않는다는 원심 판단이 유지되었습니다.

사건 표시

• 대법원 2026. 3. 12. 선고 2025다217707 판결 [소유권이전등기말소등] [공2026상,933]
• 원심: 제주지방법원 2025. 9. 15. 선고 2025나1051 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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