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재개발조합이 수용한 건물의 인도가 늦어진 경우 차임 상당 손해와 추가 금융비용 손해의 판단 기준

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 14.대법원 2026. 3. 12. 선고 2025다217883 판결

해당 판결

쟁점

주택재개발정비사업조합이 수용재결로 건물과 토지의 소유권을 취득했는데도 종전 소유자가 건물 인도를 지체하자, 조합이 차임 상당의 손해배상과 정비사업 지연에 따른 추가 금융비용 상당의 손해배상을 구했습니다. 쟁점은 조합이 건물을 임대할 생각 없이 정비사업을 진행하려 한 경우에도 차임 상당 손해를 구할 수 있는지, 그리고 민사소송법 제202조의2에 따라 손해액을 정할 때에도 인도 지체와 손해 사이에 상당인과관계가 필요한지입니다.

사실관계

• 원고는 32,886.90㎡를 정비구역으로 하는 주택재개발사업을 시행하는 조합으로, 2021. 9. 13. 관리처분계획인가를 받았습니다.
• 피고는 정비사업 구역 안에 있는 건물과 토지를 소유하고 있었습니다.
• 인천광역시 지방토지수용위원회는 2021. 12. 17. 수용개시일을 2022. 2. 10.로 정하여 수용재결을 했고, 원고는 피고를 피공탁자로 하여 2022. 1. 24., 2022. 2. 4., 2022. 8. 29. 손실보상금 등을 공탁했습니다.
• 원고는 2022. 3. 4. 2022. 2. 10. 수용을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다.
• 피고는 손실보상금이 모두 공탁된 2022. 8. 29.부터 건물을 인도할 의무가 있었으나, 2023. 7. 26.에서야 원고에게 건물을 인도했습니다.
• 피고가 인도를 지연한 건물 1층의 면적은 157.83㎡이고, 건물은 사업구역의 가장자리에 있었습니다.

원심의 판단

대법원 판결이 전하는 원심의 판단은 다음과 같습니다. 원심은 원고가 건물을 인도받아 정비사업을 진행하려 했을 뿐 다른 사람에게 임대하거나 다른 용도로 활용하여 수익을 얻을 상황은 아니었다는 이유로, 원고가 차임 상당액의 손해를 입었다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

추가 금융비용에 관하여 원심은 피고의 인도 거부로 정비사업이 지체되어 원고에게 손해가 생겼다고 보았습니다. 다만 금융비용은 정비사업 진행에 필연적으로 예상되는 비용인 점, 정비사업은 인허가 절차나 정부정책, 부동산 경기 등 여러 변수로 지연되는 경우가 많은 점, 피고 외에도 인도를 거부한 사람들이 있었던 점 등을 들어 손해액을 명확하게 특정할 수 없다고 보고, 민사소송법 제202조의2에 따라 손해액을 20,000,000원으로 정했습니다.

대법원의 판단

대법원은 차임 상당 손해와 추가 금융비용 손해에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

불법점유를 당한 부동산의 소유자로서는 불법점유자에 대하여 그로 인한 차임 상당 손해의 배상이나 부당이득의 반환을 구할 수 있고, 다만 불법점유가 없었더라도 부동산소유자에게 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있는 때에는 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없는 것이지만, 그와 같은 특별한 사정에 관하여는 손실이 발생하지 않았음을 주장하는 쪽에서 증명할 책임을 진다.

원고 주장의 추가 금융비용 상당의 손해가 발생하였다고 보기 위해서는 단순히 건물의 인도가 지연되었다는 것만으로는 부족하고 그로 인하여 이 사건 정비사업 자체가 전체적으로 지연되었다고 볼 수 있어야 한다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원심 판단을 수긍하기 어렵다고 보았습니다.

• 원고가 건물을 임대하지 않고 정비사업을 진행하려 했다는 사정만으로는 원고에게 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있다고 보기 어렵습니다. 원심은 그 특별한 사정에 대하여 별다른 심리를 하지 않았습니다.
• 대법원은 차임 상당액을 부동산의 무단점유·사용으로 얻은 이익을 금전적으로 평가하는 기준으로 보았고, 해당 부동산이 임대 가능한 부동산일 것을 요건으로 보지 않았습니다.
• 건물 인도가 늦어졌다는 것만으로는 부족하고 정비사업 전체가 지연되었다고 볼 수 있어야 하는데, 이를 확인할 근거를 찾기 어렵습니다.
• 원고가 주장한 금융비용은 정비사업 운영과 관련된 전체 비용인데, 피고가 인도를 지연한 건물 1층 157.83㎡는 사업구역 32,886.90㎡ 중 극히 일부분이고 위치도 가장자리였습니다. 그래서 철거 공사에 실질적인 방해가 있었는지, 그 정도가 금융비용 상당의 손해를 배상할 정도인지 분명하지 않습니다.
• 민사소송법 제202조의2에 따라 손해액을 정하는 경우에도 불법행위와 손해 사이에 상당인과관계가 있어야 합니다. 원심은 정비사업이 실제 지연된 기간과 상당인과관계 있는 손해의 범위 등을 심리하지 않은 채 원고가 구한 20,000,000원 전액을 손해액으로 인정했습니다.

대법원은 원심이 차임 상당 손해를 부정한 부분과 추가 금융비용 손해를 인정한 부분 모두에 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았습니다. 원고도 추가 금융비용 부분에 관하여 상고했으나, 원심이 이 부분 청구를 전부 인용했으므로 판결 이유에 불만이 있다는 것만으로는 상고의 이익이 없다며 원고의 이 부분 상고를 각하했습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결을 전부 파기하고 사건을 인천지방법원에 환송했습니다. 차임 상당 손해가 인정되는지, 추가 금융비용 손해가 피고의 인도 지체와 상당인과관계가 있는지는 환송 후 원심에서 다시 심리하게 됩니다.

관련 판례

• 대법원 1997. 7. 22. 선고 96다14227 판결: 불법점유를 당한 소유자는 차임 상당 손해배상이나 부당이득반환을 구할 수 있고, 손실이 없다는 특별한 사정은 이를 주장하는 쪽이 증명한다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결: 차임 상당액은 무단점유·사용으로 얻은 이익을 금전적으로 평가하는 기준일 뿐 임대 가능성을 요건으로 하지 않는다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다51649 판결: 전부 승소한 판결에 대하여는 이유에 불만이 있더라도 상고의 이익이 없다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2023. 6. 1. 선고 2022다235184 판결: 민사소송법 제202조의2로 손해액을 정하는 경우에도 불법행위와 손해 사이에 상당인과관계가 있어야 한다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 민법 제750조: 원고가 피고의 건물 인도 지체를 불법행위로 보아 손해배상을 구한 근거 조문입니다.
• 민법 제741조: 대법원이 무단점유자의 차임 상당 부당이득 반환에 관한 법리를 설명하면서 참조한 조문입니다.
• 민법 제393조: 손해배상의 범위에 관한 조문으로, 이 사건에서는 추가 금융비용 손해가 피고의 인도 지체와 상당인과관계가 있는지가 문제 되었습니다.
• 민사소송법 제202조의2: 원심이 금융비용 손해액을 20,000,000원으로 정한 근거 조문이며, 대법원은 이 조문을 적용할 때에도 상당인과관계가 있어야 한다고 보았습니다.

실무상 의미

• 재개발조합이 수용한 건물을 종전 소유자가 인도하지 않은 경우, 조합이 건물을 임대하지 않고 정비사업을 진행하려 했다는 사정만으로 차임 상당 손해가 생길 여지가 없다고 보기 어렵다는 것이 대법원의 판단입니다. 손실이 없다는 특별한 사정은 이를 주장하는 쪽이 증명해야 합니다.
• 정비사업 지연에 따른 금융비용을 손해로 구하는 경우, 대법원은 건물 인도 지연으로 정비사업 전체가 지연되었다고 볼 수 있어야 한다고 보았습니다. 사업 일정과 철거 공사에 실제로 미친 영향을 보여 주는 자료가 쟁점이 될 수 있습니다.
• 전부 승소한 청구 부분은 판결 이유에 불만이 있더라도 상고할 이익이 없습니다.

사건 표시

• 대법원 2026. 3. 12. 선고 2025다217883 판결 [부당이득금] [공2026상,935]
• 원심: 인천지방법원 2025. 9. 19. 선고 2023나83120 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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