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이주자택지를 감정가격으로 분양받았다면 정당한 분양대금은 어떻게 정해질까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 14.대법원 2026. 4. 2. 선고 2025다219649 판결

해당 판결

쟁점

공공주택사업의 시행자가 이주대책대상자에게 이주자택지를 공급하면서 택지조성원가보다 높은 감정가격을 기준으로 분양대금을 산정했습니다. 이때 정당한 분양대금을 무엇을 기준으로 산정하는지, 그 금액을 넘어 받은 분양대금을 부당이득으로 돌려주어야 하는지가 문제 되었습니다. 관련 조문은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법이라 합니다) 제78조 제4항과 민법 제741조입니다.

사실관계

• 피고는 공공주택사업의 시행자이고, 원고는 그 사업의 이주대책대상자입니다.
• 피고는 원고와 이주자택지에 관한 분양계약을 체결하면서 택지조성원가보다 높은 감정가격을 기준으로 분양대금을 산정했습니다.
• 원고는 이 분양계약에서 정한 분양대금을 완납했습니다.
• 이 사건 이주자택지의 공급한도는 265㎡였고, 원고에게 공급된 택지에는 265㎡를 초과하여 공급된 부분이 있었습니다.
• 원고는 피고를 상대로 부당이득금 반환을 구하는 소송을 제기했고, 원심판결에 적힌 청구취지는 654,734,065원과 그 지연손해금의 지급입니다.
• 피고는 항소심에서 택지 조성에 대한 이윤을 이주대책대상자가 취하는 것은 부당하다는 취지로 주장했습니다.

원심의 판단

원심은 제1심 판결 이유를 일부 수정하여 인용하면서, 이 사건에서 이주자택지의 정당한 분양대금 산정의 기초가 되는 금원은 택지조성원가라고 본 제1심의 판단이 정당하다고 보았습니다. 원심은 분양계약에서 정한 분양대금에 생활기본시설 설치비용이 포함되어 있는 등의 이유로 정당한 분양대금을 초과하는 부분이 있다면 그 부분은 강행법규에 반하여 무효이고, 피고는 그 초과 부분 상당액을 원고에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 보았습니다.

피고의 이윤 주장에 대하여 원심은 감정가격과 택지조성원가의 차액이 생활기본시설 설치비용을 훨씬 초과하는 경우 토지보상법 제78조 제4항의 입법취지가 사실상 무산될 우려가 있는 점 등을 들어 다음과 같이 판단했습니다.

택지조성원가를 기준으로 이주자택지 공급가격을 산정함으로써 이주대책대상자들이 택지 조성에 대한 이윤을 얻는 결과가 되는 것이 부당하다고 보기는 어렵다.

대법원의 판단

대법원은 이주자택지 중 특별공급 대상 면적의 공급가격에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

사업시행자가 이주대책으로서 특별공급 대상인 면적에 대하여, 택지조성원가보다 높은 감정가격을 토대로 택지 공급가격을 산정하는 것은 공익사업의 시행으로 인하여 생활의 근거를 상실하게 됨에 따라 재산권의 적정한 보호를 위해 이주자택지 공급을 법제화한 토지보상법의 취지에 비추어 허용될 수 없다.

따라서 이주자택지 중 특별공급 대상 면적에 대한 공급가격에 부당이득금이 포함되어 있는지 여부는 특별한 사정이 없는 한 분양대금이 정당한 분양대금, 즉 ‘택지조성원가에서 생활기본시설 설치비용을 공제한 금액’을 초과하는지 여부에 따라 판단하여야 하고, 이는 사업시행자가 내부지침을 근거로 분양대금을 택지조성원가가 아닌 감정가격을 기준으로 산정하였더라도 달리 볼 것은 아니다.

대법원은 이 기준의 전제로, 분양대금에 생활기본시설 설치비용을 포함시킨 부분은 강행법규인 토지보상법 제78조 제4항에 위배되어 무효이고 그만큼 이주대책대상자가 지급한 부분에 부당이득이 성립한다는 종전 법리를 다시 들었습니다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원심의 판단을 수긍했습니다.

• 피고는 이주대책대상자인 원고와 택지조성원가보다 높은 감정가격을 기준으로 분양대금을 산정하여 분양계약을 체결했습니다.
• 원심은 특별공급 대상인 265㎡ 이하 부분은 ㎡당 택지조성원가에서 ㎡당 생활기본시설 설치비용을 공제하는 방법으로 ㎡당 정당한 분양대금을 산정했습니다.
• 원심은 이주자택지 공급한도인 265㎡를 초과하여 공급된 부분은 감정가격으로 계산하여 정당한 분양대금에 포함시켰습니다.
• 원심은 피고가 정당한 분양대금을 초과하여 지급받은 분양대금을 부당이득으로 보아 원고에게 반환할 의무가 있다고 판단했습니다.

대법원은 원심의 위 판단에 이주자택지 공급가격 결정에 관한 법리를 오해하거나 이유불비 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다고 보았습니다.

결국 대법원은 피고의 상고를 기각했고, 상고비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

관련 판례

• 대법원 2011. 6. 23. 선고 2007다63089, 63096 전원합의체 판결: 분양대금에 생활기본시설 설치비용을 포함시킨 부분은 강행법규인 토지보상법 제78조 제4항에 위배되어 무효이고 그만큼 부당이득이 성립한다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2013. 10. 11. 선고 2012다93435 판결: 위 전원합의체 판결과 함께 같은 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제4항: 생활기본시설 설치비용을 규정한 강행법규로, 분양대금에 이 비용을 포함시킨 부분을 무효로 보는 근거가 되었습니다.
• 민법 제741조: 피고가 정당한 분양대금을 초과하여 받은 분양대금을 부당이득으로 반환하게 하는 근거 조항으로 참조되었습니다.

실무상 의미

• 이주자택지를 특별공급받은 이주대책대상자는 특별공급 대상 면적의 분양대금이 택지조성원가에서 생활기본시설 설치비용을 공제한 금액을 초과하는지 확인해 볼 필요가 있습니다. 대법원은 특별한 사정이 없는 한 이 기준으로 부당이득 여부를 판단하여야 한다고 보았습니다.
• 대법원은 사업시행자가 내부지침을 근거로 감정가격을 기준으로 분양대금을 산정했더라도 판단을 달리 볼 것은 아니라고 보았습니다.
• 이 사건에서는 공급한도인 265㎡를 초과하여 공급된 부분은 감정가격으로 계산하여 정당한 분양대금에 포함시키는 방법이 수긍되었습니다. 다만 이는 이 사건 원심의 계산 방법을 대법원이 수긍한 것이므로, 공급한도를 넘는 면적의 대금 산정은 개별 사건의 사정에 따라 따져 볼 필요가 있습니다.

사건 표시

• 대법원 2026. 4. 2. 선고 2025다219649 판결 [부당이득금] [공2026상,1064]
• 원심: 서울고등법원 2025. 10. 23. 선고 2025나207423 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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