민사 · 매매/분양계약

포전매매(밭떼기)에서 대금을 모두 받은 매도인이 부담하는 농작물 관리의무와 통지의무

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 13.대법원 2026. 6. 25. 선고 2026다201948, 201949 판결

해당 판결

쟁점

매수인이 계약 당일 대금 전액을 지급한 포전매매에서 수확한 배추의 상품성이 크게 떨어졌을 때, 그 손해를 매수인이 위험부담으로 떠안는지, 매도인이 농작물 관리의무나 통지의무를 위반한 채무불이행 책임을 지는지가 문제 되었습니다. 관련 조문은 민법 제2조 제1항, 제390조와 농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률 제53조입니다.

사실관계

• 배추 농민인 매도인(피고 1)과 상인인 매수인(원고)은 중개인(피고 2)의 중개로, 매도인이 배추밭 7,000평에서 재배하는 배추 전부를 매매대금 7,000만 원에 사고파는 포전매매계약을 구두로 체결했습니다.
• 매도인은 당초 매매대금으로 9,100만 원을 제시했으나, 매수인의 감액 요청에 따라 7,000만 원을 일시불로 지급하기로 정했습니다.
• 매수인은 계약 체결 당일 매도인에게 매매대금 7,000만 원을, 중개인에게 중개수수료 200만 원을 지급했습니다.
• 매수인과 매도인은 계약을 체결하면서 매도인의 농작물 관리의무에 관하여 별다른 약정을 하지 않았습니다.
• 매수인은 수확한 배추의 상품성이 현저히 떨어져 손해를 입었다고 주장하며 매도인에게 64,526,278원, 중개인에게 2,000,000원의 지급을 구했습니다. 제1심에서는 불법행위를 원인으로 청구했고, 원심에서 채무불이행을 원인으로 한 청구를 선택적으로 추가했습니다.

원심의 판단

원심은 제1심판결 이유를 인용하고, 원심에서 추가된 채무불이행 손해배상청구도 받아들이지 않았습니다. 배추 재배는 경작자의 관리뿐 아니라 날씨 등 환경의 영향도 커서 수확기의 상품가치를 미리 예측하기가 사실상 불가능하므로, 매도인이 상품가치가 큰 배추를 공급하겠다고 약속했다는 매수인의 주장은 수긍하기 어렵다고 보았습니다. 원심은 그 이유로 다음과 같은 거래 관행도 들었습니다.

이 사건과 같은 밭떼기 거래의 경우 상품에 대한 책임 또는 위험부담은 대금의 완납 전에는 경작자, 대금의 완납 후에는 매수인에게 속함이 일반적인 거래 관행으로 보이는 점

원심은 매수인이 계약 체결과 동시에 대금 7,000만 원을 모두 지급함으로써 이후 배추 재배와 관련된 책임 또는 위험부담은 매수인에게 귀속되었다고 보았고, 달리 불완전이행을 인정할 증거도 없다고 판단했습니다.

대법원의 판단

대법원은 포전매매계약에서 매도인이 부담하는 의무에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

통상 잔금 지급과 동시에 점유 및 소유권이 매수인에게 이전되고, 천재지변, 통상의 관리를 크게 넘는 정도의 병충해 침습 등 당사자 쌍방에게 책임 없는 사유로 발생한 목적물 손실의 경우, 그 위험은 잔금 수령 후에는 매수인이 부담하고, 그 이전에는 매도인이 부담한다.

특별한 약정이 없으면 매도인은 반출 약정일까지 선량한 관리자의 주의로써 농작물을 관리해야 할 의무를 부담하는데, 구체적으로 용수(用水), 시비(施肥), 방제(防除), 제초(除草) 등 해당 농작물의 재배에 통상적으로 요구되는 수준의 관리를 그 내용으로 한다. 경작 과정에서 예기치 못한 사정으로 과도한 비용이 발생하는 등의 경우에 매수인의 결정권을 보장하기 위해 매수인에게 이를 알려야 할 통지의무도 신의칙상 부수적 주의의무로서 이에 포함된다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 매도인의 농작물 관리의무 위반으로 매수인에게 손해가 발생하였다고 볼 여지가 상당하다고 보았습니다.

• 매수인이 주장하는 수익금은 판매대금 28,047,722원에서 수확·출하비용 22,574,000원을 공제한 5,473,722원으로 매매대금 70,000,000원의 약 7.8%에 불과하고, 매도인은 이 금액을 특별히 다투지 않았습니다. 작황 부진의 원인이 천재지변이나 통상의 관리로 막기 어려운 병충해 침습 등 당사자 쌍방의 책임 없는 사유라는 점을 인정할 만한 특별한 사정은 보이지 않았습니다.
• 매수인이 제출한 사진에 의하면 매수인이 산 배추는 전반적으로 상태가 매우 좋지 않은 반면 매도인의 다른 밭 배추는 별다른 이상이 없어 보였고, 각 배추밭 사이에 배추 재배환경에 현저한 차이가 있다고 볼 만한 사정은 보이지 않았습니다.
• 매수인이 소 제기 전부터 이 점을 강력히 항의·주장했는데도, 매도인은 아무런 해명 없이 포전매매계약이므로 작황 위험은 매수인이 부담한다는 주장만 일관했습니다.
• 배추 성장 상태가 매우 좋지 않았다면 매도인은 매수인이 상당한 비용을 들여서라도 농약 살포, 비료 추가 투하 등의 조치를 할 것인지 결정할 수 있게끔 상황을 알릴 필요가 있었는데, 그런 기회를 제공했다고 볼 만한 사정이 보이지 않아 통지의무 위반이 인정될 여지도 있다고 보았습니다.

대법원도 당사자 쌍방에게 책임 없는 사유로 생긴 손실의 위험은 잔금 수령 후 매수인이 부담한다고 보았습니다. 다만 매도인이 농작물 관리의무를 위반하지 않았다는 전제에서 매수인의 손해를 위험부담 문제로 보아 책임을 인정하지 않은 원심에는, 포전매매계약에서의 농작물 관리의무 및 채무불이행책임에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않은 잘못이 있다고 판단했습니다. 매수인은 매도인에게 채무불이행과 불법행위를 원인으로 한 손해배상을 선택적으로 청구했으므로, 대법원은 불법행위 청구 부분도 함께 파기했습니다. 중개인에 대한 상고이유는 받아들이지 않았습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결의 본소에 관한 부분 중 매도인에 대한 부분을 파기하고 이 부분 사건을 수원지방법원에 환송했으며, 중개인에 대한 상고는 기각했습니다. 매도인이 실제로 손해배상책임을 지는지는 환송 후 원심이 다시 심리·판단합니다.

관련 판례

• 대법원 2023. 4. 27. 선고 2021다262905 판결: 선택적으로 병합된 청구를 모두 기각한 항소심판결에 대하여 그중 일부라도 상고가 이유 있으면 원심판결을 전부 파기하여야 한다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 민법 제390조: 매도인의 농작물 관리의무 위반에 따른 채무불이행 손해배상책임이 문제 된 조문입니다.
• 민법 제2조 제1항: 매수인에게 알려야 할 통지의무를 신의칙상 부수적 주의의무로 본 근거가 되었습니다.
• 농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률 제53조: 포전매매의 뜻과 서면 계약 방식을 정하고, 특약이 없으면 매수인이 계약서에 적힌 반출 약정일부터 10일 이내에 반출하지 않은 경우 그 기간이 지난 날에 계약이 해제된 것으로 보되 매수인이 반출 약정일이 지나기 전에 반출 지연 사유와 반출 예정일을 서면으로 통지한 경우에는 그렇지 않다고 정한 조문으로, 대법원이 포전매매계약의 성격을 설명하며 인용했습니다.

실무상 의미

• 매수인이 대금을 모두 지급한 뒤라도, 매도인이 반출 약정일까지 용수·시비·방제·제초 등 통상적인 관리를 했는지는 따로 문제 될 수 있습니다. 이 사건에서는 수익금 자료, 매수인이 제출한 사진, 매도인의 다른 밭과의 비교 등이 대법원이 든 사정이었습니다.
• 특별한 약정이 없으면 매도인은 대금을 모두 받았더라도 반출 약정일까지 선량한 관리자의 주의로 농작물을 관리해야 하고, 경작 과정에서 예기치 못한 사정으로 과도한 비용이 드는 경우 등에는 매수인에게 알려 조치 여부를 정할 기회를 주어야 합니다.
• 대법원은 관리의무를 「특별한 약정이 없으면」 부담하는 의무로 보았고, 농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률 제53조 제1항은 농림축산식품부장관이 정하는 채소류 등 저장성이 없는 농산물의 포전매매 계약을 서면으로 하도록 정하고 있습니다. 계약 때 관리 범위, 추가 비용 부담, 통지 방법을 서면으로 정해 두면 다툼이 생겼을 때 기준이 분명해집니다.

사건 표시

• 대법원 2026. 6. 25. 선고 2026다201948, 201949 판결 [계약금반환등·손해배상(기)] [공2026하,1597]
• 원심: 수원지방법원 2026. 2. 5. 선고 2024나94285, 94292 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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