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한정승인 신고를 한 상속인이 피상속인의 임대차계약을 같은 조건으로 연장한 행위가 상속재산 처분행위에 해당하는지 여부

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 13.대법원 2026. 5. 8. 선고 2025다220329 판결

해당 판결

쟁점

임대인이 사망한 뒤 상속인들이 임차인과 기존 임대차계약을 같은 조건으로 연장하는 계약을 맺었습니다. 상속인 중 피고는 그 계약 전에 가정법원에 한정승인 신고를 했고, 신고를 수리하는 심판은 계약 뒤에 있었습니다. 민법 제1026조 제1호는 상속인이 상속재산에 대한 처분행위를 한 때에는 단순승인을 한 것으로 본다고 정하고 있어, 연장계약 체결이 이 처분행위에 해당하는지, 민법 제1022조에 따른 상속재산 관리의무의 이행행위에 해당하는지가 문제 되었습니다.

사실관계

• 원고(임차인)는 2020. 3. 27. 임대인과 부동산을 차임 없이 임대차보증금 160,000,000원, 임대차기간 2020. 5. 11.부터 2022. 5. 10.까지로 정하여 임차하는 계약(기존 임대차계약)을 맺고, 그 무렵 보증금을 지급했습니다.
• 임대인은 2020. 6. 4. 사망했고, 배우자와 피고를 포함한 자녀 4명이 상속인이 되었습니다.
• 원고는 2022. 4. 19. 피고에게, 5. 10.까지 보증금을 반환하거나 상속인 다섯 명이 연장계약서를 써 주어야 대출을 연장할 수 있다는 내용의 문자메시지를 보냈습니다.
• 피고는 2022. 5. 4. 서울가정법원에 피상속인에 대한 상속한정승인 신고를 했습니다.
• 원고와 상속인 전원은 2022. 5. 5. 같은 부동산을 차임 없이 임대차보증금 160,000,000원, 임대차기간 2022. 5. 11.부터 2024. 5. 10.까지로 정하여 임대하는 계약(이 사건 임대차계약)을 맺었습니다. 특약사항에는 기존 계약의 2년 연장계약이고 계약조건이 같다는 점, 상속인들이 전세보증금을 그대로 승계한다는 점, 임대인들이 임차인의 전세대출 연장에 협조한다는 점이 적혀 있었습니다.
• 서울가정법원은 2023. 4. 7. 피고의 상속한정승인 신고를 수리하는 심판을 했습니다. 원고는 피고와 다른 자녀 3명을 상대로 공동하여 보증금 160,000,000원을 지급하라고 청구했습니다.

원심의 판단

원심은 원고가 2022. 5. 4. 피고와 통화하면서 한 말 등에 비추어, 상속인들이 보증금을 반환할 여력이 없어 그 변제기를 유예하기 위하여 이 사건 임대차계약을 체결한 것으로 보인다고 판단했습니다. 또 피고가 계약 당시 원고에게 한정승인 신고 사실을 알렸다거나 계약서에 그 취지를 적었다는 사정을 찾아볼 수 없는 점 등을 들어, 계약 체결이 상속재산의 처분행위에 해당하므로 피고는 한정승인의 효력을 원용하여 보증금 반환을 거절할 수 없다고 보았습니다.

피고는 이 사건 임대차계약의 계약서를 작성함으로써, 단순히 임대차기간을 연장하는 소극적 관리에 그치지 않고 적극적으로 임대차보증금 반환의무를 부담하는 행위를 하였다고 볼 것이어서, 이 사건 임대차계약의 체결은 상속재산의 현상을 유지하는 것을 넘어 피고 자신의 의사로 새로운 권리ㆍ의무 관계를 설정한 것으로 봄이 타당하다.

다만 원심은 피고의 동시이행항변을 받아들여, 원고로부터 부동산을 인도받음과 동시에 보증금을 지급하라는 내용으로 제1심판결 중 피고에 대한 부분을 변경했습니다.

대법원의 판단

대법원은 민법 제1026조 제1호의 ‘상속재산에 대한 처분행위’에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

민법 제1026조 제1호는 상속인이 상속개시 후 자기를 위하여 상속이 개시된 사실을 알면서 한정승인 또는 상속포기의 신고를 수리하는 가정법원의 심판이 고지되기 이전에 상속재산을 처분한 때에 적용된다(대법원 2004. 3. 12. 선고 2003다63586 판결, 대법원 2016. 12. 29. 선고 2013다73520 판결 참조). 하지만 여기서 ‘처분행위’는 재산의 현상 또는 그 성질을 변하게 하는 사실적 행위 및 재산의 변동을 생기게 하는 법률적 행위를 포함한다 할 것이나 상속재산의 보존 및 관리행위는 이에 해당하지 아니한다(대법원 2015. 6. 23. 선고 2014다50913 판결 참조).

그렇다면 피고를 비롯한 망인의 공동상속인 전원이 원고와 이 사건 임대차계약을 체결한 것은 전세자금대출을 연장하기 위한 원고의 요구에 응한 결과로 보일 뿐이고, 이를 피고가 망인에 대한 상속을 단순승인하는 의사 또는 임대차보증금반환채무를 피고 자신의 고유채무로서 부담하는 의사를 표시한 것으로 보기는 어렵다. 이는 설령 피고 등이 원고에게 임대차보증금을 반환할 여력이 없어 원고와 기존 임대차계약을 연장하는 내용의 이 사건 임대차계약을 체결한 것이라 하더라도 마찬가지이다.

이 사건에서는 다음 사정 등을 들어, 이 사건 임대차계약의 체결 행위를 민법 제1022조에 의하여 상속인이 부담하는 상속재산 관리의무의 이행행위, 즉 관리행위로 봄이 타당하다고 판단했습니다.

• 이 사건 임대차계약은 공동상속인 전원이 공동임대인으로서 체결했고, 기존 임대차계약과 목적물, 보증금, 차임이 모두 같으며 임대차기간이 2년 연장되었을 뿐입니다.
• 특약사항은 이 계약이 기존 계약의 「2년 연장계약」이며 「계약조건」이 같다는 점, 상속인들이 임대차보증금반환채무를 「그대로 승계」한다는 취지를 적고 있습니다.
• 한 상속인의 채권자가 그 상속인을 대위하여 2021. 6. 4. 부동산에 상속등기를 마친 관계로, 전세자금대출을 연장하려면 대출은행의 요구대로 상속인들이 공동임대인으로 기재된 계약서가 필요했다는 점을 원고 스스로도 인정했습니다. 이는 공인중개사가 작성한 사실확인서의 내용과도 부합합니다.
• 이 계약 체결을 처분행위로 보지 않더라도 원고가 불의의 손해를 입게 되는 것은 아닙니다. 오히려 법정단순승인사유로 보아 원고가 피고의 고유재산에 강제집행을 할 수 있게 하면 피고에게 불의의 손해를 가하게 되어, 한정승인제도 및 민법 제1026조 제1호의 입법 취지에 반한다고 볼 여지가 크다고 보았습니다.

대법원은 원심이 든 사정처럼 상속인들이 보증금을 반환할 여력이 없어 기존 계약을 연장한 것이라 하더라도 마찬가지라고 보았습니다. 그리고 원심이 판시와 같은 이유만으로 계약 체결을 처분행위로 판단한 데에는 민법 제1026조 제1호의 법정단순승인사유 등에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 서울남부지방법원에 환송했습니다.

관련 판례

• 대법원 2004. 3. 12. 선고 2003다63586 판결: 민법 제1026조 제1호가 한정승인 또는 상속포기의 신고를 수리하는 가정법원의 심판이 고지되기 이전에 상속재산을 처분한 때에 적용된다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2015. 6. 23. 선고 2014다50913 판결: 처분행위에 사실적 행위와 법률적 행위가 포함되지만 상속재산의 보존 및 관리행위는 해당하지 않는다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2023. 12. 28. 선고 2023다269399 판결: 민법 제1026조 제1호의 입법 취지에 관한 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2018. 12. 27. 선고 2015다73098 판결: 당사자 일방이 주장하는 계약 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하게 되는 경우 더욱 엄격하게 해석하여야 한다는 법률행위 해석 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 민법 제1026조: 제1호는 상속인이 상속재산에 대한 처분행위를 한 때 단순승인을 한 것으로 보는 규정으로, 이 사건 임대차계약 체결이 여기에 해당하는지가 다투어졌습니다.
• 민법 제1022조: 대법원은 이 사건 임대차계약 체결을 이 조문에 의하여 상속인이 부담하는 상속재산 관리의무의 이행행위로 보았습니다.
• 민법 제105조: 판례공보의 참조조문에 법률행위 해석에 관한 판시사항([2])과 이 사건 판단([3])의 관련 조문으로 실려 있습니다.

실무상 의미

• 이 사건에서 대법원은 피상속인이 임대인이던 임대차계약을 상속인들이 같은 조건으로 기간만 연장한 행위를, 계약 내용과 체결 경위 등을 종합하여 상속재산 관리행위로 보았습니다. 임차인의 전세자금대출 연장 요구에 응한 결과로 보인다는 사정 등이 함께 고려되었습니다.
• 민법 제1026조 제1호는 상속인이 상속개시 후 자기를 위하여 상속이 개시된 사실을 알면서 한정승인 또는 상속포기의 신고를 수리하는 가정법원의 심판이 고지되기 이전에 상속재산을 처분한 때에 적용됩니다. 이 사건에서는 임차인의 문자메시지, 공인중개사의 사실확인서, 계약서 특약사항이 계약 체결 경위를 판단하는 자료가 되었습니다.
• 대법원은 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울남부지방법원에 환송했으므로, 이 사건의 최종 결론은 환송 후 판결에서 정해집니다.

사건 표시

• 대법원 2026. 5. 8. 선고 2025다220329 판결 [임대차보증금] [공2026하,1299]
• 원심: 서울남부지방법원 2025. 11. 28. 선고 2025나52246 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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