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동·호수 배정 전 자격을 상실한 지역주택조합 조합원의 위약금 산정 기준과 사업 지연을 이유로 한 면제 여부

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 12.대법원 2026. 4. 30. 선고 2025다213488 판결

해당 판결

쟁점

조합가입계약의 환불규정은 조합원이 자격을 상실하면 「조합원분담금 총약정금의 10%」를 위약금으로 공제한다고 정했는데, 분담금 총액은 배정받을 층수에 따라 달랐고 동·호수는 아직 배정되기 전이었습니다. 이때 「조합원분담금 총약정금」을 무엇으로 볼지, 그리고 조합이 설립인가 후 3년 내에 사업계획승인을 받지 못한 사정으로 그 뒤 자격을 상실한 조합원의 위약금이 면제되는지가 문제 되었습니다. 약관의 규제에 관한 법률 제5조와 민법 제398조 제1항, 제4항이 관련 조문입니다.

사실관계

• 원고는 주택건설사업을 시행하기 위해 설립된 지역주택조합으로, 2015. 12. 9. 조합설립인가를 받았습니다.
• 피고들은 원고와 조합가입계약을 체결하고 분담금 중 계약금 일부를 납부했습니다. 동·호수는 주택건설사업계획승인 이후 조합원총회에서 배정 방법 등을 정하여 공개추첨하기로 했습니다.
• 계약은 층수(1층, 2층, 3층, 기준층)에 따라 분담금 총액을 달리 정했고, 기준층이 가장 높고 1층이 가장 낮았습니다. 계약금과 중도금은 층수와 관계없이 같고 잔금만 달랐습니다.
• 계약 제10조 제3항(이하 환불규정)은 자격을 상실하거나 탈퇴하면 기납입 분담금에서 위약금(조합원분담금 총약정금의 10%), 업무추진비 등을 공제한 납입 원금만 환불한다고 정했습니다.
• 상고한 피고 1명을 제외한 나머지 피고들은 계약금 미납분의 이행기가 도래하기 전에 조합원 자격을 상실했습니다. 그중 일부는 조합설립인가일부터 3년 내에, 일부는 3년이 지난 뒤에 자격을 상실했습니다.
• 원고는 2023. 7. 14. 주택건설사업계획승인신청을 하여 2024. 4. 9. 주택건설사업계획승인을 받았습니다.

원심의 판단

원심은 제1심판결 이유를 그대로 인용했습니다. 대법원 판결이 정리한 원심 판단에 따르면, 원심은 분담금 총액이 층수에 따라 달라 동·호수 배정 전에는 위약금을 산정할 방법이 없으므로 약관의 규제에 관한 법률에 따라 조합원에게 유리하게 「조합원분담금 총약정금」을 「조합원 자격 상실 당시 이미 이행기가 도래한 분담금」으로 해석했습니다. 또 설립인가 후 3년이 지나도록 사업계획승인을 받지 못하면 사업추진 기간이 지나치게 장기화된 것이므로 조합이 조합원들의 자격 상실에 대한 책임을 물을 수 없다고 보았습니다.

조합 설립인가일부터 3년이 지난 이후에 자격을 상실한 조합원들의 경우에는 원고는 위약금의 지급을 구할 수 없다(구체적으로는 2018. 12. 9. 이후에 조합원 자격을 상실한 사람들은 위약금 지급 의무가 없다).

이에 따라 원심은 2017. 11. 21. 자격을 상실한 피고 1명의 위약금을 이행기가 도래한 분담금의 10%인 500,000원으로 보았고, 3년이 지나 자격을 상실한 피고들에 대한 위약금 청구는 기각했습니다. 원심은 제1심판결 이유를 인용하면서도, 피고 3명에 대하여는 각자의 조합원 자격 상실 시기에 따라 제1심 결론을 바꾸었습니다.

대법원의 판단

대법원은 위약금 산정 기준과 사업 지연을 이유로 한 위약금 면제에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

동·호수 배정 이전 단계에서 조합원은 장래 공개추첨에 따라 1층, 2층, 3층 및 기준층을 배정받을 가능성이 열려 있는 점, 조합원의 분담금 총액이 1층의 분담금 총액보다 낮아질 수 없는 점 등을 고려할 때, 동·호수 배정 이전에 위약금 지급 사유가 발생한 경우 고객인 조합원에게 유리하게 분담금 총액이 가장 적은 1층의 분담금 총액을 기준으로 위약금을 산정하는 것이 합리적이다.

결국 원고가 주택조합설립인가를 받은 날부터 3년 내에 사업계획승인을 받지 못한 것 등만으로 위약금을 면제할 만큼 조합원들의 조합원 자격 유지의무 위반에 대한 귀책사유를 부정하기 어렵다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원심과 다르게 보았습니다.

• 총약정금은 문언상 약정을 통하여 정한 금액 전체로 해석되고 이행기 도래 여부와는 관련이 없으며, 계약이 층수에 따라 분담금 총액을 특정했으므로 평균적 고객도 총액이 4가지 경우 중 하나라는 점을 알 수 있습니다.
• 환불규정은 손해배상의 예정에 해당하므로, 실제 손해액이나 예상 손해액에 미치지 못하거나 심리적 경고를 주기 어려울 정도로 너무 적은 액수를 예정액으로 해석하면 위약금을 정한 목적과 취지에 어긋납니다.
• 지역주택조합 사업은 진행 과정에서 사업계획 변경이나 지연이 어느 정도 예상될 수 있고, 이 사건 조합가입계약도 사업계획승인 시기 등을 명시적으로 특정하지 않았습니다.
• 사업이 지연된 것으로 보이기는 하나 2024. 4. 9. 주택건설사업계획승인을 받는 등 절차대로 진행되고 있는 것으로 보이고, 사업이 무산될 우려가 있다는 사정은 드러나지 않습니다.
• 설립인가 후 3년 내 사업계획승인을 받지 못하면 총회 의결로 해산 여부를 결정하도록 한 주택법 제14조의2는 조합원의 재산권 보호 등을 위한 것이고, 3년이 지난 뒤 조합원들의 계약상 책임을 면해 주기 위한 것으로 볼 수 없습니다.

대법원은 원심이 「조합원분담금 총약정금」을 이행기가 도래한 분담금으로 해석한 데에는 약관의 해석에 관한 법리를, 3년이 지난 뒤 자격을 상실한 조합원의 위약금을 면제한 데에는 손해배상액 예정에서의 귀책사유 등에 관한 법리를 각각 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았습니다. 상고한 피고 1명의 상고이유는 받아들이지 않았고, 원고의 나머지 피고들에 대한 분담금 청구 부분은 상고장과 상고이유서에 구체적 불복이유의 기재가 없었습니다.

대법원은 원심판결 중 상고한 피고 1명을 제외한 나머지 피고들에 대한 위약금 청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대전고등법원에 환송했습니다. 원고의 나머지 상고와 상고한 피고 1명의 상고는 기각했습니다.

관련 판례

• 대법원 2024. 1. 25. 선고 2023다283913 판결: 약관은 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적·획일적으로 해석하고, 뜻이 명확하지 않으면 고객에게 유리하게 해석한다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2023. 8. 18. 선고 2022다227619 판결: 손해배상액의 예정이 증명곤란 배제, 분쟁 예방, 채무이행 확보 등의 기능을 한다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2007. 12. 27. 선고 2006다9408 판결: 채무자가 귀책사유 없음을 주장·증명하면 예정배상액의 지급책임을 면할 수 있다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결: 지역주택조합 사업은 변수가 많아 사업계획 변경이나 지연이 어느 정도 예상될 수 있다는 판단의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 약관의 규제에 관한 법률 제5조: 환불규정의 「조합원분담금 총약정금」을 조합원에게 유리하게 해석하는 근거가 되었습니다.
• 민법 제398조 제1항, 제4항: 대법원은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하는 규정에 따라 환불규정을 손해배상의 예정으로 보고 귀책사유 문제를 판단했습니다.

실무상 의미

• 이 사건처럼 층수별로 분담금 총액을 정한 계약에서 동·호수 배정 전에 자격을 상실하면, 위약금의 기준이 되는 총약정금은 1층 분담금 총액으로 보는 것이 합리적이라고 대법원이 판단했습니다. 실제 위약금은 각 계약서의 환불규정 문언을 확인하여 따져야 합니다.
• 대법원은 사업계획승인을 받는 등 사업이 절차대로 진행되고 무산 우려 사정이 드러나지 않은 점 등을 함께 보았습니다. 사업 지연을 이유로 위약금을 다투려면 지연의 정도와 사업 진행 상황 등 구체적 사정을 살펴보아야 합니다.
• 주택법 제14조의2의 3년 기간은 해산 여부를 결정하는 절차에 관한 규정이고, 그 기간이 지났다는 사정만으로 조합원의 계약상 책임이 면해지는 것으로 볼 수 없다고 판단했습니다.

사건 표시

• 대법원 2026. 4. 30. 선고 2025다213488 판결 [매매잔금등청구의소] [공2026상,1223]
• 원심: 대전고등법원 2025. 5. 14. 선고 2024나14761 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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