민사 · 임대차/명도

점유의 상호침탈에서 먼저 점유를 침탈한 사람의 점유회수청구 허용 여부

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 11. 6.대법원 2023. 8. 18. 선고 2022다269675 판결

해당 판결

쟁점

공사대금 유치권을 행사하며 건물을 점유하던 피고 1이 원고 측에 의해 건물에서 나간 뒤, 원고가 건물을 단독 점유하다가 피고 1이 용역직원들을 동원하여 다시 점유를 되찾았습니다. 이때 먼저 피고 1의 점유를 빼앗은 원고가 피고 1의 점유탈환을 점유 침탈이라고 하여 민법 제204조 제1항에 따라 점유의 회수를 청구할 수 있는지가 문제 되었습니다. 피고 1의 점유탈환행위가 민법 제209조 제2항의 자력구제에 해당하지 않는 경우에도 그러한지가 핵심입니다.

사실관계

• 피고 1은 이 사건 건물(148세대의 오피스텔)의 신축공사대금 29억 5,000만 원을 지급받지 못하자 2012. 10.경부터 이 사건 건물을 점유하며 유치권을 행사하고 있었습니다.
• 원고는 피고 1로부터 공사대금채권과 유치권을 양수하고 2016. 9. 22.부터 건물을 점유했다고 주장했으나, 그 근거인 양도양수계약서는 점유승계 기한 등 날짜의 월과 일이 공란이었습니다.
• 원고의 대표이사는 2019. 5. 23. 18:30경 이 사건 건물에서 피고 1과 유치권 문제로 말다툼을 하던 중 피고 1의 얼굴을 폭행하여 상해를 가했고, 2019. 5. 24. 23:40경 다시 피고 1을 찾아갔습니다.
• 위협을 느낀 피고 1은 2019. 5. 25. 04:00경 건물에서 퇴거했고, 원고는 그때부터 건물을 단독 점유하기 시작했습니다.
• 피고 1은 2019. 5. 29. 04:30경 약 30명의 용역직원들을 동원하여 출입문을 개방하고 진입한 다음, 같은 날 05:07경 원고의 직원들을 내보내고 경비용역업체를 통해 출입을 통제하는 등 다시 건물을 점유하기 시작했습니다.
• 원고는 피고 1과 피고 2를 상대로 점유회수청구권에 기하여 건물 인도를 청구했고, 피고 1에 대하여는 양도양수 약정에 기한 점유이전청구권도 근거로 들었습니다.

원심의 판단

원심은 원고가 2016. 9. 22.부터 건물을 단독으로 또는 피고 1과 공동으로 점유했다는 주장을 증거 부족으로 받아들이지 않았고, 원고가 2019. 5. 25. 피고 1의 의사에 반하여 그를 배제한 채 단독 점유를 개시한 것은 피고 1에 대한 점유의 침탈이라고 보았습니다. 피고 1이 2019. 5. 29. 점유를 되찾은 것도 원고에 대한 점유 침탈에 해당하지만, 피고 1의 행위가 자력구제의 한계를 벗어났더라도 먼저 점유를 침탈한 원고는 점유회수를 청구할 수 없다고 판단했습니다. 원심은 그 이유로 원고의 단독점유가 약 4일 정도에 불과했던 반면 피고 1은 2012. 10.경부터 장기간 건물을 점유해 온 점 등도 들었습니다.

이는 원고 자신의 침탈행위로 초래된 상황을 이익으로 원용하여 피고 1에 대하여는 위 침탈로 인한 결과를 수용할 것을 요구하고, 법원으로부터는 위와 같은 불법적 권리침해의 결과를 승인받으려는 것으로 정의관념에 반한다.

대법원의 판단

대법원은 점유의 상호침탈에서 먼저 점유를 침탈한 상대방의 점유회수청구에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

상대방으로부터 점유를 위법하게 침탈당한 점유자가 상대방으로부터 점유를 탈환하였을 경우(이른바 ‘점유의 상호침탈’), 상대방의 점유회수청구가 받아들여지더라도 점유자가 상대방의 점유침탈을 문제 삼아 점유회수청구권을 행사함으로써 다시 자신의 점유를 회복할 수 있다면 상대방의 점유회수청구를 인정하는 것이 무용할 수 있다.

따라서 이러한 경우 점유자의 점유탈환행위가 민법 제209조 제2항의 자력구제에 해당하지 않는다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 상대방은 자신의 점유가 침탈당하였음을 이유로 점유자를 상대로 민법 제204조 제1항에 따른 점유의 회수를 청구할 수 없다고 보는 것이 타당하다.

이 사건에서는 원심판결 이유와 기록에 의하여 인정되는 다음 사실을 위 법리에 비추어 보았습니다.

• 피고 1은 2012. 10.경부터 이 사건 건물을 점유하며 유치권을 행사하고 있었습니다.
• 원고의 대표이사가 피고 1을 폭행하고 다시 찾아가자 위협을 느낀 피고 1이 2019. 5. 25. 04:00경 퇴거했고, 원고는 그때부터 건물을 단독 점유했습니다.
• 피고 1은 2019. 5. 29. 용역직원들을 동원하여 원고의 직원들을 내보내고 출입을 통제하는 등 다시 건물을 점유하기 시작했습니다.

대법원은 위와 같은 원심의 판단이 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 점유의 상호침탈에서 점유회수청구권, 자력구제, 증명책임의 분배 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다고 보았습니다. 원고와 피고 1 사이에 건물의 점유를 승계하여 주기로 약정한 사실을 인정할 수 없다고 본 원심 판단에 대한 상고이유도 받아들이지 않았습니다.

결론적으로 대법원은 상고를 모두 기각하고 상고비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

관련 법령

• 민법 제204조 제1항: 원고가 피고 1의 2019. 5. 29. 점유탈환을 점유 침탈이라고 하여 점유회수를 구한 근거 조문이고, 대법원은 먼저 점유를 침탈한 상대방은 특별한 사정이 없는 한 이 조항에 따른 청구를 할 수 없다고 보았습니다.
• 민법 제209조 제2항: 피고 1의 점유탈환행위가 이 조항의 자력구제에 해당하지 않더라도 원고의 점유회수청구는 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다는 판단에서 기준이 된 조문입니다.

실무상 의미

• 상대방의 점유를 위법하게 침탈하여 점유를 시작한 사람은, 그 뒤 상대방이 자력구제에 해당하지 않는 방법으로 점유를 되찾더라도 특별한 사정이 없는 한 민법 제204조 제1항에 따른 점유회수를 청구할 수 없습니다.
• 대법원은 그 근거로, 이러한 청구가 받아들여지더라도 먼저 점유를 빼앗긴 점유자가 다시 점유회수청구권을 행사하여 점유를 회복할 수 있다면 청구를 인정하는 것이 무용할 수 있다는 점을 들었습니다.
• 원심은 양도양수계약서의 점유승계 기한 등 날짜가 공란이고 양도금액과 지급시기 등이 정하여져 있지 않은 점 등을 들어 점유 승계 약정을 인정하지 않았고, 대법원도 이 판단을 수긍했습니다. 계약서의 공란과 누락이 약정 증명에 불리하게 작용한 사례입니다.

사건 표시

• 대법원 2023. 8. 18. 선고 2022다269675 판결 [건물명도(인도)] [공2023하,1673]
• 원심: 대전고등법원 2022. 8. 18. 선고 (청주)2021나52123 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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